Вице-президент ВТБ Павел Косов: "Мы не ожидаем существенного снижения цен на жилье"

Павел Косов, вице-президент, начальник управления инвестиционных операций и услуг ВТБ, отвечает на вопросы агентства "Интерфакс-Недвижимость".

В каких сегментах рынка недвижимости участвует ВТБ? Что для вас предпочтительнее?

Когда мы начинали - предпочтительнее было строительство жилья. А сейчас у нас нет предпочтений: мы одинаково положительно относимся к строительству жилья и коммерческой недвижимости.

 

 

Кроме того, в последнее время к нам все больше обращаются из регионов. Если два года обращения были исключительно из Москва, потом появился Питер, то сейчас, по сути дела, это вся страна - от Камчатки до Калининграда. Самый крупный наш заемщик - Красноярск, там сейчас серьезно развивается строительство. Да любой город назовите - Нижний Новгород, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень. Пока в основном жилье. Хотя в Красноярске, например, строится торгово-выставочный комплекс в центре города, а в Тюмени - коммерческая недвижимость.

ВТБ выступает как кредитор или как соинвестор?

Как кредитор. Сейчас проектов, где ВТБ является соинвестором, у нас нет.

Какова роль вашего банка в реализации проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"?

Мы принимаем активное участие в этом национальном проекте и считаем, что это действительно важно и нужно реализовывать.

Для начала надо начать строить большое количество типовых домов. Причем, где, как - это надо смотреть в каждом случае отдельно. Недавно разговаривал с губернатором одной из областей. Он хочет построить 1 млн кв. метров. На вопрос, есть ли у вас мощности для того, чтобы столько построить, последовал ответ, что нет. Соответственно, надо глубже идти, надо просчитать, имеет ли смысл там возводить ДСК. Для нас как для банка это принципиально важно. Ведь несмотря на то, что мы банк государственный, для нас важна возвратность тех средств, которые мы выделяем. Это основное.

И коммерческая составляющая. Мы смирились с тем, что в целевой федеральной программе "Жилище" коммерческая составляющая будет минимальна. Поэтому для принятия решений необходимо просчитывать, что происходит в том или ином регионе.

В банке создана специальная рабочая группа, которая смотрит проекты. Сейчас у нас в проработке четыре проекта. Есть один очень крупный, который тоже будем финансировать - строительство 1 млн кв. метров под Чебоксарами.

Что будет на выходе? Это жилье для очередников или просто жилье, доступное по цене?

Бесплатной раздачи, полагаю, не будет. Если и будет, то каким-то образом государство должно будет гарантировать, в первую очередь, банкам ту самую возвратность средств, которая нас интересует. Очень важной является ипотека. И здесь опять-таки должна быть четкая государственная программа, чтобы все знали и понимали, что и как государство намерено делать для ее развития. ВТБ активно развивает это направление.

С какими крупными компаниями вы работаете?

По объему кредитования самый крупный клиент ВТБ - компания "ДОН-Строй". Выделить отдельные проекты нельзя: это кредитный лимит, который представляет из себя финансирование текущей деятельности компании с достаточно сложным объемом по залоговому обеспечению. Залогом являются недвижимость и права на недвижимость.

Многие банки в последнее время обсуждают тему проектного финансирования (ПФ). С Вашей точки зрения, есть ли смысл вкладывать деньги в начальной стадии проекта?

Важной проблемой является высокая стоимость заемного капитала в РФ по сравнению с западными странами. Действующие ставки значительно ограничивают возможности заключения большого количества сделок ПФ. В России в последние годы кредитные организации финансировали развитие того или иного производства только под залог уже существующего бизнеса и гарантии предпринимателя. В этой сфере конкуренция сейчас чрезвычайно высока и в дальнейшем будет только нарастать. Выдавая кредит, банк в первую очередь стремится получить обеспечение. Однако логично предположить, что количество активов, которые могут быть переданы в залог, не бесконечно и рано или поздно исчерпает себя. Поэтому эволюционное движение в сторону проектного финансирования, не требующего никаких залогов, неизбежно.

ВТБ планирует развивать это направление?

