У нас просто нет денег

Не так давно сам Президент РФ назвал ипотеку национальным приоритетом. Тем не менее, посредством ипотечного кредитования в России сегодня приобретается менее одного процента жилья. Почему ипотека у нас пока «не работает»? Какие у нас перспективы? За консультацией мы обратились в Фонд «Институт экономики города» к юрисконсульту Александру Копейкину (направление — «реформы в сфере недвижимости»).

 

 

— Александр Борисович, в большинстве западных стран с помощью ипотеки приобретается до шестидесяти процентов жилья. Ипотечное кредитование там – это возможность для человека быстро и грамотно решить свои жилищные проблемы. Почему у нас этой возможности пока нет?

— Для начала я хотел бы расставить акценты. Сегодня со всех сторон слышно: «Было бы у нас развито ипотечное кредитование, приобретали бы мы квартиры, и было бы нам всем хорошо». Порядок проблем не таков. Мы не приобретаем квартиры, прежде всего, не потому, что у нас нет развитой ипотеки, а потому, что у нас просто нет денег. Поясню: если у вас стабильный доход, скажем, в две тысячи у.е. в месяц, то вы купите квартиру без всякой ипотеки. А если вы бюджетник со стандартной зарплатой в три-четыре тысячи рублей, то никакая сколь угодно развитая ипотека вам не поможет. Именно к этой последней категории относится на сегодня подавляющее большинство населения. Ипотека – это только инструмент расширения платежеспособного спроса, и инструмент очень удобный, но реальных денег он вам не добавит. Правда, не следует сбрасывать со счетов то обстоятельство, что само расширение платежеспособного спроса на жилье в конечном счете благотворно воздействует на рост доходов.

— Почему так дороги ипотечные кредиты? Низок платежеспособный спрос на них или высоки риски, так как нет тотальной системы отслеживания кредитной истории, а доходы зачастую нельзя документировать, или…? Не идет ли на нашем рынке спекуляция дешевыми западными кредитами?

— Почему так дороги ипотечные кредиты по сравнению с западными странами? Основная причина — это наша пока еще нестабильная экономика. «Обвал» 1998 года мы помним и банкиры — тоже.

Второе — мы не знаем реального риска невозврата кредитов, но предполагаем, что он может быть высоким. Потерять высокооплачиваемую работу у нас гораздо проще, чем на Западе.

Еще один весьма существенный момент — судебная правоприменительная практика. За последние годы у нас приняты грамотные законы, но к ним еще нужно привыкнуть. Многие люди не представляют, как суд может принять решение о выселении из квартиры молодой семьи с ребенком на улицу. Эта проблема реально существует, она очень тяжелая, но решать ее необходимо, ибо если кредиты не будут возвращаться, мы будем иметь то, что мы сегодня имеем.

Еще один важный момент: стандартные условия ипотечного кредитования в России предусматривают внесение 30 процентов общей суммы до вселения в квартиру. На мой взгляд, этот процент для России более чем разумен. Что же касается высоких ставок… Вы видите высокие проценты, а я, будучи профессионалом, вижу их динамику. Если раньше это было 20 процентов годовых в валюте, то теперь вполне реально получить кредит на 10 лет из расчета 15 процентов годовых в рублях. И это для России сегодня очень хорошо (не забудьте учесть рост стоимости жилья в Москве). И этот прогресс, безусловно, результат очень серьезной работы.

Насчет спекуляции дешевыми западными кредитами — это опять-таки распространенное заблуждение. Где они, эти «дешевые кредиты» и кто на них может спекулировать? Безусловно, на Западе деньги «дешевле», чем у нас. Но существует так называемый «страновой риск». Для нашей страны он весьма высок (вспомним опять-таки 1998 год, когда западные партнеры очень из-за нас пострадали). Естественно, они нам сегодня выдают совершенно иные проценты, и о какой спекуляции может идти речь, мне, например, совершенно непонятно.

— На кого сегодня рассчитана ипотека? Не странно ли, что кредит, по логике, должен брать тот, у кого не хватает денег, а по реальным ставкам его может взять только тот, кто денег не считает и для кого ничего не стоит заплатить в итоге за квартиру вдвое дороже?

— Прежде всего, кредит может взять не тот человек, которому просто «не хватает денег», а тот, у кого нет денег на покупку квартиры сейчас, а определенный стабильный доход имеется. Реально большое количество семей может претендовать на улучшение жилищных условий, начиная с семейного дохода 15-20 тысяч рублей в месяц (конечно, если семья небольшая), и здесь речь пойдет не о покупке новой квартиры, а о постепенном превращении, скажем, двухкомнатной в трехкомнатную. Еще раз подчеркну – ипотека вторична по отношению к доходам. Если у вас нет денег на первый взнос и достаточного дохода, чтобы выплачивать кредит, то решить свою жилищную проблему этим способом вы не сможете.

