Инвесторы горы

Россия стремительно меняет свой рельеф: практически в каждом регионе, даже где гор и холмов природа не предусмотрела, появляется горнолыжная трасса. А то и не одна. Новый сегмент недвижимости влечет инвесторов по двум причинам. Первый – политика или преференции местных властей девелоперам. Второй – возможность использовать трассу как «якорь», способный повысить доходность других объектов недвижимости, в первую очередь гостиниц и коттеджей.

 

 

Собственно сами лыжники в этой ситуации отходят на второй план.

Не сбиться со счета
Политика в России определяют экономику. В этом несложно убедиться, подсчитав число строящихся горнолыжных трасс, а также заявленных проектов в этом сегменте недвижимости: их более 40. Еще 5 лет назад число таких объектов можно было пересчитать по пальцам одной руки. Примерно такими же темпами в конце 90-х, на излете президентства Бориса Ельцина, росло число теннисных кортов в стране. Однако теннисный корт не слишком привлекательный объект для бизнеса, максимум, что можно на нем заработать – пристроить к корту ресторан или сауну.

А потому инвесторы должны благодарить президента Владимира Путина за его хобби: народная любовь к царским увлечениям позволяет девелоперам зарабатывать миллионы. На конец 2006 года только горнолыжных трасс, в которые инвесторы намерены вложить (или уже вкладывают) десятки миллионов долларов, насчитывалось более десятка. При этом лишь трассы под Сочи и в Алтайском крае можно будет считать объектами международного уровня. В них, кстати, инвесторы и вкладывают самые значительные средства – от $100 млн. и выше. Остальные трассы – все же забава, или, говоря языком девелопера, «развлекательная часть многофункционального комплекса». На что рассчитывают инвесторы, возводя один за другим такие объекты?

Большая политика
После Москвы и Санкт-Петербурга третьим геоэкономическим центром России становится Сочи. Дело даже не в резиденции Путина здесь, а в тех финансовых потоках, вливаемых в город. Борьба за право принятия в Сочи зимней Олимпиады только увеличила инвестиции в регион – наряду с выстраиванием социальной и транспортной инфраструктуры, огромные средства – около 300 млрд. руб. с 2006 по 2012 гг. – будут потрачены и на спортивные объекты.

Прибыльность спортивных сооружений в России до сих пор находится под большим вопросом. А потому федеральная власть мягко принуждает (видимо, в обмен на другие преференции) финансово-промышленные группы инвестировать в такие объекты.

Как это часто бывает в России, стремление угодить верховной власти выливается в фанатичное исполнение, нередко доходящее до абсурда, ее приказаний. Так и с горнолыжными трассами. К строительству трасс в Сочи уже приступили «Газпром», ОАО «Карусель» (принадлежит «Нортгазу»), ОАО «Красная Поляна» (принадлежит «Интерросу»), компания UMACO (близка к администрации Краснодарского края и менеджерам РАО ЕЭС). Все объекты заявлены как трассы международного уровня. Общий объем инвестиций в них приближается к $1 млрд. «И это не считая обязательств компаний инвестировать огромные средства в социальную и инженерную инфраструктуру территорий вокруг Сочи.

Например, «Газпром» взял на себя финансирование проведения газопровода на Красную Поляну. Правда, ветка газопровода пока ограничилась курортом «Газпрома». Свою газовую ветку обещает проложить «Нортгаз». Электросети, дороги, водопроводы, укрепление склонов и т.д. – более чем на 50% также финансируется ФПГ. Местные девелоперы и администрация должны быть благодарны «горнолыжникам» - благодаря их инвестициям так «приподнялся» рынок недвижимости Сочи», - поясняет Сергей Никитин, руководитель Penny Lane Realty Sochi.

Но смогут ли и инвесторы горнолыжных трасс в Сочи воспользоваться подъемом местного рынка и «отбить» свои расходы? «Для «Интерроса» строительство курорта «Роза Хутор», по сути, является благотворительным. Окупаемость курорта проблематична, а ее сроки пока никак не просчитываются. Это яркий пример частно-государственного партнерства», - признается Нина Деменцова, заместитель руководителя по связям с общественностью компании «Интеррос». По ее словам, строительство трассы в Красной Поляне обойдется «Интерросу» в $300 млн. Однако не вся территория площадью 537 га, которую компания взяла в аренду на 49 лет, будет отдана под спортивные объекты. «Еще около $200 млн. будет вложено «Интерросом» в строительство гостиниц и жилья», - рассказывает Нина Деменцова.

«Не стоит все же думать, что ФПГ безвозвратно вкладывают деньги в такие проекты. Во-первых, часть инвестиций вернется доходом от эксплуатации коммерческих объектов вокруг трассы. Во-вторых, государство компенсирует им затраты на знаковые объекты для страны выгодными контрактами в других сферах экономики. В-третьих, Краснодарский край второй по потенциальной доходности регион после Московского. Застолбить себе место тут – также дорогого стоит», - уверен Сергей Никитин.

Политика «средняя»
Сочи – не единственный регион, где одним из главных мотивов в строительстве горнолыжных трасс выступает политика.

Почти в каждом регионе есть своя «политическая» трасса. Другое дело, что политика тут – местного, а не федерального уровня. Прекрасными примерами трепетного взаимоотношения инвесторов и местных властей могут служить строительство горнолыжных курортов в Красноярском крае, Ленинградской области и Хакассии.

Однако у каждого из этих проектов есть и свои специфические особенности.

Например, компания «Норильский никель» построила трассу Бобровый Лог в Красноярском крае за $40 млн. При этом местные власти взяли на себя финансирование строительства дороги, моста к курорту и электросетей. Эти расходы обошлись местной казне в $7 млн. Взятие на себя администрацией расходов коммерческого проекта неудивительно – губернатор Красноярского края Хлопонин – сам выходец из компании «Норильский никель».

А власти Ленинградской области и Санкт-Петербурга просто «попросили» инвесторов построить в чистом поле горнолыжную трассу. Неудивительно, что соинвесторы проекта стоимостью $55 млн. – банк «Россия», «Северсталь» и «Согаз» с радостью откликнулись на это предложение – бизнес каждой из компаний тем или иным образом связан с регионом. В Хакасии инвестором горнолыжной трассы «Гладенькая» является компания «Русские отели» - дочерняя структура холдинга «Базовый элемент». Стоит напомнить о стратегическом интересе «Базового элемента» к этому региону – тут расположены его несколько алюминиевых заводов. Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании «Русские отели» Андрей Механиков уверяет, что этот проект – коммерческий. Однако Механиков признается, что и без поддержки местных властей не обошлось.

Выбивается из этого идиллического ряда проект инвестиционной компании «Алемар» в Алтайском крае. Еще в 2002 г. ИК «Алемар» (ее владелец – бывший зампред РАО ЕЭС Леонид Меламед) создала дочернюю компанию «Манжерок», чьей задачей стала разработка ТЭО одноименного горнолыжного курорта. Согласно подписанным в 2003 г. постановлению правительства и указу главы республики Алтай, компания была утверждена разработчиком концепции данного проекта. Только в «бумажную работу» «Манжерок» к 2004 г. вложила $0,6 млн. Однако в конце 2004 г. отношения между компанией и республиканскими властями неожиданно испортились.

Как рассказывает источник, знакомый со сделкой, в начале 2005 г. правительство республики было намерено передать проект одной из дочерних компаний «Газпрома». И только со сменой власти в республике «Алемар» (вместо умершего Лапшина президентом стал Александр Бердников) восстановило свои позиции в этом проекте. Как рассказал представитель «Алемара» Евгений Бениксов, в июле 2006 г. «Манжерок» выиграла конкурс на горнолыжный комплекс за 35,6 млн. руб. (в конкурсе участвовала еще одна компания, но она фактически отказалась от борьбы, позволив «Манжероку» прибавить к стартовой цене всего 50 тыс. руб.). Однако «Манжерок» за благосклонность властей вынужден был отдать республике 10% акций горнолыжного комплекса. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн. Как и на других трассах страны, инвесторы комплекса “Манжерок» рассчитывают вернуть затраты в основном от эксплуатации коммерческой недвижимости вокруг него – гостиниц, коттеджей, ресторанов и т.п.

Только деньги
Третий тип горнолыжных трасс – проекты, нацеленные исключительно на зарабатывание денег за счет прилегающих к ним объектов недвижимости: по признанию девелоперов, на последние будет приходиться до 60-80% доходности проекта. В этом случае сама трасса выступает как «якорь». Классические образцы таких проектов – несколько строящихся горнолыжных комплексов в Подмосковье.

Так, ГК «Вашъ финансовый попечитель» реализует проект трассы в Рузском районе. Ее горнолыжный комплекс потребует более $40 млн. Сама трасса по меркам профессионалов явно «детская» (как, впрочем, и все остальные трассы Подмосковья), однако, самая большая в Подмосковье – ее длина составит 1 км, а перепад высот – 150 м. «Комплекс будет притягивать не только лыжников, но и потенциальных покупателей коттеджей и усадеб в нашем проекте «Рузская Швейцария»», - рассказывает начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель» Роман Рыжков. По его словам, значительную отдачу должны дать гостиницы вокруг горнолыжного комплексе. «В состав горнолыжного комплекса войдут два кантри-отеля «3 звезды» на 150 номеров, а также 250 шале. Мы прогнозируем, что они будут заполнены летом как минимум на 70%, а зимой – на 90-95%», - дополняет Рыжков.

