Мини-отели: эпидемия началась?

Не успела общественность Санкт-Петербурга порадоваться появлению рыночного чуда под названием мини-отели, как ситуация изменилась. По выражению эксперта, в Питере сегодня уже не бум, а эпидемия мини-гостиниц. В Санкт-Петербурге сегодня нет недостатка мест размещения туристов. Понятно, что подобное утверждение требует доказательств. Ведь профессионалы турбизнеса уже несколько лет неустанно твердят, что городу не хватает отелей, что количество гостиничных мест на тысячу жителей в Петербурге составляет пять номеров, тогда как средний показатель по Европе – 12-15 номеров.

 

 

Все это так – если руководствоваться официальными данными.

Но статистика в туристической отрасли далека от совершенства. К примеру, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, который с недавнего времени курирует туризм, в Петербурге сейчас 297 гостиниц, от эконом-класса до «пяти звезд», то есть 16.758 номеров, не считая других мест размещения. А по словам начальника Управления по туризму Марианны Орджоникидзе, индустрия гостеприимства Петербурга располагает более чем 200 объектами размещения (около 18 тыс. номеров на 35 тыс. мест), включая пансионаты, дома отдыха, ведомственные гостиницы, общежития и т.д.

Такие разночтения скорее свидетельствуют об огрехах в методиках подсчета и разнице в критериях оценки и не позволяют реально оценить ситуацию. Гостиниц в городе уже явно больше. Так, интернет-каталог www.allcafe.info выдает 614 реальных адресов объектов размещения в Петербурге, причем львиную долю среди них составляют мини-отели. «Сегодня в моей базе данных 405 мини-отелей, – говорит Алексей Мусакин, генеральный директор „Первой компании“, управляющей отелем „Шелфорт“, и руководитель консалтингового предприятия „Центр развития малых отелей“. – В Ассоциации малых отелей примерно такая же цифра. Причем, полагаю, порядка двух десятков гостиниц я еще просто не успел включить в базу». «На сегодня малые отели обеспечивают одну треть мест проживания в городе», – уверена Тамара Буйлова, исполнительный директор «Сети мини-гостиниц».

Идут лавины одна за одной

Помимо быстрого роста числа мини-отелей наблюдается еще одна тенденция – в 2004-2005 годах номерной фонд уже действующих гостиниц вырос в несколько раз. Более того, хотельеры говорят и о дальнейшем расширении своего бизнеса, и, главное, о планах по увеличению номерного фонда. Так, по словам Татьяны Щенниковой, управляющего отелями ассоциации «Отели на Невском» (в нее входит пять гостиниц), «ассоциация за год не просто выросла, а увеличилась практически в геометрической прогрессии. Так, в первом из наших отелей – „Невский, 91“ – в 2002 году было 11 номеров, в 2005-м стало 16. В отеле „Невский, 90“, открывшемся в 2003-м, год назад было 18 номеров, сегодня – 36. В „Невском, 22“, самом крупном отеле сети, в 2004-м начинали с 33 номеров, сейчас их 62. В мае 2005 года сеть открыла гостиницу „Делюкс“ с семью нестандартными двухуровневыми номерами, а в конце декабря состоялось открытие еще одного отеля – „Астер“ – на девять номеров. В сезон-2006 в сети должен появиться шестой отель – „Мойка, 5“».

Чуть менее масштабно, но так же бойко идут дела и у других хотельеров. «Например, отель „Пушка Inn“, начав в 2002 году с девяти номеров в мансардной части здания, постепенно присоединил к ним все помещения фасада трехэтажного особняка; сегодня в отеле 31 номер и он может принять одновременно 70 человек. Рассматриваются варианты его расширения, возможно, за счет дворовой части здания», – рассказывает Елена Голосун, директор «Пушка Inn».

