В ожидании перемен

Бег с препятствиями

В банковских кругах утверждают : при благоприятных условиях к 2010 г. количество ипотечных кредитов вырастет в 30 раз.

Московские и подмосковные риэлторы убеждены: уже со следующего года на рынке кредитования жилья грядут перемены. Нельзя сказать, что картина этих перемен ясна полностью. Тем не менее, некоторые направления развития и совершенствования ипотеки просматриваются.

 

 

Одна из проблем, с которой сталкиваются жители столицы и Подмосковья, в высоких процентных ставках. Так, например, большинство банков (на ипотечном рынке в московском регионе их более 140) предлагают заемщикам деньги под 18% годовых в рублях и 10–15% в валюте. Если учесть, что курс реальной, а не декларируемой инфляции колеблется как раз в этих пределах, то невыгодность сделки для потребителя очевидна. Иными словами, народ, располагающий, по оценкам аналитиков, примерной суммой в $20–30 млрд за такими кредитами явно не спешит. Неудивительно, что сегодня всего 5% сделок на рынке жилья в столичном регионе совершаются с помощью ипотеки.

Как полагают генеральный директор Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО) Владимир Мальцев и руководитель Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка, с целью привлечения средств населения в 2005 г. следует ожидать существенного снижения процентных ставок. Особенно если учесть, что на рынке кредитования жилья московского региона начинают активно играть зарубежные инвесторы.

Например, из США, где ставка составляет 2–3%. По мнению президента Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елены Клепиковой, в борьбе за потребителя американские компании с будущего года вполне способны начать кредитовать российских заемщиков не более чем под 3–5% годовых. Правда, без учета стоимости риска. А это дополнительно еще 3–4%. Итого 6–9%. Все равно прогресс.

Другое препятствие развития рынка жилищного кредитования в неистребимой практике т.н. «серых» зарплат. Нет документально подтвержденных (прозрачных) доходов, нет и кредита. Позиция работодателя понятна: он уходит от налогов. А вот для наемного работника – проблема. Перед ним нелегкий выбор: получать больше, но нелегально. Или мало, зато официально. Правда, в Московской области и при «серой зарплате» (типичный подмосковный вариант: $300–400 в конверте при официальной зарплате в 1 тыс. руб.) купить жилье не представляется возможным.

Есть, конечно, банки, в которых закрывают на это глаза и довольствуются письмом руководства с цифрами реальной зарплаты. Однако такое письмо подпишет не каждый бухгалтер или руководитель, опасаясь возможных последствий.

Третья преграда – отсутствие закона о ценных эмиссионных ипотечных бумагах, который дал бы возможность инвестировать в недвижимость всем, кто пожелает. Иными словами, до сих пор нет механизма рефинансирования уже выданных ипотечных кредитов. Зачем он нужен? Чтобы, с одной стороны, увеличить объемы кредитования, а с другой – за счет распределения риска между инвесторами и кредиторами снизить процентные ставки.

Банковские служащие констатируют: ипотечные сделки пока маловыгодное дело для финансовых структур. Они ждут многих изменений от законодателей. В частности, отмены НДС: те средства, которые банк получает от АИЖК в виде комиссии, облагаются налогом. Притом, что сами эти операции являются малодоходными для банков. А любые издержки, это банкиры не скрывают, ложатся бременем на конечных заемщиков.

Наконец, четвертый камень преткновения, который предстоит сдвинуть законодателям, это несовершенство Гражданского кодекса. Корпоративное мнение представителей ипотечных компаний однозначно: в статью о выселении гражданина из занимаемой жилой площади надо внести коррективы. Казалось бы, для погашения задолженности кредитор вправе востребовать залог, которым собственно и является квартира. Действительно, такое право есть. Но от выселения заемщика охраняет все тот же Гражданский кодекс – человека нельзя выставить на улицу за неуплату долгов. Хоть комнату по социальной норме, но предоставь. Неудобство для банков очевидно.

Еще один важный фактор. Вся банковская система, которая существует на сегодняшний день, «живет» и работает в Москве. В Подмосковье не так много крупных финансовых учреждений (за исключением, пожалуй, Среднерусского банка, Сбербанка России с широчайшей сетью отделений и филиалов, банка «Возрождение» имеющего более 100 отделений и филиалов, а также «Росбанка»), способных мобилизовать свои ресурсы для долгосрочного кредитования населения.

