Кому барыш, а кому шиш

Сибирский рынок недвижимости в нынешнем году показал уверенное движение к «классовому расслоению». Ближайший сценарий его развития только увеличит пропасть между городами. И немалую роль в этом сыграют федеральные и западные девелоперские структуры.

Вближайшие два-три года качественный рост сибирскому рынку недвижимости обеспечен. Увеличится число игроков, предлагающих девелоперские, консалтинговые и риелторские услуги, а также управляющих недвижимостью компаний.

 

 

Как следствие, усилится конкуренция между ними. Вырастет объем сделок с качественной недвижимостью, капитализация в сегментах «А» и «В». Фокус внимания крупных девелоперов и инвесторов постепенно от городов-миллионников переместится в регионы с числом жителей свыше 500 тыс. человек, а по ряду сегментов (например, торговля или гостиницы) уже и в населенные пункты свыше 300 тыс. жителей. Но несмотря на это, первыми инвестиции в недвижимость получат те регионы, что успеют подготовить внутренние ресурсы к приему больших капиталов.

В оценке инвестиционной привлекательности первостепенную роль играют экономические показатели: валовый региональный продукт, объем чистого экспорта, промышленное производство, оборот розничной торговли и общественного питания, количество услуг населению. Среди социально-демографичеких факторов можно отметить численность жителей города, уровень заработной платы, отношение сбережений к уровню доходов, структуры расходов населения.

Сейчас богатая землей Сибирь выглядит весьма неоднородно для создания условий благополучного развития рынка недвижимости. Наиболее перспективными городами являются Новосибирск, Красноярск, Омск и Новокузнецк. Остальным придется наверстывать упущенное время во всех отраслях, прежде чем крупные структуры решатся вложить инвестиции в регион — в самый доходный и стремительно развивающийся рынок — недвижимость.

Восточный путь западных капиталов
Почему мы говорим о «чужих» деньгах как о неотъемлемом факторе дальнейшего развития Сибири? Федеральные игроки однозначно отвечают, что без привлеченных из столицы или из-за рубежа средств Зауралье обойтись не сможет. Директор по маркетингу компании GVA Saywer Дмитрий Сазанчиков утверждает: «Московские и иностранные компании — это не только «длинные» деньги и крупные инвестиции, это в первую очередь современные инвестиционные технологии, предполагающие финансирование проектов уже на их начальной стадии и гарантированную последующую инвестиционную продажу объекта». В России, по его словам, во многих сегментах недвижимости предложение не соответствует ни по качеству, ни по количеству требованиям современного образа жизни.

Компания GVA Saywer только недавно заявила о намерении выйти в регионы, их анализ рынка показал, что в Сибири наиболее перспективными являются Омск и Новосибирск, офис компании уже несколько лет функционирует в Красноярске. Уверенно работают в регионах и другие структуры. Так, «Снегири» (новое название группы Александра Чигириского «СТ Групп») возводит два бизнес-центра класса А в Новосибирске. Первой в этом сегменте заявила о себе группа «РосЕвроДевелопмент», которая также занимается строительными работами по созданию новосибирского технопарка и торгово-развлекательного центра в Красноярске. А московский девелопер «Пик-регион» ведет в Омске застройку двух жилых микрорайонов. Поток инвестиций в регионы будет продолжаться. При земельном дефиците в столице провинциальные рынки оцениваются как весьма выгодные. Так, по информации компании Becar (Москва), если в Москве и Санкт-Петербурге рентабельность строительства в начале 2007 года составила 14–17%, то в других крупных городах — около 20%. Учитывая стремительное уплотнение столицы и медленное раскачивание региональных рынков, к концу года разрыв этот еще несколько увеличился в пользу провинции.

Естественно, опыт федеральных и западных компаний, их близость к крупным российским и мировым финансовым структурам, а также наличие собственных внушительных капиталов делают их более конкурентоспособными по сравнению с местными игроками. Хотя, учитывая высокую доходность сибирского рынка недвижимости, неосвоенные территории и растущий спрос во всех сегментах, можно предположить, что местные сильные компании позиций западной экспансии не сдадут. Среди лидеров региональной отрасли по объему введенной недвижимости можно назвать следующие компании: Новосибирск — «Сибакадемстрой», концерн «Сибирь», ЗАО «Труд», компания «ПТК-30», Красноярск — «Культбытстрой», холдинг «Монолитстрой», ПСК «ОМЕГА», Новокузнецк — «Южкузбасстрой», Кемерово — «Кемеровопромстрой», Омск — ДСК «Стройбетон», ДСК «Конто», «Стройинвест Омск», Иркутск — «ВостСибСтрой».