В 2005 году в городе на Неве почти каждую неделю открывалась пара-тройка новых мини-отелей
В общем, в этой ситуации можно сказать одно: если количество мини-отелей в Петербурге еще возможно с грехом пополам подсчитать, то определить номерной фонд практически нереально. «Вы представляете, какая ситуация на рынке, если даже я, продавая несколько лет услуги гостиниц, не знаю точное количество номеров у какого-либо отеля-партнера? – восклицает Тамара Буйлова. – С одной стороны, это показывает, что гостиницы, которые существуют на рынке хотя бы пару лет, своей работой довольны. С другой стороны, это результаты 2004 года, а в 2005-м количество номеров в городе выросло очень серьезно. И если бы нашу статистику признали официально, думаю, строительство мини-гостиниц в городе просто бы прекратилось».

Но строительство не прекращается, инвесторов не остановить. Так, рассказывая о своем отеле, Илья Капустин, управляющий Comfitel (открылся в ноябре 2005 года), отмечает, что процесс расширения не закончился и «через полтора года владельцы гостиницы планируют добавить к имеющимся 33 номерам еще 40, присоединив соседнее здание, а также собираются обзавестись собственными конференц- и бизнес-центрами и рестораном». И таких проектов самого разного уровня сейчас очень много в работе. «Я знаю инвесторов, которые хотят создать в Петербурге сеть из шести-семи гостиниц „четыре звезды“, на 200 номеров каждая, – делится информацией управляющий отелем Kristoff Антон Кузнецов. – Сначала они собираются реновировать одну из существующих гостиниц не в центральном районе города, а потом пойдут ближе к центру». Тамара Буйлова говорит, что за последние два месяца лично общалась примерно с десятью потенциальными застройщиками и «в разговоре с ними речь шла о гостиницах на 30-50 номеров, причем с очень интересными адресами».

Бизнес дилетантов

Диссонансом на этом фоне звучит такая оценка специалистов: рентабельность малых отелей резко упала. Если отель, открывшийся в 2003-м, «отбивался» за полтора-два года, то у новичков рынка 2004-2005 годов на самоокупаемость уйдет не менее пяти-семи лет. Вновь открытые гостиницы с большими трудностями завоевывают рынок. Тем не менее, подхлестываемые устарелой информацией об острой нехватке гостиниц в Питере, в городе появляются все новые и новые хотельеры, которые руководствуются переводными учебниками по экономике 1980-1990-х годов, где гостиничный бизнес по прибыльности идет вслед за торговлей наркотиками и оружием.

По словам Алексея Мусакина, «это бизнес дилетантов. Я не знаю ни одного владельца отеля, который пришел бы из большой гостиницы и открыл маленькую. Сейчас гостиницы открывают продавцы, строители, рестораторы, девелоперы… Они не удосуживаются получить права регистрации иностранцев, вообще не знают, что это такое, работают только с двумя-тремя близкими турфирмами и нигде не рекламируются. Эти люди просто понимают, что в отелях все должно быть красиво, и ориентируются на свой опыт проживания в гостиницах за рубежом. Считается, что этого достаточно». Более того, по словам Тамары Буйловой, новички рынка неуемно амбициозны, среди них распространено мнение об исключительности предоставляемых ими услуг. «Из-за этого общие ошибки – маленькая комиссия фирмам по бронированию и, как следствие, отсутствие гостей и завышенные цены, что приводит опять же только к отсутствию гостей», – говорит Буйлова.

Питерская небывальщина

Эксперты отмечают, что проблем с заполняемостью в прошлом году не было только у тех мини-отелей, которые существуют больше трех лет, – за счет постоянных клиентов и имени на рынке. Среднегодовая загрузка в 2005-м у «старичков» рынка мини-гостиниц, по словам хотельеров, была на уровне 76-80%. Некоторые даже говорили о том, что сезон-2005 прошел лучше, чем 2004. В то же время Илья Капустин считает, что среднегодовая загрузка малых отелей в прошлом году упала на 10-20%, в зависимости от отеля.

