Город на продажу

Власти Казани предлагают застройщикам и девелоперам доли в проектах муниципальной компании. Они полагают, что такая схема взаимодействия позволит решить проблему с поиском и оформлением земельных участков, дороговизной инфраструктуры и архитектурным разностильем в застройке города.

Первые проекты представила инвесторам татарстанская «Миллениум Зилант­Сити». Эту компанию еще в прошлом году учредила мэрия Казани, внеся в ее уставный капитал принадлежащие муниципалитету земельные участки и коммерческую недвижимость — 400 помещений общим объемом 90 тыс. кв.

 

 

м. По замыслу властей, «Миллениум Зилант­Сити» должна стать основным казанским девелопером и проводником крупных инвестпроектов в городе. В качестве источников финансирования планируется использовать заемные средства, выручку от продажи земельных участков и от аренды коммерческой недвижимости, внесенных в его уставный капитал. Привлеченные таким образом ресурсы пойдут на разработку проектов и создание инфраструктуры под застройку, право на участие в которой (с последующей возможностью распоряжаться недвижимостью) будет предложено банковским или ипотечным организациям.

Проекты на выбор
Один из наиболее крупных проектов, долю в котором Казань предлагает инвесторам, — застройка квартала Б (Суконной слободы) площадью 10 га. Объем необходимых инвестиций оценивается примерно в 7 — 7,5 млрд рублей. В квартале будут сконцентрированы деловые, торговые и культурно­развлекательные учреждения, а также гостиница и жилые дома с системами подземного паркинга. Предполагается застройка разных масштабов: высокой, средней и низкой этажности. Центральным звеном Суконной слободы будет комплекс из четырех высотных зданий делового центра, который станет своеобразными воротами в исторический центр города.

Второй проект — застройка бывшего Трампарка — предполагает реновацию территории. На участке общей площадью 10,8 га планируется возведение жилого комплекса, а также школы и дет­ского сада. При себестоимости строительства 20 тыс. рублей за 1 кв. м сюда надо будет вложить 6,8 млрд рублей.

Третий проект — современного общегородского центра — предлагается реализовать на правом берегу реки Казанки. Комплекс будет включать жилые дома, торговые и офисные центры, школу, отель, кафе, рестораны, яхтклуб. Из 460 га предполагаемой площади 300 га планируется намыть. Этот проект оценивается в 160 млрд рублей.

Желая повысить инвестиционную привлекательность представленных проектов, мэрия заказывает их разработку именитым архитекторам. Так, застройка Суконной слободы проектируется главным архитектором Барселоны профессором Хосе Асебило. А тендер на проектирование эскиза планировки и застройки правобережья Казанки выиграли Творческая мастерская казанских архитекторов Токаревых и NBBJ — одно из крупнейших американских архитектурных бюро. Работа над проектом ведется совместно с экологами, геологами, НижнеВолжским бассейновым водным управлением по Республике Татарстан (РТ), дорожными и другими службами.

Освоение первых двух площадок начнется в 2008 году, правобережья — в 2009м. К тому времени будет готова концепция развития Казани, каждый участок будет иметь инвестиционный меморандум, обещают в городской администрации.

Все для инвестора
Первые инвесторы проектов «Миллениум Зилант­Сити» уже найдены. Так, готовность участвовать в застройке правобережья подтвердили татарстанские компании «ТАИФ» и «Сувар». Партнерами могут стать как российские, так и западные компании — в качестве кредиторов или застройщиков.

Какие-то участки «Миллениум Зилант­Сити» собирается осваивать своими силами, другие – сдавать в долгосрочную аренду или продавать инвесторам. Например, компании легче управлять проектами по строитель­ству жилья, поясняет генеральный директор ОАО «Миллениум Зилант­Сити» Олег Ледовской. Сейчас компания ведет переговоры с потенциальным стратегическим инвестором (российским банком, чье имя пока не разглашается), с которым планирует осваивать рынок жилой недвижимости — привлекать на свои площадки генподрядчиков и заказчиков, потом реализовывать готовое жилье. А вот строительство гостиниц, по словам г­на Ледовского, вести гораздо сложнее. Для таких проектов, а также для создания торговых, офисных, развлекательных центров будут привлечены профессиональные девелоперы и инвесторы, говорит он. Лишь некоторые офисные помещения и площадки под строительство магазинов так называемой «шаговой доступности» муниципальная компания будет оставлять за собой, сдавая их в аренду.

Павел Кострикин, генеральный директор московской компании «Солнечный город» (строит в Казани на территории площадью 38 га жилой комплекс на 20 тыс. человек), отмечает, что предлагаемая властями схема сотрудничества – один из вариантов финансовой защиты инвестора, не имеющего права собственности на земельный участок.

А заместитель директора по вопросам финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle (Москва) Олег Смирнов отмечает, что от «Миллениум Зилант­Сити» как инициатора проектов потребуются существенные капиталовложения на самых ранних сроках застройки – в первую очередь в создание качественной транспортной и инженерной инфраструктуры. Причем ошибки, допущенные на этой стадии, могут существенно снизить привлекательность проекта для инвесторов и их общую капитализацию.

Но эти риски, комментируют в самой «Миллениум Зилант­Сити», минимальны: все площадки компании расположены в центре города, поэтому вопрос обеспеченности их транспорт­ной инфраструктурой можно считать решенным. Что касается коммунальных сетей, то на двух площадках – квартале Б и в Трампарке – они уже есть, их только нужно модернизировать под высотную застройку. Кроме того, предполагается, что «Миллениум Зилант­Сити» будет помогать инвесторам получать субсидии на инженерные сети в рамках федеральных программ. Подобный опыт у республиканских застройщиков уже имеется: в конце марта Минстрой РТ смог выиграть конкурс Росстроя по программе «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Господдержка подразумевает субсидирование процентных ставок по банковским кредитам за счет средств федерального бюджета. Такой схемой, например, пользуется «Солнечный город».

С минимальным риском
С проектами жилищной застройки у «Миллениум Зилант­Сити» проблем не предвидится — потребность в жилье высока, и компания действительно располагает привлекательными участками. Павел Кострикин отмечает, правда, некоторую искусственность решения по намыву территории на правом берегу Казанки, считая, что оно, видимо, навеяно проектами в Сочи, так как в Казани, по его мнению, достаточно территорий для обычной застройки.

Директор департамента недвижимости казанского агентства недвижимости «Юринфо» Владислав Хорочкин говорит, что рынок жилья в Казани менее требователен, чем насыщенный рынок коммерческой недвижимости. Он считает, что проектам real estate «Миллениум Зилант­Сити» потребуется активная реклама как в России, так и за рубежом.

Чтобы снизить риски инвесторов, советует Олег Смирнов, при разработке концепции застройки территории нужно предусмотреть возможность ее изменения для отдельных объектов. Это будет способствовать привлечению внешних инвесторов и девелоперов в проекты и увеличению стоимости земли.

И все же главный фактор инвестиционной привлекательности предлагаемых объектов – гарантии городских властей. Инициатором проектов является компания, контролируемая мэрией, поэтому можно говорить о пониженном уровне административных рисков для будущих участников проекта/

Евгения Газизова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU