Закону об ипотеке 7 лет

Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года исполнилось семь лет. Дата, конечно, не круглая, но значимая. Появились определенные наработки и практический опыт. Закон имеет явные достоинства, но выявились и скрытые недостатки. У организаций и граждан возникло много вопросов.

 

 

И сейчас уже можно подвести некоторые итоги.

Итак, к неотъемлемым и явным достоинствам относится то, что ипотека состоялась. Она развивается впечатляющими темпами. Количество заключаемых договоров на использование ипотечных кредитов при покупке недвижимости ежегодно удваивается. Для существенной массы россиян ипотека стала единственным способом приобрести собственное жилье.
Рост предложения ипотечных займов и кредитов идет опережающими темпами, что должно увеличить конкуренцию, а значит, существенно понизить ставки по ипотечным кредитам. Но как ни странно, этого не происходит (нельзя же считать уменьшение ставок на 0,5–1,0 % значительным). И это первый, если не главный недостаток нынешней системы ипотечного кредитования.
Почему это происходит?
Во‑первых, быстрорастущее количество заключаемых ипотечных контрактов, что наблюдается сейчас, не может длиться сколько‑нибудь долго. По всем законам рынка там, где есть существенная разница между спросом и предложением, происходит насыщение. И в дальнейшем если и продолжает увеличиваться число заключенных контрактов, то не такими темпами.
Во‑вторых, игроки, первыми пришедшие на рынок ипотечного кредитования, сняли в свое время сливки прибыли. Ведь ипотечные кредиты выдавали под 30 и более процентов годовых. В настоящий момент они не намерены активизировать данный бизнес, поскольку предоставлять заем под 15–18 % не так выгодно, как под 30 %.
И в‑третьих, учетная ставка (ставка рефинансирования) ЦБ РФ до сих пор остается высокой — 13 % (с 15.06.2004 г.). Учитывая маржу банка в 2–3 %, ставка никак не может быть менее 15 %. На сегодняшний день государство не предоставило банкам никаких привилегий в области ипотечного кредитования. Это и заставляет их без особых рисков и ухищрений брать деньги взаймы у государства по ставке ЦБ и прибавлять свою маржу (хорошо если 2 %, а то ведь существуют кредиты и по 18–20 %).
По моему мнению, есть несколько вариантов уменьшения ставки ипотечного кредитования.
1. Уменьшение государством ставки рефинансирования — наиболее простое, на первый взгляд, решение, способное повысить привлекательность ипотечных кредитов и займов.
Но только на первый взгляд. Государство, увеличивая или уменьшая ставку, косвенным образом влияет на темпы развития промышленности в стране. Типичен пример США: в последние годы прекратилось падение курса доллара, а затем он вырос по отношению к другим валютам (т. е. увеличились темпы развития промышленности). Это произошло в связи с неоднократным повышением ставок Федеральной резервной системы США на 0,25 %, и данный процесс продолжается. Конечно, нам далеко до Соединенных Штатов, но такой вариант решения возможен.
2. Снижение ставки выдаваемых банками ипотечных кредитов за счет изменения порядка депонирования кредитными организациями обязательных резервов в ЦБ РФ. Это позволит уменьшить величину обязательных резервов, подлежащих депонированию в ЦБ, и, соответственно, банки активнее станут привлекать желающих к пользованию ипотекой, в том числе снижая сумму собственного вознаграждения и увеличивая сроки выдачи кредитов.
3. Использование государством средств стабилизационного фонда на нужды ипотечных займов и кредитов.
На сегодняшний день Министерство финансов и Контрольно-ревизионное управление пришли к единому мнению о привлечении средств стабилизационного фонда на приобретение высоколиквидных акций промышленных компаний. Не спорю, вероятно, такое решение и правильное, но оно чисто коммерческое и достаточно рискованное. Конечно, доходность может составлять и 20 %, и 50 % годовых, но и риски неимоверно возрастают, так как не исключено, что даже процветающая компания когда‑то рухнет в один день (возьмем для примера американский «Энрон»).
Кроме того, размещая средства в иностранных ценных бумагах, Россия вкладывает деньги в экономику других государств и, соответственно, в карман других акционеров (за счет увеличения капитализации компаний). А вкладывая их в акции российских компаний, есть опасность получить спекуляции от менеджмента или акционеров, как то: требование повышенных квот, льгот, преференций, либо своеобразных индульгенций при различных видах нарушений, в том числе налоговых. Польза от такого размещения средств весьма сомнительная, особенно в политическом аспекте.
Мне представляется более разумным вложить деньги в государственный инвестиционный фонд и в дальнейшем передать их кредитным организациям определенной (заданной ЦБ РФ) степени надежности, под заранее оговоренный процент (например, 10 %). Получая средства по льготной ставке, банк обязуется разместить их в течение, скажем, одного года по ипотечным жилищным займам среди граждан.
Конечно, недостатки у этого варианта есть, поскольку средства фонда могут понадобиться по прямому назначению. Но ведь, во‑первых, по данной схеме не предусмотрено размещение всех активов. Освоение идет постепенно, ступенчато, в том числе с учетом получаемых процентов. Во‑вторых, ипотечные закладные (с введением такой схемы вырастет их оборот, а также оборот ипотечных ценных бумаг) имеют не меньшую ликвидность, чем акции или облигации иных компаний.
К несомненным достоинствам относятся:

заинтересованность банков в размещении полученных средств;
постепенное уменьшение ставок по получаемым ипотечным кредитам без существенного увеличения инфляционных процессов, так как средства идут целевым назначением на приобретение жилья;
возможность прогнозирования и учета роста средств стабилизационного фонда;
развитие строительной отрасли, так как средства стабфонда вправе осваивать и строительные организации.
Часть денежных средств государственного инвестиционного фонда можно направить в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на выкуп у тех же банков ранее полученных закладных по более высоким ставкам, на создание ипотечных сертификатов участия, закрытых паевых ипотечных фондов, фондов недвижимости и так далее, то есть на развитие рынка ипотечного кредитования в России. А он на сегодняшний день обширен.
Неоправданно высокая стоимость строительства жилья — другой важный фактор, замедляющий развитие ипотеки. Почему он назван вторым, а не первым? Если говорить об объемах приобретаемой недвижимости путем прямой продажи и с помощью ипотечного кредита, то данное обстоятельство не оказывает большого влияния и служит скорее сдерживающим фактором роста рынка жилья в целом.
Тем не менее, являясь существенным условием некоторого застоя на рынке жилья, неоправданно высокая стоимость недвижимости останавливает определенную категорию потенциальных покупателей. Граждане, имеющие финансовую возможность приобрести жилье с помощью ипотечного кредита сегодня, воздерживаются от сделки, так как надеются (иногда небезосновательно) на снижение цены квадратного метра в будущем.
Публичные конкурсы на право проведения предпроектных работ и строительства — вот что способно минимизировать расходы на теневую сторону данного бизнеса и, соответственно, снизить стоимость квартир. Кроме того, желая участвовать в конкурсе, компания-застройщик раскрывает свою финансовую информацию и прогнозируемую цену за квадратный метр жилья, которое предполагает возвести.
Прозрачность предприятий строительной индустрии — ключ к законной оптимизации бизнес-процессов, к постоянному стремлению уменьшать собственные издержки и себестоимость выпускаемой продукции.

О. А. Пелих,
президент Фонда правовой поддержки и защиты предпринимательства

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...