Чистка рынка

Перед началом реализации национального проекта «Доступное жилье» строительный рынок будет консолидирован — долю малых строительных компаний займут крупные строительные холдинги. Задача региональных властей — следить за легальностью схем банкротства мелких компаний и минимизировать социальные последствия «зачистки» рынка недвижимости, так как в первую очередь изменения скажутся на объемах строительства и динамике цен.

Квартирный вопрос» все еще портит не только отнюдь не нордический волжский характер, но и политическую погоду в регионе. Полпреда президента по Приволжскому округу Александра Коновалова при первом визите в Самару встретили обманутые дольщики, устраивающие акции протеста еще с осени. В результате под патронажем областных властей была создана рабочая группа, которая занимается судьбой компаний-банкротов и их клиентов (по предварительным подсчетам, более 3 тыс.

 

 

человек).

Закон «Об участии в долевом строительстве…», которым строители оправдывают банкротство своих компаний, грозит потерей рынка 30% региональных застройщиков. Кандидатами на выбывание назывались небольшие компании без собственной материальной базы и оборотных средств, для финансирования строительства привлекающие исключительно средства дольщиков. Между тем в самарском «черном списке» с начала действия нового закона оказалось не больше пяти компаний («Кросс», «Виктор-С», «Содействие», «Проспект-инвестстрой», «Бессер»), занимающие менее 10% рынка. Есть основания говорить, что новое законодательство только усугубило последствия неэффективной работы этих компаний и не стало главной причиной их разорения. Дело в том, что закон дал возможность застройщикам завершить те объекты, по которым уже заключены договоры долевого участия. Плюс — в Самаре у строительных компаний появился шанс оформить выделенные до 1 октября 2005 года стройплощадки (регистрационная служба инициировала их легализацию), что дает им возможность получить разрешение на строительство и работать по прежней схеме.

Другое дело, что этой возможностью смогут воспользоваться не все: только оформление и подготовка новых участков обойдется в сумму до 15% стоимости проекта. Компании без собственных оборотных и залоговых средств не смогут нести такие затраты. Поэтому ни для кого не секрет, что список компаний будет сокращаться и рынок консолидируется в руках сильных игроков, которые и получат долю небольших застройщиков.

«Мягкая» схема передела рынка уже найдена. Самарские власти, по примеру московской мэрии, намерены привлечь инвесторов, которые достроят замороженные объекты (по предварительным данным, их около 30-ти, в разных стадиях готовности), и следят за законностью схем банкротства и перераспределения активов несостоятельных строительных компаний — чтобы дольщики не остались без денег и квартир. Суд над руководством самарской СК «Содействие», обвиняемой в мошенничестве, грозит стать показательным процессом и широко освещается в СМИ. А администрация Нижегородской области предупредила застройщиков, что в случае несоблюдения обязательств перед дольщиками строительные компании будут лишать участков и перераспределять их через систему аукционов среди более состоятельных операторов.

Претендентами на активы и строй-площадки мелких застройщиков называются крупные строительные компании и холдинги — как ведущие региональные (в Самаре — «Активный капитал», RBE, «Портал», «Град», «Берег», РСО «Прогресс», в Нижнем Новгороде — «Жилстрой-НН», «Выбор», в Казани — «Защита», «Кулонстрой», «Сувар», «Фон», «Свей», «Агора»), так и московские компании, которые уже вышли на рынок жилищного строительства Нижнего Новгорода («Стройинвестрегион», «Квартстрой»), Ярославля («С-Холдинг») и Казани («Регионстройинвест»).

Формируют «госзаказ»

Эксперты полагают, что консолидация рынка напрямую связана с подготовкой к реализации нацпроектов, по сути дела — с распределением нового «государственного заказа». Согласно данным, обнародованным первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, реализация федеральной целевой программы «Жилище» предусматривает увеличение общего объема федерального финансирования жилищного строительства к 2010 году до 239 млрд рублей. Главным механизмом финансирования выбрана ипотека. Общий объем ипотечного кредитования увеличится до 415 млрд рублей.