В Подмосковье в основном работают мелкие местные банки, имеющие средства только для т.н. коротких кредитов. Главным образом, на потребительские нужды. Правда, абсолютно все московские банки не сбрасывают со счетов потенциального клиента из Подмосковья и охотно его кредитуют. Для некоторых банков вообще не имеет значения, где официально зарегистрирован клиент, главное, чтобы он имел высокий постоянный доход, а значит, был кредитоспособен. Интересно, что в некоторых московских банках требование к постоянной московской регистрации предъявляется лишь к тем заемщикам, которые намерены купить жилье в Подмосковье. Для покупки жилья в Москве такое требование не выдвигается.

Брать взаймы – это плюс

Копить средства на покупку жилья в «чулке» – занятие, в общем-то, бесперспективное: инфляция съест все накопления быстрее, чем вы соберете нужную сумму. Лучше все-таки найти возможность взять деньги взаймы у банка. С учетом возрастающих цен на все и вся выгода очевидна. Средний годовой прирост стоимости столичного и подмосковного жилья колеблется в пределах 35–40% (до 4% в месяц), и на этом фоне даже нынешняя средняя кредитная ставка в 15% годовых выглядит более чем привлекательной. К тому же следует учитывать, что, получив заем, будущий владелец покупает новую квартиру по фиксированной цене.

Пример. Сегодня квадратный метр элитного московского жилья стоит примерно от $4 тыс. В квартирах бизнес-класса – от $2500, а эконом-класса – от $1800. Так вот, покупая жилье с помощью ипотечного или иного кредитного продукта, будущий собственник замораживает для себя рыночную цену на весь период платежей по кредиту. Выигрыш безусловный. Тем более что, по мнению аналитиков риэлторских компаний, падения спроса на недвижимость в московском регионе в ближайшее десятилетие не предвидится. Итак, стоимость жилья и дальше будет ползти вверх, а деньги, взятые у банка и вложенные в недвижимость, не смогут обесцениться. Проще говоря, на финансовом рынке вызрела ситуация, когда средства предпочтительнее хранить не в валюте (можно проиграть на разнице курсов), а так сказать «на ипотечном кредите».

Выбираем кредитный продукт

Среди тех, кто особенно активен на кредитном рынке Подмосковья – Среднерусский банк Сбербанка России. Он сегодня предоставляет кредиты на приобретение жилья по нескольким программам: ипотечные кредиты (когда под залог идет купленная квартира), кредиты «На строительство, приобретение объектов недвижимости» (земля, квартира, дом), когда гарантией является любое обеспечение, удовлетворяющее требованиям банка, а также жилищные кредиты для молодых семей, если один из супругов не достиг 30-летнего возраста.

Максимальная сумма кредита может достигать 90% от стоимости объекта недвижимости. Предоставляются кредиты физическим лицам сроком до 15 лет при условии, что возраст заемщика не менее 18 и не более 70 лет (реально верхняя планка ограничивается достижением пенсионного возраста). Ставка по обслуживанию кредита – 18% годовых в рублях и 11% – в валюте. Причем можно погасить кредит и досрочно.

Схожие правила в Московском кредитном банке, который работает совместно с ЗАО КБ «ДельтаКредит» и Ипотечной корпорацией Московской области (ИКМО). Здесь можно взять деньги на 10 или 15 лет (под 12 или 15% годовых в валюте) с правом досрочного погашения долга. Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья. Минимальная сумма кредита $17 тыс. Максимальная – $200 тыс. Возраст заемщика – от 25 до 55 лет. Похожие кредитные продукты на рынке недвижимости есть и у других банков.

Если говорить о самых низких ставках на кредитном рынке Москвы, то в этом смысле наиболее привлекательны DeltaCredit (10% годовых в валюте), Внешторгбанк (10,5% под кредит до $500 тыс. на 10 лет и 16% по рублевому займу), Национальная ипотечная компания (5% по кредиту «Молодежный»). Наконец, «Фора-банк», в котором первичный взнос вообще не предусмотрен.

Иногда случается так: прорекламированный и чрезвычайно выгодный продукт бывает рассчитан не на всех и работает как приманка: например, очень выгодные условия предоставляются для корпоративных заемщиков. Во всех случаях размер и стоимость банковского займа зависит от уровня доходов заемщика и стабильности его финансового положения. Наиболее высокие ставки применяются при небольшом первоначальном взносе.

Рекомендации профессионалов: на этапе выбора банка лучше довериться профессионалам. Неискушенного клиента часто подкупает низкая процентная ставка по кредиту, и они не всегда внимательно изучают договор. А в нем, например, может быть записан мораторий на досрочное погашение кредита и даже определена сумма штрафных санкции за это. Во избежание будущих недоразумений лучше обратиться в Центр ипотечных программ известной риэлторской компании. Во-первых, отпадет необходимость идти в банк самому, т.к. специалисты Центра все финансовые документы оформят сами. Во-вторых, здесь у каждого клиента есть возможность выбора – как банка, так и наиболее оптимальной программы ипотечного кредитования.

Есть ли альтернатива?

Итак, схема жилищного кредитования пока не стала массовой, а рынок не терпит пустоты. Вот эту пустоту и заполняют различные альтернативные формы покупки объектов недвижимости в рассрочку. Например, различные ссудные кассы и ЖСК. Нынешние жилищно-строительные кооперативы имеют очень простой принцип действия. Вроде кассы взаимопомощи. Каждый член ЖСК накапливает на своем персональном счету определенную сумму (обычно 50% от стоимости квартиры), после чего ЖСК «добавляет» недостающую часть, очереднику приобретается квартира, а потом человек еще несколько лет продолжает денежные выплаты, возвращая кооперативу долг. На эти деньги в порядке очереди приобретаются квартиры другим очередникам, которые вступили в ЖСК позже.

Доля риска наличествует. Дело в том, что всеми денежными средствами ЖСК по действующему законодательству вольно распоряжаться руководство кооператива. А в начальство могут попасть не вполне чистые на руку люди. Кроме того, пока выплачиваются деньги, квартира является собственностью ЖСК, а это означает, что в случае смерти заемщика квартира не переходит в наследство, а возвращается в кооператив. Выплаченные деньги наследникам, правда, вернут, но это, безусловно, «минус». Так что клиенту придется выбирать между доступностью программы и степенью ее риска.

Специалисты рынка недвижимости вообще считают, что кооперативы – это своего рода пирамиды. Аргумент в пользу такого представления вполне понятен: сбор денег с клиента осуществляется не под какой-то конкретный объект, а вообще, так сказать для общего дела.

Стала ли земля товаром?

С вступлением в силу Закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрет на ипотеку земель снят. То есть теперь земля тоже стала объектом кредитования. Однако на практике не все так гладко. Купить участок без первоначального капитала сложно. К тому же, если у вас нет денег даже на это, то, как же вы будете строиться, резонно рассудят в банке. Если же землю купить все-таки удалось (или вы уже являетесь собственником надела), но нуждаетесь в средствах для строительства дома, то теоретически кредит под залог земли взять можно. Но и с этим могут возникнуть проблемы. Пока еще очень немногие банки практикуют подобные сделки, т.к. полностью не разработана нормативная документация, определяющая порядок залога земли. Нет и большой практики в подобных делах. Кроме того, выдавая ссуду под залог земли, банк должен быть полностью уверен, что сможет продать залоговый участок другому пользователю за стоимость залога в случае невозврата кредита. Недостаточно пока в кредитных учреждениях и специалистов, профессионально разбирающихся в вопросах, связанных с землей. Все это заставляет банки перестраховываться. И они требуют помимо земли в залог какое-то другое обеспечение: дом, квартиру, ценные бумаги и т.д. Так что получить кредит под залог земли или на ее покупку все еще непросто.

Жизнь взаймы для граждан в цивилизованном мире вполне

по карману. Большинство и живет в кредит всю жизнь. Наши же соотечественники пока редко залезают в банковский карман, чтобы решить жилищные проблемы. Сегодня этот рынок доступен лишь 3–5% населения. Станут ли инициативы властей в области развития жилищного кредитования реальностью, еще вопрос. А пока взвесим все плюсы и минусы нынешней кредитной политики.

Альмира Сажина, заместитель генерального директора Ипотечной корпорации Московской области:

– Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО) создана три года назад. С одной стороны, она является уполномоченной организацией администрации области для создания и развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионе. С другой, уже два года, – региональным оператором Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Сегодня в рамках Московской областной ипотечной программы аккредитовано более 70 участников. И у нас накоплен некоторый важный опыт общения с банками. Еще полгода назад, до мая текущего года, из общего числа ипотечных кредитов и займов, которые выкупались по программе ИКМО, больше половины, а вернее подавляющее большинство, были ипотечными займами. Сейчас ситуация изменилась. Соотношение приблизительное таково: 50% – это ипотечные кредиты, которые выдают банковские организации, а 50% – это займы не банковских организаций.

Существует очень много объективных и субъективных причин, почему банки постепенно начали входить в сферу ипотечного кредитования. Главная – сформировалось и формируется законодательное пространство. Сегодня в рамках областной ипотечной программы аккредитовано 14 коммерческих банков. Лидером в нашем регионе является «Промэнергобанк». Очень активен КБ «Возрождение», который имеет огромную филиальную сеть. В сентябре было подписано соглашение с Европейским трастовым банком. Большие планы у нашего нового партнера КБ «Уралсиб», который уже имеет 8 филиалов в области и до 2010 г. планирует их создать в каждом районе. Как активного участника могу назвать еще и «Оптбанк».

И все-таки большинство из аккредитованных банков входят в сферу ипотечного кредитования медленно и неохотно. Кроме того, что эти операции для коммерческих структур малоприбыльны, существуют и некоторые другие на то причины. Во-первых, у банков нет опыта ведения этой деятельности. А она предполагает штучную работу, «розницу», что достаточно трудоемко. Вторая причина кроется в своеобразии нашей области. Включая 73 субъекта, она не имеет столицы. И чтобы развернуть свою деятельность широко, банку требуется целая филиальная сеть. А на это не у всех имеются возможности.

Что мы сегодня можем предложить банкам в качестве партнеров? Во-первых, риски, связанные с банкротством заемщика, мы как региональный оператор берем на себя. Мы сегодня готовы очень плотно обсуждать вопросы вознаграждения, которые нам платит АИЖК за сопровождение ипотечных кредитов, причем значительную часть вознаграждения мы готовы передавать банкам за сопровождение ипотечных кредитов и займов.

Сегодня по системе АИЖК выдано кредитов на сумму больше 200 млн руб. Это приблизительно 400 заемщиков. И пока нет ни одной просрочки платежа. Хотя соответственно, у нас нет пока и опыта преодоления последствий дефолта. Однако не думаю, что если он произойдет, последствия будут катастрофическими. Многочисленные случаи дефолтов могут стать шагом вперед: появится практика, возникнет необходимость вносить какие-то изменения в законодательные акты, совершенствовать их.

Наше общение с банками предполагает еще и обучение. Мы обладаем опытом, квалифицированными специалистами, которые готовят к рефинансированию в АИЖК пулы закладных. И, соответственно, тот опыт, который есть у наших специалистов, мы готовы передавать нашим партнерам. Сегодня как уполномоченная организация мы стараемся наладить взаимодействие всех участников. У нас очень хорошие контакты с нотариальной палатой. Как известно, нотариусы отказывались удостоверять ипотечные сделки, ссылаясь на загруженность и т.д. Благодаря сотрудничеству с методическим советом Нотариальной палаты, проведению конференций, сегодня эта проблема в области снята.

Что касается регистрации сделок. Все вопросы мы также стараемся решать на уровне взаимодействия с Московской областной регистрационной палатой. Недавно вышли с предложением еще раз обсудить на совместной встрече вопросы регистрации ипотеки и, в частности, «ипотеки в силу закона». Потому что регулировать все спорные моменты отдельно с 73 регистраторами, которые находятся в районах, очень непросто.

Год назад мы собрали органы опеки и попечительства в тех районах, где уже работаем. К сожалению или к счастью, у нас уже был судебный опыт, который касался отказа органов опеки выдавать разрешение на сделку. И решение суда было вынесено в нашу пользу. В отношении же общей практики, пришлось договариваться по этому вопросу и с органами местной власти и с Министерством образования области. Хотя, понятно, что с принятием новых законопроектов проблема может быть окончательно снята: органы опеки просто перестанут участвовать в сделках с жильем.

Если говорить о взаимодействии с риэлторами, то у нас очень плотные контакты с Гильдией риэлторов Московской области, есть опыт работы с фирмами, работающими на местах. Некоторые компании, активно включившиеся в процесс, даже называют себя не риэлторами, а ипотечными брокерами. По сути своей, они выполняют функции ипотечных бюро. Когда риэлторы берут на себя функции, связанные с предварительной квалификацией заемщика, с формированием заемного дела, с правовым сопровождением ипотечной сделки, то тем самым они становятся хорошими партнерами для банков. Потому что сегодня практика такова: либо банк должен создавать у себя эти структуры, либо пользоваться помощью риэлторов.

Галина Кириллова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...