Выселение должников по ипотечным кредитам

Как известно, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение обязательства по кредитному договору, а суть любого залога заключается в том, что его можно потерять, если не выполнить своих обязательств.

С точки зрения рядового гражданина, его квартира — это святое, с точки зрения кредитора — обычный залог, который в случае невозврата долга можно забрать и реализовать по своему усмотрению. Залог недвижимости является ключевым моментом ипотеки: без гарантии погашения займа она не заработает. Однако тут же возникает встречный вопрос: что делать должникам по ипотечным кредитам, если кредиторам законодательно разрешат выселение из заложенных квартир?

Как было и как будет
Проблема выселения неплательщиков из заложенного жилья до сих пор не решена в России.

 

 

На сегодняшний день банк не имеет права забрать квартиру должника. Этому препятствует, в частности, Гражданский процессуальный кодекс (ГПК), запрещающий принудительно выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем.
Отсутствие возможности забрать у людей жилье, находящееся в залоге, никак не способствует снижению рисков для ипотечных кредиторов, удерживает на высоком уровне процентную ставку по кредитам и препятствует развитию ипотеки в целом. «Я десять раз подумаю, стоит ли выдавать кредит, если у меня нет гарантий возврата средств», — выразил общее мнение банкиров глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
Теоретически это было понятно всем. Банки непрестанно лоббировали соответствующие поправки в действующее законодательство, но никаких практических шагов к изменению ситуации принято не было. Наконец, президент РФ заявил: «Или вы выплачиваете кредит, или возвращаете имущество, под залог которого этот кредит привлечен». Как это обычно бывает, после этого руководящего высказывания законодательная машина заработала.
Итогом многомесячной работы стало постановление Государственной Думы о принятии соответствующих поправок в Федеральный закон «Об ипотеке». В ст. 446 ГПК, запрещающую выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья, было предложено внести изменение, исключающее эту норму в случаях, когда это жилье является предметом ипотеки.
Таким образом, содержание ст. 446 было приведено в соответствие со ст. 78 Закона «Об ипотеке», согласно которой «обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком или иной кредитной организацией». Достаточно замысловато, но вывод ясен: должников можно лишать заложенного под ипотечный кредит жилья, будь то жилой дом с земельным участком или квартира. Все это названо «защитой имущественных интересов залогодержателей», а также «созданием условий для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан».

Куда выселять?
Разработчики новых законопроектов уверяют, что без крыши над головой никто не останется. Прежде всего, банк должен будет вернуть получателю ипотечного кредита суммы, которые тот успел выплатить в качестве первоначального взноса и в погашение кредита (за вычетом банковских процентов). Кроме этого тем должникам, у кого заложенное жилье окажется единственным, могут в судебном порядке разрешить отсрочку платежей на год, только после этого право собственности на квартиру будет окончательно отобрано. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы.
Бывшим владельцам проданной квартиры при этом планируют предоставлять специальное «социальное» жилье, которое будет принадлежать, по всей видимости, местным органам власти. Предположительно, переселять туда будут на время — для того, чтобы дать людям возможность справиться с неожиданно возникшими трудностями.
«Никто не хочет быть жестоким, — говорят сторонники новых законопроектов. — Просто люди, решая свои жилищные проблемы, должны научиться сопоставлять желания с реальными возможностями». Как всегда, после этого следует ссылка на зарубежный опыт. Однако на Западе люди планируют свою жизнь в условиях стабильно развивающейся экономики и устоявшегося законодательства. К сожалению, ни того, ни другого у нас нет. Даже если сегодня у кого-то в нашей странe имеется внушающий оптимизм доход, то нет никаких гарантий, что все так и останется. Нет гарантий занятости и сохранности сбережений. Нет уверенности, что завтра в очередной раз не поменяются правила игры.
Кстати, относительно не существующего пока фонда «социального» жилья у власть имущих имеются весьма различные суждения. По мнению одних участников рынка, создание такого фонда необходимо. Это должно быть самое простое жилье, подобранное по нормам общежития, т. е. из расчета 6 кв. м на человека. Но есть и те, кто уверен, что предоставление неплательщикам «социального» жилья не является необходимым, что это чрезмерная забота о банкротах, которые не относятся к беднейшим слоям населения и в состоянии сами решить свои проблемы. Оно и понятно, ведь банки — не благотворительные организации, для них главное — прибыль. К тому же у сторонников такого подхода есть еще одно соображение: если люди убеждены, что ни при каких условиях не останутся на улице, добиться от них своевременных выплат по ипотечным кредитам будет сложно. А вот если такую уверенность отнять — должники будут вынуждены платить в полном объеме и точно в срок. Или начинать осваивать новую жизнь «на улице».

Кому выгодна ипотека?
Банкиры не зря лоббируют подобные законы, ведь, если проблема обеспечения кредита за счет выселения неплательщика из заложенного жилья будет решена, ипотека станет более привлекательной. В основном для банков. Но не для людей, ради которых ипотека задумывалась. Проект подготовлен и принят в третьем чтении; тому, что новые законодательные поправки по выселению должников еще не вступили в силу, есть лишь одно объяснение: сложности организационного характера.
Готовя подобные законы, власть имущие активно оперируют терминами, имеющими отношение к социальной и гражданской ответственности россиян. Грубо говоря, каждый должен думать о своем завтрашнем дне, основываясь на известном принципе «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Обязательства же государства или кредитных организаций в готовящихся законопроектах, связанных с выселением неплательщиков, не просматриваются. Разработчики законопроектов объясняют свою позицию тем, что у местных властей все равно нет временного жилого фонда, куда могли бы переселяться ипотечные банкроты. Более того, в ближайшее время его появления и не предвидится.
Так ли все это важно, когда решается столь важная государственная задача по формированию в России рынка доступного жилья, когда устранятся последние препятствия на пути к созданию массовой ипотеки? Вот только кому, кроме банков, будет нужна такая ипотека...

Владимир ПОНОМАРЕВ
Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР):
— Закон о выселении граждан, взявших ипотечный кредит и не сумевших по нему расплатиться, существенно понижает риски. Все время моей работы в Госстрое, с 1999 года (то есть пять с лишним лет), мы пытались этот закон провести. Только сейчас удалось преодолеть сопротивление. А ведь без принятия этого закона вообще нельзя было говорить об ипотечном кредитовании. Какой банк будет давать кредит без гарантии его возврата? Сегодня именно этот важнейший барьер при выдаче ипотечных кредитов снят.
Однако это не означает, что с принятием закона сразу снизится процентная ставка. Мы только убрали препятствие. Теперь банки могут более массово идти в ипотеку. Доля накладных расходов в ипотечном кредитовании уменьшится, следовательно, не нужно так сильно взвинчивать маржу — постепенно процентная ставка будет уменьшаться.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...