Регионы разрабатывают свои программы реализации нацпроекта, претендуя на средства федерального бюджета. Первым о готовности к выполнению проекта жилищного строительства отрапортовал Татарстан. Там в дополнение к существующей государственной программе ипотечного кредитования и казанской программе «Жилище» в 2005 году запустили республиканский проект социальной ипотеки. Под его реализацию, на строительство более 6 тыс. квартир из бюджета Татарстана было выделено 3,6 млрд рублей и привлечено 1,5 млрд рублей инвесторов. Планируется, что в 2006 году бюджет проекта достигнет 5,5 млрд рублей. В целом к 2010 году Татарстан намерен выйти на объем жилищного строительства в 2,2 — 2,5 млн кв. м, для этого республике потребуется дополнительно 11,6 млрд рублей инвестиций (сейчас в республике строится порядка 1,8 млн кв. м жилья в год).

Нижегородская область планирует сформировать программу реализации нацпроекта в сфере жилищного строительства к концу марта 2006 года. В планах областной администрации — увеличить объемы жилищного строительства в два раза: с 680 тыс. кв. м (по оценкам участников рынка, за 2005 год) до 700 — 800 тыс. кв. м в 2006 — 2009 годах, а к 2010 году — до 1,3 млн кв. м. На эти цели планируется направить 74 млрд рублей (1,2% этой суммы будет привлечено из федерального бюджета, 12% — из областного, остальное, по словам замгубернатора Нижегородской области по ЖКХ и строительству Валерия Лимаренко, составят банковские кредиты и средства граждан).

А Николай Федоров, президент Чувашии, поставил перед правительством республики задачу привлечь федеральные средства под жилищную программу, используя эффективность аналогичной региональной программы как подтверждение того, что инвестиции из центра не пропадут зря. За 2005 год в Чувашии построено 732,9 тыс. кв. м, что на 17,2% больше, чем в 2004 году. При этом 11,1 тыс. кв. м жилья в республике построили по программе ипотечного кредитования, что превысило прошлогодний показатель в 8 раз.

Ставить рекорды Чувашии помогли и привлеченные средства. К примеру, в 2005 году в республике реализован пилотный инвестиционно-строительный ипотечный проект, для финансирования которого под гарантии правительства Чувашии был привлечен кредит венгерского филиала Raiffeisen Bank на 1,1 млн евро. Переговоры с тем же кредитором о займе более полумиллиарда рублей сейчас ведет Самарский областной фонд жилья и ипотеки.

Держат объемы

Привлечение дополнительных финансовых средств и рост объемов строительства могут способствовать стабилизации цен и минимизировать негативные последствия нового законодательства в сфере жилищного строительства. Дело в том, что при консолидации строительного рынка (пока администрации будут привлекать необходимые объемы инвестиций и отрабатывать механизмы финансирования, мелкие компании — сворачивать работу, а крупные холдинги — наращивать мощности) произойдет сокращение числа вводимых объектов. По прогнозам Самарской гильдии строителей, в Самаре в 2005 году предполагалось построить около 600 тыс. кв. м жилья, но, по данным городского департамента капитального строительства, в городе сдано всего 330 тыс. кв. м.

Темпы строительства отстают от заявленных и в Нижнем Новгороде. По оценке руководителя Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, за год в городе планировалось построить 430 тыс. кв. м жилья, но показатели за 9 месяцев свидетельствовали, что выйти на заявленные объемы не удастся: с января по октябрь 2005 года в Нижнем Новгороде было построено 175 тыс. кв. м жилья. Отстает и строительство в Тольятти: в 2005 году планировался ввод 300 тыс. кв. м жилья, а за одиннадцать месяцев сдано 200 тыс.

В Марий Эл отмечается такая же тенденция по всей республике. По данным Маристата, 44% руководителей строительных организаций ожидают уменьшения объема работ в 2006 году. В связи с этим прогнозируется дефицит предложения и дополнительный рост цен — на 5 — 7%. В регионах, власти которых обеспечили финансирование больших объемов строительства, отрицательные последствия закона минимальны. В Казани опасения экспертов, что введение в действие закона «Об участии в долевом строительстве…» повлечет за собой уход с рынка мелких застройщиков и отток инвестиций, не оправдались. В Центре сервейинга Поволжского антикризисного института (ПАИ, Казань) отмечают: 94% всех функционирующих предприятий строительной отрасли относятся к малому бизнесу, а основной объем работ по договорам строительного подряда выполняют крупные и средние организации. По итогам 2004 года, таких насчитывалось 537. Общая численность работников строительной отрасли составляет 89,3 тыс. человек, из них в крупных и средних предприятиях работает 64,9 тыс. человек, а в их подрядных организациях — около 46,8 тыс. «Поэтому даже если и произошел уход с рынка мелких застройщиков, на объемы строительства и конъюнктуру рынка данный факт не повлиял», — считают в ПАИ. Это объясняется тем, что в Казани нет проблем с финансированием строительства. По словам главы Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Хуснуллина, в республике создалась парадоксальная ситуация: строительные организации не успевают осваивать выделенные средства, несмотря на увеличение объемов выполненных работ.