Кому бизнес-центры не по зубам?
Сибирские игроки прочно обосновались в основном в жилом сегменте. К высокоуровневой коммерческой недвижимости компании подходят едва-едва. Флагманом является Новосибирск. Хотя здесь работает пока только один бизнес-центр класса А — «РосЕвроПлаза», вскоре в эксплуатацию будут сданы сразу несколько подобных ему по уровню зданий. Их строительство ведут местные игроки: бизнес-центр «Кронос» («Строитель» — стопроцентная дочерняя структура компании «Новосибирскэнерго»), «Гринвич» («Трансервис»), «Кобра» («Труд»). Полным ходом идет застройка делового квартала недалеко от центра города. В затылок Новосибирску дышит Красноярск со своим также пока единственным введенным в эксплуатацию бизнес-центром класса А — «Европа», но обещающим в следующем году сформировать деловые зоны в микрорайоне Взлетка, куда будет перенесен административный центр города. В других регионах возведение высокоуровневых коммерческих объектов пока только в планах, причем оптимистического сценария развития. Так, в Иркутске проблему острой нехватки площадей строители решают прежде всего за счет цокольных и нижних этажей новых зданий. В городе действует только один бизнес-центр, который по некоторым параметрам можно было бы сравнить с объектами класса А или В — это «Байкал Бизнес Центр». К слову, к Иркутску все известные классификации офисной недвижимости не подходят. Исторически сложившаяся инфраструктура — узкие улицы, малая этажность — и градостроительные нормы, связанные с сейсмической опасностью, изначально противоречат принятым нормам оценки комфортности эксплуатации здания. Недавно завершившаяся там ярмарка недвижимости обнародовала несколько проектов бизнес-центров. Четыре офисных здания уже строятся, четыре — на стадии согласования. О будущей востребованности офисных метров местные риелторы говорят с осторожностью. Перед глазами пример бизнес-центра «Смарт» инвестиционно-строительной компании «Философия города», строительство которого уже год находится в замороженном состоянии.

В таких регионах, как Иркутская или Кемеровская области, нет ни одной компании, специализирующейся на офисном сегменте. Крупнейшие застройщики в этих регионах — «ВостСибСтрой» и «Кемеровопромстрой» — в последние годы сосредоточились на жилищном строительстве. В Кемерове за последние пять лет не возведено ни одного нового бизнес-центра. Жилье, являющееся первичной потребностью, в этих регионах создавать выгоднее, чем бизнес-центры. Офисные метры продаются гораздо сложнее, чем жилые. Особенно это касается однокомнатных квартир, которые в целом по Сибири являются самым ходовым продуктом на рынке недвижимости. Кстати, именно из-за растущего спроса на них стоимость одного квадратного метра в «однушке» за I полугодие 2007 года взлетела на 50% в среднем по регионам.

Ценность момента
Стоит отметить, что успешность развития рынка недвижимости определяется не только напрямую не связанными с ним социально-экономическими факторами, но и самим желанием участников рынка и власти развивать данную отрасль. И здесь очень важным является фактор времени, которое затрачивается на решение проблемы. Ведь недвижимость — наиболее динамичный бизнес. По словам аналитиков, на активно развивающемся рынке грамотно позиционированный объект, своевременно сданный в эксплуатацию, успеет принести инвестору заслуженную прибыль еще до насыщения сегмента. Поэтому промедление, с которым чиновники подходят к разработке новых градостроительных документов, а также устранению бюрократии на земельном и согласовательном уровне, отталкивает крупных застройщиков и федеральные компании от работы в таких регионах.

Основная проблема земельного дефицита со cкрипом, но решается. В Красноярске, несмотря на рекордные для страны показатели — 0,878 кв. м жилья на человека, предложения в жилищном строительстве все-таки не хватает. По данным информационной компании «Сибдом» (Красноярск), чтобы обеспечить потребность строителей в земельных участках в нынешнем году, необходимо было продать около 100 га. Но по состоянию на начало сентября под многоэтажное строительство продано всего 38 га.

Но город, известный как никакой другой в стране своим умением договариваться с властью, возможно, вскоре сможет решить и этот вопрос. Так, например, в сегменте офисного строительства земельные проблемы решаются несколько быстрее. Депутаты городского Совета Красноярска изменили функциональное назначение зоны поселка Солонцы с сельскохозяйственного на общественно-деловое. А недавно красноярская «дочка» GVA Saywer «Красноярск Сити Девелопмент» обратилась к депутатам с предложением аналогично поступить с островом Молокова и подготовила проект застройки этой территории.

В Омске мэр развернул целую программу для потенциальных застройщиков по сносу ветхого жилья. Градостроительная комиссия Новосибирского городского Совета депутатов приняла решение о расширении границ муниципалитета. Хорошую динамику в решении градостроительных проблем показывает Новокузнецк. Особенно на фоне вялого соседа Кемерова. В Новокузнецке «Южкузбасстроем» летом 2007 года запущен бизнес-центр «Сити» класса А. В стадии проектирования в городе находятся еще несколько офисных объектов. И хотя новокузнецкий рынок недвижимости немного моложе кемеровского, у него больше шансов стать деловой столицей Кузбасса. Потому что в Кемерове власти, вместо того чтобы стимулировать строительство новых офисов, выставляют на распродажу старые муниципальные объекты. Градостроительные планы города сконцентрированы на жилищной политике, а под комплексное и административно-деловое строительство территории не выделяются. Более того, чтобы решить земельный вопрос, инвестору, возможно, придется ждать около двух лет, пока контролирующие инстанции рассмотрят его документы.

Получается, что именно те регионы, которые уже обогнали многих своих соседей в экономическом развитии и приступили к возведению высококлассных объектов как индикаторов своей успешности, станут фокусами внимания для будущего потока вложений со стороны внешних инвесторов. И именно здесь появятся инновационные схемы развития рынка недвижимости, в то время как другие регионы будут ликвидировать отставание собственными силами.

Ирина Кичкайло Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...