Фишки разные, правила одни

Принято считать, что рынки жилья в большинстве регионов России, в частности в городах-миллионниках, развиваются по похожим сценариям, которые, в свою очередь, с некоторым отставанием по времени во многом копируют московский ход событий. Однако сегодня цены на региональных рынках ведут себя очень неоднозначно.

В одних регионах сохраняется стабилизация, в других возобновилось удорожание жилья (конечно, несравнимо более медленными темпами, чем при ценовой гонке в предыдущие годы), в третьих оно и не прекращалось, а в четвертых цены и вовсе падают. Однако очевидно, что нынешний ценовой «разброд» просуществует недолго, поскольку основные факторы, определяющие поведение цен на жилье, по большому счету, практически одни и те же. Только в одних местах они проявляются раньше, в других — позже, где-то доминируют одни, где-то — другие.

 

 

Отголоски бурного роста
В большинстве регионов цены на жилье в течение 2007 года росли — естественно, разными темпами. Безоговорочное лидерство по этому показателю принадлежит Красноярску. Несмотря на то, что город активно застраивается и объем предложений увеличивается, стабильный рост цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Здесь зафиксированы самые высокие его темпы: с начала года, по разным оценкам, на 30-46%. За один только октябрь цены увеличились на 7,2% и сейчас продолжают расти. На сегодня 1 кв. м в Красноярске стоит в среднем 42-46,5 тыс. рублей. По словам Елены Логвиной, руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», одна из последних тенденций — рост цен на ранее непопулярные среди покупателей районы промышленного правобережья, в которых и без того проживает почти 40% красноярцев. Еще некоторое время назад застройка на его территории не велась. Но с её началом стало понятно, что спрос будет достаточно устойчивым. Основными покупателями жилья на правом берегу Енисея являются те самые 40% населения, которые и прежде проживали здесь, и сейчас, улучшая свои жилищные условия, не собираются менять место дислокации.

Заместитель губернатора Красноярского края Николай Глушков в сентябре очень жестко высказывался в отношении застройщиков, которые через СМИ подогревают ажиотажный спрос на жилье, таким образом, искусственно сохраняя положительную ценовую динамику.

В другой сибирской столице — Новосибирске — жилье в текущем году подорожало на 30%. Однако основной прирост пришелся на первое полугодие, а начиная с мая цены «включили тормоза». В октябре жилье подорожало лишь на 1,4%. По данным «МИЭЛЬ», средняя цена 1 кв. м жилья в Новосибирске сегодня составляет 56-57 тыс. рублей.

Высокие темпы роста были зафиксированы в течение года на юге России — в Ростове-на-Дону и Волгограде (причем в последнем они сохраняются и сейчас), а также и на Урале — в Перми. Во всех вышеназванных городах сохраняется «бычий» тренд предыдущих лет.

А вот о новом ценовом «всплеске» (после относительной стабилизации) заговорили, например, в Нижнем Новгороде. В целом с начала года жилье в этом городе стало дороже на 23%. За 10 месяцев 2007 года стоимость готового жилья, по данным нижегородской ГК «Триумф», повысилась на 15%, причем основной рост пришелся на август-октябрь — 10%. Сейчас средняя цена предложения в Нижнем Новгороде составляет более 48,2 тыс. рублей за кв. м. При этом количество предложений держится на максимальном уровне. Для сравнения: осенью прошлого года, когда динамика ценового роста была максимальной, их было в два раза меньше. Строящееся жилье, как говорит Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф», за 10 месяцев 2007 года подорожало на 18,3%, в том числе в октябре — на 2,5% (в рублях). Средняя цена 1 кв. м в нижегородских новостройках — около 48,7 тыс. рублей. Самое дешевое предложение — квартиры в строящемся панельном доме на улице Зайцева в Сормовском районе (застройщик ЗАО «Нижегородский ДСК»), которые предлагались по 29,25 тыс. рублей за кв. м. Максимальная по городу цена предложения — 104,4 тыс. рублей за кв. м — в элитной новостройке на улице Минина в центре Нижегородского района (застройщик ООО «Волго-Вятская строительная компания»). Слабо менялась в течение года ценовая ситуация в Казани, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге.

С заходом на снижение
Между тем в некоторых регионах цены снижаются. Например, по данным Ассоциации строителей России (АСР), московские квартиры с начала текущего года подешевели в среднем на 5%, а в течение октября — на 1,5%. Однако с такой статистикой согласны не все. В Russian Research Group (RRG) отмечают, что с августа жилье в столице снова начало дорожать, правда, крайне незаметно — в среднем на 0,3-0,5% в неделю. А в начале октября многие эксперты констатировали завершение периода стагнации на московском рынке жилья, продолжавшегося почти год. В октябре рост цен составил 1%, а в период с конца октября до конца ноября квартиры подорожали на 4,7%.