Известно, что ВТБ является лидером на рынке инвестиционно-банковского обслуживания и сегодня мы увеличиваем объемы финансирования объектов в различных регионах России. Необходимо расширять линейку банковских продуктов, которые мы предлагаем. Одним из сравнительно малоосвоенных, но очень перспективных продуктов является проектное финансирование. Причем мне кажется ПФ необходимо на данный момент предлагать именно в области строительного бизнеса.

Дело в том что большинство российских банков не выдают долгосрочных кредитов, максимум - 7 - 8 лет. За такой короткий срок проект просто не успевает окупиться. Единственный рыночный сегмент, где он быстро окупается, это строительство объектов коммерческой недвижимости. Сейчас для ВТБ ПФ является одним из приоритетных направлений развития инвестиционного бизнеса. Обладая квалифицированными кадрами - начиная от стратегического планирования, бизнес-планирования и заканчивая проектным менеджментом, являясь одним из немногих российских кредитных учреждений, обладающих долгосрочными ресурсами в объемах, которые позволяют реализовывать крупные проекты в строительной отрасли, думаю, ВТБ займет лидирующие позиции в данном сегменте инвестиционного бизнеса.

С точки зрения девелоперов, существует ли в Москве проблема энергетики?

Мы не финансово-промышленная группа. Мы группа банков, которая занимается типично банковскими продуктами. Как таковое кредитование ЖКХ у нас выделено в отдельное направление, там есть люди, которые занимаются исключительно этим.

Цены на жилье растут очень бурно. Каков ваш прогноз - долго ли это будет продолжаться?

Как это ни парадоксально звучит, росту цен послужило принятие 214-го федерального закона, после которого застройщики просто перестали вводить новые площади. Не секрет, что в прошлом году объем строительства жилья по стране упал на 7 млн кв. метров. Это очень серьезно, таких провалов не было давно. Застройщики достроили то, что было, продавали то, что было. Естественно, когда нет предложения, спрос в любом случае растет. Плюс экономика страны находится на подъеме, деньги у населения есть. Вкладывать в банки? Ну, начинают вкладывать в банки. Но все равно все понимают, что лучшее вложение - это недвижимость. Поэтому пошел такой сумасшедший непрогнозируемый рост цен. Слава Богу, были внесены поправки к этому закону. Мы тесно сотрудничаем с Ассоциацией строителей России, которая приложила много усилий для того, чтобы эти поправки были внесены.

Что касается наших представлений о ситуации с ценами в жилом секторе, то мы не ожидаем их существенного снижения. Мы предполагаем, что примерно, наверное, через год будет стагнация. Может быть, чуть-чуть отвалится вниз, зафиксируется на этом уровне и спокойно будет там развиваться. В общем, куда-то бежать с этого рынка сейчас не имеет смысла.

Любой рынок развивается волнообразно. Мы всегда должны быть готовы, как минимум - к стагнации, а, может быть, к определенному падению цен. То есть здесь у нас, как у банка, есть достаточно большой резерв на случай, если вдруг что-то произойдет на рынке. Мы занимались недвижимостью, когда цены на рынке были низкими, мы это делаем и сейчас.

Каков кредитный портфель банка в сфере строительства?

Кредитный портфель в сфере строительства недвижимости и операций с недвижимостью составляет порядка $1,2-1,3 млрд и приближается к $1,5 млрд. Я говорю о том, сколько у нас сейчас средств физически вложено. Объем нереализованного - примерно еще столько же. Причем этот портфель мы создали всего за два с небольшим года.

Какие условия кредитования предъявляет ВТБ?

Как таковых стандартных условий кредитования по недвижимости не существует. Каждый проект уникален, поэтому условия кредитования складываются из уровня обеспечения, из качества проработки проекта, опять-таки идет речь о жилье или нет. Диапазон - 10% и выше. Естественно, срок кредита очень важен.

Есть ли у вас какие-то интересы в проекте "Большое Сити"?

Я много слышал про "Большое Сити", но пока никакой конкретики там не видел.

А как обстоят дела со строительством "Шереметьево-3"?

Строительством третьего терминала, одного из самых удачных во всей Европе, занимается "Энка". Застройщиком является компания "Терминал", которая принадлежит ВТБ (25%+1 акция), ВЭБу (20% минус 1 акция), Аэрофлоту и международному аэропорту "Шереметьево".

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...