Коммерческая недвижимость в интересном положении

Серьезные инвесторы поверили в российский рынок.

Прошлый год ознаменовался высокой активностью на рынке коммерческой недвижимости: общий объем инвестиций здесь оценивается в 180 млн. долларов. Интерес к этому сектору рынка проявляют как российские финансово-промышленные и торговые холдинги, так и иностранные компании. Причина - высокая эффективность вложений и проблемы в работе на рынке жилой недвижимости.

 

 

«Сегодня офисы класса А, например, в Лондоне дают прибыль порядка 5% годовых, а в России этот показатель составляет около 11%, что делает инвестиции крайне привлекательными», - так объясняет глава российского представительства ГК «Савацкий» Марк Гройсман возросшую активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Весь прошлый год и начало нынешнего рынок радовали новости о вхождении в сектор все новых участников и о расширении прежними игроками своей деятельности. Причем российская коммерческая недвижимость привлекает как отечественные компании, так и западных инвесторов.

"Сегодня многие западные компании рассматривают рынок коммерческой недвижимости России как наиболее привлекательный в Восточной Европе», - говорит руководитель российских проектов немецкой компании ESP Service- und Projektmanagement Hannover GmbH Тони Йоргенс. Исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости»Артем Цогоев объясняет эту ситуацию тем, что восточноевропейский рынок уже в достаточной степени насыщен, ведь экономика стран этого региона относительно невелика и не может сравниться с потребностями России. По мнению аналитика компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Алексея Николаева, в настоящее время прямыми конкурентами нашей страны являются формирующиеся рынки Китая, Бразилии и Индии.

Как США в 70-е

Историю отечественного рынка недвижимости можно условно разделить на три этапа. Первый - до 1994 года, когда рынка недвижимости в России не существовало. Второй - 1994-2000 годы - начало активных экономических реформ. В тот период пришли первые иностранные инвесторы. «В то время без российских партнеров было невозможно выйти на рынок, - вспоминает руководитель программы «Мировой опыт - российскому рынку недвижимости» Дэвид Цор. - Ни опыт, ни интеллект, ни профессионализм не играли никакой роли, даже деньги без связей не работали». Рынок был закрытым, информация о сделках не предавалась публичности, а, следовательно, сегодня можно только гадать, сколько денег было вложено частными западными инвесторами в российскую недвижимость в тот период. «Но никто из них не прогадал», - уверен Дэвид Цор.

С 2000 года начался период стабилизации рынка. Появились правила, регламентирующие игру на рынке, что позитивно отразилось на инвестиционном рейтинге страны. «К тому же уменьшается внешний долг, понижая так называемый риск страны, - продолжает Цор. - Все это создает предпосылки для прихода в Россию больших денег».

По данным компании Praedium, в 2000 году объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость составлял 86 млн. долларов, в 2002-м - 125 млн. долларов, а в 2004-м - 413 млн. долларов. Президент компании Marketing Developments Стэнли Айкельбаум уверен, что за последние десять лет российский рынок коммерческой недвижимости прошел путь, на который американцам потребовалось полвека. «Сегодня я могу сравнить состояние российского рынка коммерческой недвижимости с состоянием американского рынка образца 70-х годов прошлого века», - добавил Айкельбаум.

Период создания СП, когда все западные инвесторы выходили на российский рынок только с местными партнерами, остался в прошлом. "Иностранцы сами научились договариваться с российскими властями - разумеется, не без помощи россиян, - объясняет исполнительный директор ООО "Дельта Эстейт" Елена Земцова. - Однако это никоим образом не партнерство, а просто наем персонала". По словам Цогоева, при выходе на российский рынок западные инвестиционные фонды привлекают местных игроков в качестве консультантов, но уже через полтора-два года стараются развиваться самостоятельно. При этом если прежде западные компании старались вложить средства только в готовые объекты, то теперь дефицит качественных площадей подталкивает их вкладываться на стадии проектирования. «Раньше на эти риски шли только отечественные бизнесмены, - добавляет Николаев. - Сегодня компании ENKA и Raven Group входят в проекты на начальной стадии как совместно с российскими партнерами, так и самостоятельно».

Изменилось и происхождение инвестиций. В 90-е годы существенную долю занимали инвесторы с Кипра и из ряда других подобных стран. На самом деле это были российские же деньги, вывезенные в офшор. «В последнее время доля подобных инвесторов неуклонно сокращается, растет количество «исконно» иностранных денег", - считает Елена Земцова. В 2005 году основными странами-инвесторами стали Люксембург, Кипр, Нидерланды, Германия, Великобритания, США, Франция. «На долю этих стран приходилось 82,6% от общего объема иностранных инвестиций», - добавляет руководитель аналитического отдела компании Praedium Ольга Кисарина. «Отслеживать происхождение капитала по месту регистрации компании достаточно сложно», - добавляет Майк Гройсман. Он считает, что инвестиции идут в первую очередь из развитых стран - США и Западной Европы.