— Откуда должны прийти деньги для развития массового ипотечного кредитования? Ваш комментарий по поводу законодательства об эмиссии ипотечных ценных бумаг? Кто должен их выпускать?

— Откуда должны прийти деньги? Безусловно, эти деньги должны быть, прежде всего, деньгами так называемых институциональных инвесторов, в том числе пенсионными, как это во всем мире и делается. Для лучшего понимания давайте сознательно упростим схему. Предположим, я на пенсию выйду лет через двадцать. На пенсию, естественно, с помощью государства, коплю деньги. Мне их начнут выплачивать через 20 лет. Но деньги эти обесцениваться не должны, они должны работать. Самое естественное вложение – в молодое поколение. Я в них вложил, а они мне через двадцать лет будут платить пенсию. Вложил, естественно, под рыночный процент. При этом я, будущий пенсионер, отнюдь не обязан «понимать» тех молодых, которые и работу потеряли, и ребенок у них маленький, и в Подмосковье они ехать не хотят. Мне нужны гарантии. Гарантия одна – абсолютная надежность ипотечных ценных бумаг. На мой взгляд, это сейчас сделать вполне реально.

Возникает ли здесь риск «пирамид»? Я думаю, что нет. Если, скажем, банк выделяет кредиты на миллион двести тысяч рублей, то он имеет право выпускать ипотечные бумаги на один миллион (цифры, разумеется, условные). Кредиты обычно выдаются под залог квартир. И даже если банк обанкротится, кредитные деньги будут возвращаться, и у нашего инвестора в ипотечные ценные бумаги (в нашем случае пенсионера) защита будет двойная. Особо отметим, что возможным это станет только при принятии соответствующего пакета законов. Предположим, что банк обанкротился (вполне реальная ситуация и на Западе, и у нас). Кому платить в первую очередь? С точки зрения высокой морали все вкладчики, безусловно, равны. На Западе эту задачу решили жестким волевым образом (кстати, та же практика была в дореволюционной России). Решение – прежде всего обеспечивать ипотечные бумаги, ибо это – залог стабильности экономики. И у нас эти законы, безусловно, приняты будут.

— Роль ССК? Другие возможности приобрести квартиру, если денег не хватает?

— Вопрос сложный. Как профессионал, я считаю, что все направления жилищного финансирования должны прорабатываться. В той же Германии эта система прекрасно работает, но ведь, согласитесь, там стабильность… У нас на подобные программы необходима сильная бюджетная поддержка. В Польше попробовали — программа развалилась, элементарно не хватило денег. У нас денег тоже пока нет. Более того, в данном варианте как раз возможны «эмиссионные пирамиды». Деятельность банков у нас как-то контролируется, а вот здесь – грамотного контроля пока нет. Поэтому я из общих соображений «за» — развиваться нужно по всем направлениям, а как обыватель – «против», ибо я не хочу, чтобы «развивались» за мой счет. Под высокие риски лично я попадать не хочу.

— При развитии рынка закладных что может произойти, если цены на недвижимость стабилизируются или даже начнут снижаться? Ваш прогноз: станет ли ипотека массовой? Повлияет ли она реально на индекс доступности жилья? Что будет со ставками?

— Мое мнение – цены на недвижимость, безусловно, должны стабилизироваться, ибо на сегодняшний день они просто запредельны. И если это произойдет, то на всю систему кредитования это повлияет самым положительным образом. Что для этого нужно сделать? Пойти по пути демонополизации, скажем, того же рынка московской недвижимости. А массовой ипотека станет, когда кредитные ставки снизятся до 10-12 процентов. По моим прогнозам, если сегодня с помощью ипотечного кредитования приобретается менее одного процента жилья, то через несколько лет эта величина составит 5-6 процентов. Все делается постепенно.

— Президент Путин назвал ипотеку национальным приоритетом. Что отсюда следует? Не станет ли это дотационной программой, замаскированной под коммерческое кредитование населения?

— В целом, отсюда следует, что необходимо удвоить усилия по развитию рынка доступного жилья в России. Развитие ипотечного кредитования, несомненно, будет способствовать расширению роста платежеспособного спроса. А дотационной социальной программой ипотека, безусловно, не станет, ибо на дотации нужны реальные деньги, а их на данный момент в стране нет.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...