Власти Ульяновской и Саратовской областей, сумевшие в прошлом году обеспечить наибольшую динамику жилищного строительства в своих регионах (см. таблицу 1), заявляют, что благодаря этому цены на жилье там будут расти меньшими темпами. Заместитель главы администрации городского округа Саранска Александр Грак также считает, что рост объемов строительства жилых домов в Саранске станет одной из мер, которая позволит стабилизировать на рынке жилья спрос и предложение, соответственно — и цену жилых помещений. «Предпосылки для этого есть. Только в 2005 году застройщикам выделено площадок на 900 тысяч квадратных метров жилья, что обеспечит строительным компаниям фронт работ на пять-семь лет вперед», — говорит он.

Другие правила

Впрочем, причин для роста цен гораздо больше, чем для их стабилизации. «В теории большой объем предложения должен способствовать снижению или хотя бы стабилизации цен, но в Казани стоимость жилья по-прежнему растет», — говорит Ирина Денисова, главный специалист казанского агентства недвижимости «ЮрИнфо». В 2005 году, по оценке Поволжского антикризисного центра, квартиры подорожали в среднем на 30%, рост продолжится и в 2006 году. Специалисты ПАИ считают, что растущие цены на жилищном рынке Татарстана обусловлены ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования. Эти факторы останутся актуальными и в 2006 году.

В Самаре ожидается, что в 2006 году индекс цен на первичном рынке жилья превысит показатель 2005 года (20 — 25% по эконом-классу и 30 — 35% по элитному жилью) и составит 30 — 40%. Основанием для таких прогнозов директор самарской инвестиционной компании «Дом» Евгений Поберезкин считает сокращение дисконта (продаж квартир на 20 — 30% дешевле на нулевой стадии строительства). Он полагает, что закон «Об участии в долевом строительстве…» приведет к тому, что застройщики предпочтут продавать уже готовые и, соответственно, более дорогие дома.

Татьяна Романчева с ним не согласна. По ее словам, квартиры все равно продаются на нулевых этапах строительства: просто вместо договора долевого участия строительные компании заключают инвестиционные договоры, либо используют другие правовые уловки. Главными факторами, влияющими на рост цен, она склонна считать рост доходов населения и развитие ипотеки. «А так как резкого роста доходов или бума ипотеки в этом году в Нижнем Новгороде ждать не приходится, то не стоит верить и прогнозам о необоснованном росте цен на жилье, — говорит она. — Рост цен останется в пределах 18 — 20 процентов, что лишь незначительно перекроет уровень инфляции и подорожание стройматериалов, как и в прошлом году».

В то же время цены на жилье в Нижнем Новгороде достигли максимума покупательской способности и остаются самыми высокими в Поволжье — в среднем на 25% выше, чем в других регионах. По данным риэлторов, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани — 18 тыс. рублей, в Самаре — 16 — 17 тыс. рублей, в Саранске — 14 тыс. рублей. У официальной статистики по регионам несколько заниженные данные (см. таблицу 2). Впрочем, эти цифры условны, говорит Татьяна Романчева: цену на жилье определяет дисконт, расположение, класс объекта, схема финансирования, используемая застройщиком, и проч. В итоге вилка цен на объекты даже в одном городе настолько существенна, что делает усредненные показатели практически бессмысленными.

Структуризация рынка и постепенное избавление от «серых» схем работы сделает региональный рынок более прогнозируемым, понятным и менее рискованным для инвесторов. Правда, и более дорогим. По всей видимости, рост цен на жилье продолжится до 2010 года, когда рынок почувствует эффект от целевых программ региональных властей.

Наталья Дядик Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...