Девелопмент. Региональные проекты

Столичные девелоперы проявляют все больший интерес к региональным проектам, что подтверждает строительство крупных торгово-развлекательных комплексов. Их экспансия направлена на крупные города с населением порядка миллиона человек, такие как Новосибирск, Томск, Волгоград, Саратов, Самара, Воронеж и др. Все чаще здесь можно встретить бренды известных торговых марок — «Метро», «Рамстор», «Перекресток», «ОBI», «Пятерочка» и пр.

Маркетинговые исследования показывают, что в настоящее время инвестиции в региональные проекты существенно рентабельнее вложений в столичную недвижимость, особенно в части строительства торговых объектов. Крупные сетевые ретейлеры уже ведут острую конкурентную борьбу на периферии.

 

 

При этом следует отметить, что наряду с инвестиционной привлекательностью областных проектов девелоперам необходимо учитывать местную специфику ведения бизнеса для минимизации возможных рисков.

В качестве примера приведем город Саратов, один из перспективных регионов в плане возведения торгово-развлекательных центров. До недавнего времени он был вотчиной местных строителей, практически недоступной для сторонних инвесторов. Однако со сменой администрации ситуация в Саратове стала иной. Руководство города и области в целях активизации инвестиционной деятельности проявляет интерес к привлечению дополнительных средств для реализации программ социально-экономического развития, направленных на создание дополнительных рабочих мест, к ликвидации ветхого жилья с последующей комплексной застройкой новых кварталов и возведению объектов инфраструктуры.

В Саратове, как и во многих других городах России, преобладает старая застройка, причем дома находятся в ветхом и аварийном состоянии. Многие из этих зданий расположены в центральных кварталах, вдоль главных магистралей, наиболее привлекательных для строительства торговых центров и новых жилых микрорайонов. Наряду с частным и муниципальным жильем здесь же могут находиться коммерческие структуры (магазины, службы быта), а также небольшие предприятия (заводы, пекарни, мастерские и т. д.). Все эти объекты недвижимости нужно вывести за границы участка новой перспективной застройки, а жителей расселить, что потребует времени и вложения значительного объема средств.

Согласно маркетинговым исследованиям реализация региональных проектов предусматривает ряд этапов. Представим наиболее важные из них.

Основной этап предполагает процедуру отвода участка под строительство, согласование исходно-разрешительной документации, выпуск Постановления на проектирование и отселение жителей, получение Акта разрешенного использования земли (АРИ), а также проведение необходимых согласований, гарантирующих успешное осуществление инвестиционной деятельности.

Не менее важно освободить участок от имеющихся обременений, то есть отселить жителей. Учитывая рост цен на недвижимость, возникает риск превышения бюджета целевого финансирования и увеличения срока завершения работ.

Приведем конкретный пример: на участке в 6,5 га находится 250 домов общей площадью порядка 12 тыс. кв. м, где проживает 400 человек (без учета членов семей). Исходя из цен на недвижимость в Саратове в мае — июне 2006 года, бюджет переселения составил примерно 9,5 млн долл. при средней стоимости квадратного метра 800 долл. В ноябре — декабре бюджет пополнился на 3,5 млн долл., так как цены выросли на 10–15 % (1000–1100 долл. за 1 кв. м).

При расселении следует учитывать особенность саратовской застройки (большая плотность населения при минимальной жилплощади на одного собственника). В связи с тем, что равноценное жилье найти трудно, приходится покупать квартиры значительно большей площади, выходя за лимит бюджета. Как правило, продавцы жилой и коммерческой недвижимости просят за нее значительно больше денег по сравнению с реальной рыночной стоимостью объектов. Возникновение спорных и конфликтных ситуаций в процессе расселения и их урегулирование является неизбежной частью данной работы, что надо учитывать и находить рациональные пути их решения. Многое здесь зависит от опыта и профессиональных навыков риелторов. При расселении муниципальных квартир необходимо заключить договор с городом на предмет взаимозачета и возмещения затрат инвестора за предоставленное жилье.

К особенностям саратовского региона относится более упрощенная система регистрации (выписки-прописки) граждан по сравнению с Москвой, что значительно снижает правовые риски. Если собственник продал недвижимость, то у него нет законного основания претендовать на расторжение сделки и возвращение на прежнее место жительства.

Вместе с тем определенную сложность представляет форма проведения расчетов с продавцами недвижимости. Учитывая, что финансирование проекта осуществляется в безналичной форме, нужно открыть на их имя счета в банке и обеспечить получение денег. Речь идет о принятой в регионе практике передачи средств продавцу перед сделкой, то есть до факта завершения ее регистрации. Это в значительной степени объясняется стереотипом мышления местного населения и отсутствием депозитарных ячеек в банках.

Кроме того, дефицит альтернативного жилья как на первичном, так и на вторичном рынке также усложняет процесс расселения. Работа начинается, как правило, со сбора и обработки аналитической информации по участку (его адрес, кадастровый номер, площадь, статус, характеристика строения и его статус, количество собственников и др.). На основе собранных данных разрабатывают бизнес-план, бюджет, финансово-юридическую схему и другие необходимые регламенты и процедуры ведения проекта. Подобный масштаб деятельности предполагает применение продуманной стратегии и особого профессионального подхода. Поэтому большинство девелоперских компаний предпочитает такую работу отдавать на аутсорсинг местным риелторским компаниям и осуществлять контроль за их деятельностью.

Часть девелоперов ведет расселение собственными силами через дочернюю компанию в данном регионе. В таком случае как вариант людям предлагают в объеме установленного бюджета и в определенный срок самостоятельно подобрать себе альтернативное жилье в обмен на старое. Сделки проводят путем передачи продавцам денежных средств в обмен на приобретение их домовладений на имя инвестора. Организация деятельности по отселению предполагает создание команды, куда входят 10–20 риелторов (в зависимости от объема работы) во главе с руководителем проекта и обслуживающий персонал (юрист, бухгалтер, секретарь, водитель). По разработанной технологии они проводят сделки с недвижимостью (расселение). В обязательном порядке все участники должны выполнить плановое задание (по количеству объектов переселения, срокам и объему освоения бюджета), что является основным критерием оплаты их труда. Руководитель проекта разрабатывает стратегию деятельности, оптимизирует бизнес-процессы, взаимодействует с заказчиком в части предоставления квартальных планов мероприятий, отчетов о выполнении работы, пакета необходимых документов. Кроме того, он систематически фиксирует на ситуационном плане участка динамику реализации проекта.

В целях экономии времени нередко приходится приступать к расселению до выхода официального постановления, что также связано с определенными рисками социального характера. Здесь нужна умелая тактика и хорошая РR-компания при поддержке городских властей.

Вместе с тем не надо забывать, что предметом договора заказчика с исполнителем является получение Единого консолидированного участка под строительство. В этом случае расселение служит лишь инструментом и промежуточным звеном в реализации девелоперского проекта. Как правило, большинство участков с домовладениями находятся в долгосрочной аренде или пожизненном бессрочном пользовании, без надлежащего оформления документов на землю. Оформление земельных отношений путем выкупа в собственность или оформление долгосрочной аренды является еще одним важным этапом работы при непосредственном взаимодействии с Комитетом по земельным ресурсам.

В любом случае, один из решающих факторов успешной реализации девелоперского проекта — это тесное сотрудничество и лояльные отношения с региональной властью, с опорой на ее административный ресурс.

Ольга Бахтина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...