Конкуренция инвесторов

Неудивительно, что с появлением новых игроков на российском рынке недвижимости усиливается и конкуренция. При этом перевес постепенно смещается в пользу иностранного капитала. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, если в 2004 году российский капитал представлял 70% офисного рынка, то в 2005-м - 60%. В строительство жилья иностранцы вкладываются гораздо менее охотно. По словам Артема Цогоева, на сегодня напрямую девелоперские жилые проекты не реализует ни одна зарубежная компания. "В отличие от российских компаний, предпочитающих продавать построенное, «западники» придерживаются другой тактики: оставлять объект в своих руках, чтобы он продолжал приносить доход, - объясняет ситуацию Земцова. - А российское ЖКХ, даже с учетом постоянного повышения цен на его услуги, больших перспектив в этом смысле не сулит".

Долгое время наиболее привлекательными среди иностранных компаний были вложения в офисную недвижимость, однако в последние годы ситуация меняется. Лидером становится торговля. Практически каждый месяц появляются сообщения о приходе на наш рынок нового мирового гиганта или об открытии уже присутствующим гигантом нового супермаркета или мегамолла. При этом, по мнению Елены Земцовой, резервов для развития этого сектора еще достаточно много. Ведь несмотря на активное противодействие столичного правительства рыночной торговле (рынки постоянно закрываются, в текущем году эта участь ждет даже самый крупный - Черкизовский), до сих пор 25% всех товаров москвичи покупают именно здесь. Офисы сохраняют популярность, но по объемам уступают коммерческим объектам. «Связано это с тем, что новых офисных зданий построено уже достаточно, а потенциальных арендаторов не так много, - уверена Елена Земцова. - Крупные мировые компании уже пришли в Россию и обзавелись представительствами, а если придут новые - то явно не в том количестве, чтобы строить под них множество новых офисных центров». Что касается отечественных компаний, то в большинстве случаев их запросы гораздо скромнее.

История с географией

С географией вложенных инвестиций в недвижимость в России все достаточно однозначно: бесспорным лидером является Москва, куда приходит порядка 30-40% иностранных инвестиций. Причиной этого является очень сильная централизация России - в столице принимаются все решения, через нее проходят все денежные потоки страны. Соответственно, здесь имеется намного более высокая по сравнению с другими российскими регионами покупательная способность населения.

На втором месте - Подмосковье, что объясняется исключительно близостью к Москве: достаточно вспомнить многочисленные торговые центры, жмущиеся к внешней стороне МКАД и явно рассчитанные на столичных потребителей. «При этом коммерсанты общаются с менее избалованными областными чиновниками», - добавляет Елена Земцова.

Санкт-Петербург, население которого номинально лишь вдвое меньше московского, отстает по объему инвестиций от столицы в 10-15 раз.

Однако в последнее время деньги зарубежных компаний начинают прокладывать свой путь в регионы, которые интересны для инвесторов более слабой конкуренцией. Немаловажную роль играют и такие факторы, как отсутствие развитой инфраструктуры и значительный потенциальный рост потребительской активности. "Например, в Челябинске всего один крупный торгово-развлекательный центр достаточно высокого уровня, а это город-миллионник, - добавляет Дэвид Цор. - И такое положение характерно для большинства регионов России".

Появляется интерес у западных инвесторов и к Черноморскому побережью. Правда, в настоящий момент все проекты на российских курортах реализуются отечественными инвесторами. «Однако если вновь построенные жилые объекты классов «бизнес» и «де люкс» будут заселены состоятельными жителями, возможно появление в этом регионе западных игроков с их традиционным набором торговых объектов, сервис-центров и офисов», - уверена Земцова.

Есть куда расти

Впрочем, по мнению Дэвида Цора сегодня те объемы инвестиций, которые вкладывают иностранные компании в недвижимость, - лишь мизерная часть необходимых средств для развития страны. В настоящее время на рынке недвижимости России работают инвестиции 42 западных компаний. Для сравнения: количество зарубежных инвесторов в Китае в 11 раз больше, чем в России.

По мнению Дэвида Цора, основные барьеры, мешающие притоку иностранных инвестиций, - это бюрократизм, непрозрачность рынка, а также отсутствие четких гарантий на собственность. Однако, по мнению Земцовой, зарубежные компании уже рассчитывают свой доход с учетом трат на чиновников. Гораздо более серьезной проблемой эксперты считают политические риски, однако высокий уровень доходности заставляет инвесторов смириться с ними. По прогнозам аналитиков компании "Дельта Эстейт", инвестиции в российскую недвижимость в текущем году превысят 7 млрд. долларов.

Денис Тыкулов Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...