По словам Тамары Буйловой, в 2005 году случилось небывалое – впервые в питерских гостиницах можно было найти места даже в июне. «Если раньше в Петербурге в межсезонье номер нужно было бронировать за две недели, а летом – за месяц, то в 2005 году клиенты звонили за сутки-двое в низкий сезон, а в белые ночи – за неделю, и мы их селили. Мы ни разу не говорили им: „Мест нет“, потому что места были». Точку зрения Буйловой разделяет и Антон Кузнецов: «В 2005 году я ни от одной турфирмы-партнера не слышал, чтобы у нее были трудности с гостиницами. Еще год назад клиенты искали гостиницу, а в 2005-м гостиницы искали клиентов».

В 2005 году в Санкт-Петербурге после нескольких успешных лет зафиксирован спад турпотока. По разным оценкам, общее количество туристов уменьшилось на 15-40%

Ясно, что при таких обстоятельствах конкуренция будет обостряться. Так, Алексей Мусакин говорит: «В прошлом году мы конкурировали только с большими гостиницами. А в нынешнем конкуренция появилась и среди малых отелей. При этом часть гостиниц, предоставляющих недостаточный сервис (пятый этаж в третьем дворе), вынуждена уйти в другую ценовую нишу, другая часть меняет свой режим работы и действует, как крупный отель, предлагая турфирмам значительную скидку – в 40%. И в том и в другом случае страдает окупаемость гостиницы». Антон Кузнецов добавляет: «Групповым туристам в низкий сезон дорога в малые отели закрыта. Действующие крупные игроки на рынке („Прибалтийская“, „Пулковская“, „Москва“, а теперь еще и вновь открывшиеся крупные отели) имеют мощный инструмент – большой номерной фонд – и посему с ценой могут работать очень гибко».

Проблемы и перспективы

Таким образом, и без того непростая ситуация усугубляется возросшей активностью крупных игроков и перспективой оптимизации управления в недавно приватизированных петербургских гостиничных комплексах. Ни один малый отель в центре города не сможет дать тех цен, которые уже сейчас предлагают большие гостиницы туроператорам в зимний период. Разумеется, у мини-отелей есть некоторый запас времени. Как говорит Татьяна Щенникова, «через несколько лет те большие гостиницы, которые в прошлом году город продал в частные руки, проведут реновацию, быстро войдут в рынок и составят малым отелям серьезную конкуренцию. Но не сейчас». С ней почти согласна Тамара Буйлова: «Скоро крупные отели поймут, что происходит на рынке, перестанут хамить, сделают евроремонт и начнут перечислять нормальную комиссию турфирмам. Но замечу, что частные собственники соображают гораздо быстрее и случится это не через несколько лет, а через год».

Впрочем, кризис в современной рыночной среде провоцирует не катастрофу, а созидание. В условиях перепроизводства цены будут снижаться, а качество услуг возрастать. Именно с этой точки зрения оценивает перспективы сезона 2006 года Илья Капустин: «Наш рынок становится все более качественным. Просто открытие обычной гостиницы на семь-десять номеров уже мало кому интересно. И чем больше будет появляться гостиниц, тем ниже упадет цена, так как турфирмы имеют огромный выбор. Оставить прежние расценки смогут только отели, живущие за счет корпоративных клиентов.

Остальные из-за конкуренции будут вынуждены понижать цены (думаю, процентов на 10) и поддерживать более высокое качество обслуживания».

Общее снижение цен и повышение качества предсказывает и Тамара Буйлова: «В Петербурге сегодня сложился замечательный рынок покупателя – чтобы получить клиента, разумные гостиницы готовы сделать все: снизить цены, упростить бронирование, улучшить завтрак, разрешить заехать с утра без дополнительной оплаты – все для вас, дорогие гости! Мы вас очень ждем!» В этом и состоит новое знание, которое должно быть услышано потенциальными инвесторами, – Петербургу в 2006 году нужны не гостиницы, а туристы.
Ольга Воронцова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...