Лидером же по пока еще стабильной ценовой регрессии является Уфа, где средняя стоимость 1 кв. м, по данным АСР, упала с начала года на 12%, из которых 3,8% пришлись на октябрь. Как отмечает Владимир Карапетян, коммерческий директор уфимской ГК «Алгоритм», с января по октябрь 2007 г. средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья в столице Башкирии снизилась на 8,3%. Карапетян считает, что на начальном этапе основной причиной такого явления стало сокращение спроса на жилую недвижимость, вызванное ожиданием обвала цен, многочисленными слухами и информацией из «достоверных» источников. Следствием этого стал отток с данного рынка частных инвесторов, которые поспешили вернуть вложенные денежные средства, выставив свои объекты на продажу. Тем самым они еще больше усугубили соотношение спроса и предложения на рынке. Интересно, что при этом падение стоимости жилья практически не затронуло, казалось бы, переоцененную центральную часть города и один из спальных районов Уфы — Затон, наоборот, квартиры здесь даже подорожали. Однако очевидно, что это снижение цен является, скорее, следствием временных колебаний, нежели какой-то устойчивой закономерностью. По словам Владимира Карапетяна, если в 2008 году продолжится удорожание основных видов строительных материалов и на данном рынке все также будет периодически возникать дефицит, то при нынешних тенденциях спроса можно смело прогнозировать увеличение цены 1 кв. м на первичном рынке жилья на 15-20%. За ним потянется и вторичный. Как бы то ни было, сейчас Уфа покинула «пятерку» самых дорогих городов России по стоимости кв. м жилья и сейчас, как сообщает ИА «Башинформ», находится по этому показателю на 9 месте.

Кто в гору, а кто вниз

Цены на жилье в крупнейших городах России (в рублях)

Город	Средняя цена, кв. м				Рост цены за период
	Январь 2006	Январь 2007	Сентябрь 2007	Октябрь 2007	за 5 лет	с начала года (%)	за октябрь (%)
Москва	84384	133756	129686	127691	6,99	-5	-1,5
Санкт-Петербург	33408	69711	75203	74673	7,56	7	-0,7
Екатеринбург	31332	63601	64694	64100	10,62	1
Новосибирск	28858	45224	58077	58865	10,88	30	1,4
Пермь	25402	40909	54632	54297	11,54	33	-0,6
Самара	32500	44603	52275	53990	8,98	21	3,3
Уфа	30413	54600	49871	47991	5,04	-12	-3,8
Нижний Новгород	19238	38784	46566	47682	6,74	23	2,4
Красноярск	25488	31775	43376	46504	10,30	46	7,2
Ростов-на-Дону	23846	33722	45237	45606	7,49	35	0,8
Омск	18580	33608	41429	41508	12,11	24	0,2
Казань	21226	39671	40920	41471	7,79	5	1,3
Волгоград	17309	30743	37516	40344	9,61	31	7,5
Челябинск	24077	34440	38541	38850	7,35	13	0,8

Источник: Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР

Петербургское равновесие
Петербургский рынок «стоит» уже полтора года. Ажиотажный спрос 2006 года, всего лишь за сезон «поднявший» цены в Cеверной столице в среднем в два раза, вычерпал ресурс роста и завершился стагнацией. Цены 1 кв. м типового жилья застыли в диапазоне 60-80 тыс. рублей. Сегодня местные операторы уже не говорят о стагнации: рынок ожил, спрос и предложение уравновесили друг друга. Цены пока стабильны.

«Сейчас очень сбалансированная ситуация, — считает Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость». — По динамике сделок можно судить о том, что за последний год рынок вполне оправился, привык к новому уровню цен и к новым механизмам финансирования. Плавный рост на уровне 8-10% в год — это то, что нас ждет на ближайший год».

Как обычно в ситуации пассивного спроса — активного предложения, рынок сегментируется: растет разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем. Если в «дешевом» сегменте при покупке можно торговаться (на первичном рынке некоторые застройщики называют эту возможность бонусами), то более качественное и ликвидное жилье, наоборот, медленно подрастает в цене.

В секторе элитного жилья операторы в последние месяцы наблюдают устойчивый рост. Стоимость 1кв. м на «видовые» квартиры в центре Петербурга уже достигла $22-23 тыс. (550 тыс. руб.) — это цены сделок на единичные варианты на Дворцовой набережной. Год назад такие цены риэлторам и не снились. На первичном рынке максимальная цена 1 кв. м премиум-класса дошла до $18 тыс. (480 тыс. руб.) — жилье в новых комплексах на Петроградской стороне и Крестовском острове.

