Что и как мы считали

Для составления рейтинга недвижимости Астаны мы использовали данные первичного рынка недвижимости, полученные методом анкетирования застройщиков. Нами рассматривались объекты стоимостью 1800 долларов за кв. м. Это пороговое значение было выбрано после рассмотрения конъюнктуры рынка недвижимости города как стартовое для недвижимости элитного класса или класса «бизнес». Всего было отобрано 11 объектов, но представители 2 из них отказались от участия.

 

 

Количественная оценка качества недвижимости производилась по пяти базовым направлениям: архитектура и материалы, комфортность жилья, инфраструктура, коммуникации, положение. Каждое направление численно выражалось в виде интегрального индекса, нормированного к единице, который являлся совокупностью множества субиндексов. Итоговый рейтинг недвижимости складывался как взвешенная сумма индексов: архитектура и материалы – 33%, инфраструктура – 27%, положение – 20%, коммуникации – 13%, комфортность жилья – 7%, при этом вклад направлений в итоговый рейтинг был определен при опросе экспертов-строителей и потребителей. Группа опроса была выбрана из 20 экспертов-строителей и 10 потенциальных покупателей. Под инфраструктурой подразумевалось наличие тех или иных объектов быта, магазинов, развлекательных объектов, сервисов, услуг, предлагаемых жилым комплексом для своих обитателей, системы безопасности и охраны и т.п.

При расчете индекса «Архитектура и материалы» (АМ) использовались следующие субиндексы:

• Этажность (ЭТ). При этом принималась в расчет гипотеза, что большая высота комплекса имеет негативный эффект на психологическое восприятие здания как жилого. Это заключение подтверждается практикой риелторов Москвы, которые рассматривают недвижимость класса «элит» высотой до 6 этажей. Для вычисления субиндекса рассчитывалась средняя высотность.

• Размер доступной территории (ТР), относящейся к дому или жилому комплексу. Фактор рассчитывался как отношение площади участка застройки к площади основания дома.

• Наличие и степень озеленения участка (ОЗ) рассчитывались как отношение общей площади озеленения к площади участка застройки.

• Качество озеленения (КОЗ) рассматривалось как отношение площади газонов к общей площади озеленения.

• Материал внешней отделки здания (МВО) оценивался на основе рейтинга.

• Стеновой материал (СМ) оценивался на основе рейтинга.

• Материал кровли (МК) оценивался на основе рейтинга.

Рейтинги материалов были получены в ходе опроса целевой группы. Каждый субиндекс рассчитывался при помощи ранжирования комплексов-участников по возрастанию параметра и последующей нормировки позиций к единице. АМ определялся по следующей формуле: АМ = ЭТ + ТР + ОЗ + КОЗ + МВО + СМ + МК. Полученный индекс каждого участника приводился к шкале от 0 до 1 методом нормировки по максимальному значению.

Индекс «Инфраструктура» рассчитывался как нормированный рейтинг участников, построенный на основе балльной оценки наличия тех или иных видов удобств внутри комплекса:

• Кондиционирование воздуха (отсутствует +0, централизованное +2 или автономное +1 для каждой квартиры).

• Очистка воды для водоснабжения +1.

• Ограждение территории комплекса +1.

• Охрана +1.

• Наличие детской игровой площадки +1.

• Наличие зоны отдыха – газоны, предназначенные для отдыха, либо аллеи со скамьями +1.

• Наличие социальной инфраструктуры: тренажерный зал +1, бассейн +1, солярий/салон красоты +1, бар +1, сауна +1, холл для приема гостей +1, индивидуальные кладовые +1, торговый центр +1, прачечная +1, банк/кассы +1, детский сад +1.

• Наличие лифта пассажирского +1 за каждый лифт.

• Наличие лифта грузового +1 за каждый лифт.

По набранным баллам все участники ранжировались в порядке возрастания, а итоговый индекс вычислялся как нормировка позиции рейтинга к максимальному значению. Комплексы, набравшие одинаковые баллы, ставились на одну позицию рейтинга.

Индекс «Положение» рассчитывался как степень престижности района размещения комплекса-участника. Оценка каждого участника рейтинга производилась по соседним жилым комплексам. Окружающие жилые комплексы оценивались по собственной методике классификации недвижимости, разработанной ТОО «Синергия» для выделения классов «элит», «бизнес» и «эконом». Мы считаем, что престижность района в первом приближении определяется долей недвижимости, классифицируемой потребителем как «элит» и «бизнес». Окончательный субиндекс выводился как процентный вклад недвижимости классов «элит» и «бизнес» в шкале от 0 до 1.

Индекс «Коммуникации», как и индекс «Инфраструктура», определялся как нормированный рейтинг на основе балльной оценки наличия тех или иных коммуникаций в комплексе-участнике. В частности, суммарный балл вычислялся по позициям:

• Энергоснабжение. Наличие автономного резервного питания в жилом комплексе +1.

• Отопление центральное +2 или автономное +1, нет +0.

• Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое) и радиаторы с возможностью регулировки температур. Да +1, нет +0.

• «Умный дом» – инфраструктура внутридомовой видеосвязи +1, датчики состояния квартиры +1, температуры +1, живых объектов +1, сигнализация +1.

• Наличие развитых телекоммуникаций. Состояние АТС района застройки (цифровая АТС +1, аналоговая АТС +0), состояние кабелей (недавно проложены +2, средний срок +1, давно проложены +0), типы проведенных каналов в жилой комплекс (нет +0, медь – витая пара +1, оптоволокно +2).

• Подключение комплекса к сети интернет. Да +1, нет +0.

• Наличие кабельного телевидения. Да +1, нет +0.

За наличие дополнительного выбора провайдера интернета или кабельного телевидения начислялся дополнительный балл по каждой позиции.

Индекс «Комфортность жилья» рассчитывался по принципу: насколько жилье удобно, комфортно и как оно воспринимается человеком с точки зрения проживания внутри квартиры. Для построения индекса мы использовали субиндексы:

• Показатель квадратуры рассчитывался как синтетический параметр, являющийся функцией площади квартир, заложенных в проект дома, и разнообразия (количества) вариантов выбора для покупателя. Вычислялся как площадь трапеции под линейным трендом на графике «Количество комнат в квартире» – «Площадь квартиры».

• Средняя площадь комнаты и кухни в квартирах рассчитывалась в предположении стандартной планировки, заложенной застройщиком.

• Общая оценка жилья выведена на основе предыдущих собственных маркетинговых исследований, выставлялась регрессионной математической моделью.

Каждый субиндекс рассчитывался при помощи ранжирования комплексов-участников по возрастанию основного параметра и последующей нормировки позиций участников к единичной шкале.

Ильдар Тамендаров Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...