О перспективах привлечения клиентов на другие объекты за счет горных лыж говорят и в компании СУ-155. Однако компания реализует принципиально новый проект – всесезонный закрытый комплекс в Павшинской пойме (Красногорский район). Ширина зоны катания на искусственной снежной горе - более 60 м. Высота помещения от снега до потолка составит свыше 12 м. Высшая отметка «горки» от уровня моря, согласно проектной документации, замкнется на 97 м. Длина дистанции составит почти 400 м. Комплекс станет «точкой притяжения» для всего проекта компании – застройки жилого микрорайона общей площадью 1,1 млн. кв. м. «Возведение тут еще и уникального спортивного сооружения только повысит привлекательность района», - уверен заместитель генерального директора Группы Компаний «СУ-155» Юрий Корочкин. По расчетам экспертов, трасса должна окупиться за 7-9 лет.

Еще один крытый горнолыжный комплекс возводит в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе компания MT-Development. Это самый инвестиционноемкий проект в Подмосковье – вложения в него оцениваются в $140 млн.

Как рассказывает Наталья Жукова, коммерческий директор MT-Development, общая площадь зоны, предназначенной для зимнего спорта и развлечений составляет 32 тыс. кв. м, перепад высот – 80 м, длина спуска – 600 м. «Общая площадь «теплой» развлекательной зоны – 56 тыс. кв. м, включая спортивно-развлекательный комплекс, аквапарк, многозальный кинотеатр, детский игровой центр, велнес-центр, рестораны и бары. В инфраструктуру комплекса входит гостинично-деловой комплекс площадью 10 тыс. кв. м на 200 номеров, конферец-залы. За счет коммерческой недвижимости трасса окупится за 6 лет», - дополняет Наталья Жукова.

В MT-Development (как и в других компаниях, занятых в горнолыжном бизнесе) уверены, что коммерческая недвижимость вокруг трассы позволяет «вытягивать» проект не в сезон. «С апреля по ноябрь мы намерены более активно задействовать аквапарк, а также станем проводить мероприятия, в которых будут задействованы конференц-залы гостиницы», - делится планами Наталья Жукова.

На семи холмах
Горнолыжные трассы растут как грибы после дождя и на территории Москвы. Кроме главной причины – возможности заработать ритейлерами и рестораторами на лыжниках, существует и еще один повод их появления: при насыпке трасс используется грунт из-под строительных объектов в городе. Так, на комплекс «Нагорная» пошло 2,5 млн. куб. м грунта, «произведенных» в Москва-Сити – это примерно четверть всего объема грунта, образующегося в Москве ежегодно.

В ближайшие 2 года в Москве должны появиться две горнолыжных трассы – в Лосином острове и в Новоподрезково. Новоподрезковская трасса расположится на землях сельхозпредприятия ЗАО КСХП «Химки» на территории 25 га. Строительство горнолыжного парка выполнит фирма «Финанстехнокомплект». Проект оценивается в $40 млн. Интересно, что в нескольких километрах от Новоподрезково уже строит свой склон «Русская горнолыжная школа» (РГШ). В РГШ рассказали, что площадь их комплекса составляет 7 га, объем инвестиций - $15-17 млн., срок окончания работ – вторая половина 2007 г.

Комплекс в Лосином острове разместится на 26 га. Инвестором проекта выступает ЗАО «Московские озонаторы», ее вложения превысят $70 млн. ЗАО «Московские озонаторы» не новичок в горнолыжном бизнесе – компания была проектировщиком спортивного комплекса «Воробьевы горы», где инвесторами должны быть австрийские компании EPI Handelsges m.b.H. и Austru-Bau G.m.b.h. Из-за протестов московской общественности, опасающейся за экологию парка Воробьевы горы, этот проект пока приостановлен. Сомневаться в том, что проект в Лосином острове будет реализован, не приходится, ведь учредителями ЗАО являются компании, близкие к руководству города - МГП «Мосводоканал», ФГУП «МИТ», ЗАО «Модуль-Озон» и ОАО «Московский комитет по науке и технологиям» (МКНТ), к которому ранее имела отношение АФК «Система».

Как и в большинстве подобных проектов, трасса в Лосином острове прирастет объектами коммерческой недвижимости - торговым центром на 16 тыс. кв. м, а также многоэтажными наземными и подземными паркингами на 3500 машиномест.

Павел Пряников Cottage.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...