В ближайшем будущем, как считают эксперты, на рынке жилья Северной столицы сохранится равновесие. Постепенно будут расти объемы строительства в сегменте эконом — большая часть новых участков под застройку находится в зонах, не предполагающих возведение жилья более высокого класса. С другой стороны, освоение новых крупных территорий вовсе не значит, что там будет построено исключительно жилье невысокой ценовой категории. Первые очереди строительства будут «пробными», а вот ценник 1 кв. м на следующих этапах строительства уже существенно подрастет.

Злые монополисты
Конечно, такая завидная (с точки зрения покупателей) ситуация наблюдается далеко не везде. В большинстве регионов спрос существенно ниже предложения. Из-за такой диспропорции стоимость вторичного предложения практически повсеместно превышает цены на первичном рынке. Самый большой «перекос» зафиксирован в Рязани, где средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет 21,4 тыс. рублей, а на «вторичке» — около 51,7 тыс. рублей. Единственный регион, где новые квартиры дороже готовых — Свердловская область.

Разброс рыночных цен на жилье в регионах объясняется тем, что у застройщиков везде разные затраты на приобретение земли, строительные материалы, транспорт, подключение к сетям и т. д. Павел Горячкин, иректор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР, перечисляет целый ряд основных негативных факторов, способствующих росту себестоимости строительства. Среди них — дефицит земельных участков под застройку, высокая цена прав аренды/выкупа, а также большие затраты на инженерную подготовку территорий, высокие тарифы на подключение коммуникаций. По его мнению, не идут на пользу рынку и длительные бюрократические проволочки, коррупция, монопольные проявления на рынке стройматериалов, низкое качество проектно-сметной документации, приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ, применение в строительстве неденежных форм расчетов, несовершенство законодательства и нормативно-правовой базы, а также отсутствие органа, координирующего стоимость строительства.

Сегодня на рынке около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями, которые не способны строить более 1-2 домов единовременно. Это также значительно повышает риски и себестоимость строительства. Плюс ко всему сами застройщики склонны к взвинчиванию цен на жилье по любому поводу. Одной из насущных причин удорожания жилья Павел Горячкин считает рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции, затраты на которые занимают в структуре себестоимости строительства 50-58%. По его словам, помимо объективных факторов в этом процессе прослеживаются и откровенно спекулятивные мотивы, которые преследуют компании-монополисты, контролирующие данную отрасль. Особенно это касается цемента. «Доля биржевых продаж цемента составляет свыше 30% от общего объема производства этого продукта в России, — говорит Павел Горячкин. — При отсутствии реальной конкуренции и дефиците мощностей биржа сознательно используется как инструмент обоснования высокой цены. Мы столкнулись практически с диктатом одного продавца». По данным АСР, с января по ноябрь 2007 года средневзвешенный рост цен на стройматериалы составил 26,24%. При этом рост себестоимости строительства — 28,48%. Цены на первичном рынке жилья в среднем по России выросли на 14,59%, на вторичном — на 9,5%.

Рынок вторичный — цены первичные

Средняя стоимость строительства многоквартирных домов и рыночные цены на региональных рынках жилья (на ноябрь 2007 года), рубли за кв. м

Регион	Полная себестоимость строительства общей площади квартир	Средняя цена предложения на первичном рынке	Средняя цена предложения на вторичном рынке
Московская область	44202,0	61992,3	64171,4
Тверская область	27320,3	39828,6	41421,7
Ярославская область	30186,1	37370,0	39612,2
Калининградская область	27582,1	38683,3	40043,1
Ленинградская область	39968,6	42633,4	44132,0
Новгородская область	26161,2	36690,5	42414,3
Санкт-Петербург	43166,1	66440,0	76904,4
Волгоградская область	27285,7	38902,1	40344,0
Ростовская область	27849,1	43569,2	45606,0
Башкортостан	30614,2	45051,8	47991,0
Татарстан	24429,0	40579,5	41471,0
Нижегородская область	27741,7	43376,3	47682,0
Пермская область	28102,9	48631,9	54297,0
Самарская область	28305,6	51566,8	53990,0
Свердловская область	34532,8	65382,6	64111,8
Красноярский край	31279,7	44129,8	46504,0
Кемеровская область	28511	39986,4	41391,9
Новосибирская область	34258,8	54486,0	58996,8
Омская область	25096,5	37241,3	41508,0
Хабаровский край	33989,0	40092,3	42630,9

Источник: Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР

Аналитический журнал "СНИП"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU