Покупка квартиры – сложный и длительный процесс. А если приходится брать для этого кредит в банке, приобретение недвижимости еще более осложняется и удлиняется. На изучение такой важной темы стоит тратить свое драгоценное время, которое окупится. Таким образом можно облегчить себе работу, уменьшить вероятные материальные и моральные потери, избежав горьких разочарований и головной боли.
«Изначально необходимо узнать, будет ли банк предоставлять кредит на покупку данной недвижимости», – советует начальник управления клиентского обслуживания ЗАО «Ипотечная компания "Мой Дом"» Юлия Пузакова.
Разумеется, банков, предоставляющих ипотечный кредит, становится все больше, однако не все имеют программы, подходящие клиенту. Поэтому нужно сориентироваться в спектре предложений. Все больше банков предлагают кредиты на приобретение жилья как в новостройке, так и на вторичном рынке. Лишь отдельные финансовые учреждения игнорируют новостройки.
«Затем, – говорит Юлия Пузакова, – нужно поинтересоваться, в какой валюте заемщику выдадут ипотечный кредит. Есть банки, которые могут предоставить кредит по выбору клиента как в рублях, так и в долларах США или евро. Другие ориентированы только на американскую валюту, на евро и доллары либо только на российские деньги. Самый популярный срок, на который предоставляются кредиты, – 10-15 лет; а в принципе возможно его уменьшить до 1 года или увеличить до 30 лет».
Уровень дохода
Уровень дохода – наиболее важный пункт в анкете заемщика и зачастую непреодолимая преграда для большинства желающих взять кредит. Потенциальному заемщику бывает сложно доказать банку, какую сумму на самом деле он получает. Но многие банки к оценке доходов подходят очень лояльно.
В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения работают с клиентами, получающими зарплату «в конвертах», но из-за высоких рисков банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика.
Если у клиента доход по большей части «серый», надо выяснить, каким способом можно его подтвердить. Доходы заемщиков с «серой» зарплатой рассматриваются индивидуально, но в любом случае постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно. Реальный доход банк проверяет, оценивая, во-первых, компанию, где работает потенциальный заемщик, и, во-вторых, на какой уровень зарплаты он может рассчитывать. И, в-третьих, в расчет принимается наличие машины, второй квартиры или другие признаки материального благополучия.
Процентные ставки
Юлия Пузакова советует оценить, каковы ставки банка за использование кредита – не стоит выбирать банк-кредитор из-за низких декларируемых процентных ставок. Ипотечные кредиты выдаются под 11-14 % годовых в валюте и 15-17 % в рублях. Предлагаются даже 9-10 % годовых в валюте. Но не следует забывать о дополнительных расходах за предоставление и обслуживание кредита, которые могут заметно увеличить полную его стоимость.
«Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиент должен сделать и какие обязательные дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода», – заявляет Юлия Пузакова. Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение кредитной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 2-3 месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредитом. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.
«Необходимо получить информацию об аккредитованных при банке оценочных и страховых компаниях и их тарифах, – говорит Юлия Пузакова, – а также о возможности досрочного погашения». Условия последнего варьируются: банки могут отказать в досрочном погашении ипотечного кредита, так как потеряют «длинные» деньги, поэтому выписывают заемщику штраф; другие кредитные учреждения могут вполне лояльно отнестись к этому – после 1 месяца, 6 месяцев, 1 года. Либо мораторий (запрет) отсутствует.
Договор
«В тексте кредитного договора обязательно посмотреть возможность повышения банком ставки за использование ипотечного кредита в одностороннем порядке», – советует Юлия Пузакова. Однако банки предпочитают не иметь дело с заемщиками напрямую. Поэтому лучше обратиться к посредникам, которые профессионально разбираются в вопросе, – к ипотечным брокерам.
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН – агентство недвижимости» Сергей Махоткин заявляет, что ситуация на рынке ипотечного кредитования меняется каждый день, и подчас тот банк, который оптимален для данного заемщика, не будет таковым завтра: «Некоторые брокеры способны сэкономить больше средств заемщика в перспективе за счет пониженных процентов по бизнес-договоренностям, которые не будут доступны клиенту "с улицы"».
Бывает ситуация, когда клиент покупает «альтернативную» квартиру, а в цепочке уже есть «ипотека» другого банка, и любой выбор клиента может оказаться неправильным.
«К тому же не все риелторы будут готовы работать с тем банком, который кажется «оптимальным» для клиента на данный момент, и это лишит возможности приобрести квартиру в принципе», – утверждает Сергей Махоткин.
Директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая солидарна с ним: «Для получения ипотечного кредита лучше всего обратиться к грамотному риелтору. Клиент в этом случае получает консультанта, который возьмет на себя все нюансы проведения ипотечной сделки».
Президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин категоричен: «Выбирать надо брокера, который поможет выбрать подходящий банк, а также возьмет на себя все хлопоты по согласованию кредита в этом банке и по прохождению «подводных камней». Да, работа хорошего брокера стоит денег, согласен. Но есть очень хорошие брокеры, которые имеют в банках-партнерах высокую репутацию, а вслед за репутацией – специальные условия кредитования для своих клиентов. И если учесть льготные условия, то суммарная экономия клиента-заемщика в разы превышает брокерское вознаграждение. Нужно искать таких брокеров, и все будет в порядке», – заявляет Владимир Лопатин.
Динара Латыпова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить