Владимир Лопатин: «Наши заемщики — сомнительные по западным меркам»

В США два из трех ипотечных кредитов выдаются банками при посредничестве брокеров. В Европе – в среднем один кредит из трех. О том, как это происходит на отечественном рынке ипотеки, рассказывает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.

– По экспертным оценкам, каждый четвертый ипотечный кредит в России уже находит своего заемщика с помощью помощников и консультантов, не работающих в банках. При этом те банки, которые сделали ставку на этих помощников, более 70% своего ипотечного портфеля формируют именно так.

 

 

– Казалось бы, о чем печалиться? Все идет своим чередом. На всех парусах мы приближаемся к стандартам цивилизованного рынка. К примеру, в конце 2004 года общий объем ипотечных кредитов, выданных в России, составлял чуть более 18 млрд руб., а уже через два года, в конце 2006, он превысил 270 млрд. Прирост в 15 раз! И прогноз на год текущий был тоже весьма оптимистичным: 670 млрд! После первого полугодия было уже 600. Так что идем с перевыполнением, но только по объемам, а не по «головам», то есть не по количеству выдаваемых кредитов. Ведь весь прошлый год продолжали интенсивно расти цены на жилье, и вместе с ними увеличивался средний размер кредита. И прирост объемов в этом году в основном связан именно с этим фактором, а не с ростом количества кредитуемых. Причина ясна: это общая стагнация на рынке недвижимости. Но банкам от этого не легче, планы по выдаче кредитов надо выполнять. Поэтому каждый выживает как может. В том числе за счет качества портфеля.

– Спрос на брокеров растет. Поэтому на рынке появляются и такие «специалисты», которые в погоне за прибылью и клиентом просто «рисуют» будущему заемщику нужные справки и ведут его в тот банк, где имеется такой приветливый «сервис»…

– Согласен, сегодня есть и такие брокеры, но нам с ними не по пути. Видимо, в силу занимаемой мною позиции на рынке, я привык смотреть на несколько шагов вперед. На «рисованных» клиентах брокеры сильно не разбогатеют, а вот репутацию могут утратить окончательно, причем и в банках, и среди клиентов. Поэтому на своих лекциях перед брокерами, участвующими в системе «ПростоИпотека», мы упрямо продолжаем твердить, что подгонять клиента под требования банка-партнера – нехорошо и неправильно. А при выявлении таких фактов отзываем аккредитацию в Лиге.

– Не слишком ли сурово?

– Даже сейчас, в нелегкие для ипотеки времена, немало банков, которые разборчивы в применяемых ими способах завоевания рынка. А со временем обязательно отрезвеют и остальные. Отрезвеют или уйдут с рынка, с немалыми потерями, как это происходит сейчас в США. И что мы тогда будем делать с брокерами, которые уже привыкли к халтурной и недобросовестной работе? Сами же банки от них и отвернутся. А заодно и клиенты.

– Вы всерьез полагаете, что события в США, связанные с проблемами так называемых субстандартных кредитов и заемщиков, затронут и нас?

– Не просто полагаю, но уже могу констатировать, что уже затрагивают. Абсолютное большинство наших ипотечных кредиторов не в состоянии удерживать выдаваемые ими кредиты у себя на балансе сколько-нибудь длительное время. Все или почти все эти кредиты предназначаются для продажи. И в основном для продажи за рубеж. И что, можно надеяться, что происходящее сейчас отрезвление на Западе по поводу сомнительных заемщиков никак не скажется на возможностях рефинансирования российской ипотеки?

– Так ведь это по поводу сомнительных заемщиков…

– А у нас по западным меркам все заемщики – сомнительные. И все выдаваемые кредиты – субстандартные. Ведь главный показатель, по которому они относят заемщиков к этой категории, – отсутствие кредитной истории. Надо ли говорить, что сколько-нибудь приличной кредитной истории у нас в стране нет ни у кого?

А кроме этого, к субстандартным кредитам относятся кредиты на большие суммы (более 70% от суммы залога). А мы вовсю выдаем кредиты в размере 90 и даже 100%. И так далее…

– И каков ваш прогноз ситуации?

– Я думаю, что в Штатах все в конце концов утрясется. Во-первых, потому что доля субстандартных кредитов там не так уж велика: по разным оценкам, от 6 до 12% общего ипотечного портфеля. Хотя в последнее время выдача таких кредитов достигала четверти от общей выдачи. Увлеклись, потеряли бдительность. Во-вторых, ипотека – слишком важный сегмент американской экономики, чтобы власти позволили ему обрушиться. Этот гигантский рынок непременно стабилизируется. Но стабилизируется на новом качественном уровне, с новым (или, наоборот, старым, слегка подзабытым в последнее время) пониманием ипотечных рисков и качества кредитов. А стало быть, и у нас неминуемо пройдет эйфория и изменятся некоторые представления о качестве заемщиков.

– Владимир Андреевич, мне хотелось бы спросить вас вот о чем: как я понял, вы ратуете за чистоту и профессионализм брокерской среды. И это правильно. Но, как известно, один в поле не воин. Скажите, а помогают ли вам в этом банки?

– По-разному. В принципе, тяжелые времена на рынке недвижимости и, соответственно, на рынке ипотеки привели к тому, что на брокеров обратили внимание даже те, кто еще вчера слышать про них ничего не хотел. Это, что называется, факт медицинский.

Но вот должны ли мы этому огульно радоваться – большой вопрос. Когда банк, желающий обзавестись не только дружелюбной, но и надежной партнерской средой, приглашает брокеров (и риелторов) к себе, проводит среди них обучение, тестирование и аккредитацию, а потом тщательно следит за качеством работы аккредитованных таким образом специалистов – это однозначно хорошо. И примеров тому уже немало, в том числе и в регионах.

Но, увы, не меньше примеров, когда банки просто конъюнктурно заигрывают с брокерами, принимая от них все подряд. Дескать, неси что есть – там разберемся. И даже денег тебе заплатим, если из принесенного тобою вороха бумаг подберем что-нибудь стоящее и выдадим кредит. И тогда грешники начинают смеяться над праведниками. Псевдоброкеры издеваются над настоящими специалистами, которые дорожат собственной репутацией и своей профессией, тратят деньги и время на обучение, на сбор информации и т. д.

– И, наверное, эта проблема найдет свое отражение на первом Всероссийском конгрессе ипотечных брокеров, который пройдет в Москве 19 и 20 ноября?

– И эта в том числе. Во всяком случае, одним из кульминационных моментов конгресса нам видится круглый стол на тему: «Как избавиться от «серых» брокеров?». Надеюсь, он пройдет продуктивно, поскольку интерес к конгрессу велик не только среди брокеров, но и среди банков. Будет возможность посмотреть друг другу в глаза и, чем черт не шутит, даже достигнуть какого-то картельного сговора по этому поводу. Только не в отрицательном, а в положительном смысле этого слова.

Вениамин Вылегжанин Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...