Офисы в Нижнем по-прежнему предпочитают покупать, а не арендовать

С начала года цены на офисы выросли на 30-60%, арендные ставки почти не изменились. Сроки окупаемости инвестиций как в крупные объекты, так и в небольшие офисные помещения увеличиваются, но это нисколько не снижает числа желающих стать собственником офисных помещений.

Качественные бизнес-центры — относительно новое явление для нижегородского рынка. “Нижегородские предприниматели сумели достаточно быстро оценить преимущества расположения офиса в крупном бизнес-центре, где клиентуру могут составить соседи по офису, но при выборе места для бизнеса по-прежнему руководствуются в первую очередь размером арендной платы”, — говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Поэтому новые современные бизнес-центры заполняются довольно медленно: есть вакантные площади и в “Столице Нижний”, и в “Теледоме”, и в комплексе на пересечении ул.

 

 

Нестерова и Ульянова. А вот в реконструированных бизнес-центрах, чей класс пониже и ставки аренды поскромнее, но фактически тот же набор услуг и современные коммуникации, свободных площадей практически нет. “В высококлассных бизнес-центрах размещаются в основном крупные иногородние или иностранные компании. Им выгодно размещаться в бизнес-центре — занимая большие площади, они, как правило, получают льготные условия”, — констатирует Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости.

“Для мелких предпринимателей арендовать офис в классном бизнес-центре слишком дорого, они снимают под офис первые этажи жилых домов или кабинеты в старых административных зданиях, — отмечает Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости компании "Выбор-недвижимость". — Крупные местные компании, напротив, предпочитают не арендовать офисные площади, а приобретать их в собственность: расходы на аренду существенны, к тому же это инвестиции в чужой бизнес, а покупка, какой бы дорогой она ни была, — вложение в собственное дело”. У мелких арендаторов, а таких на рынке большинство, особенно востребованы площади по 20-50 кв. м.

Подавляющее большинство новых и реконструированных офисных зданий находится в нагорной части города, поближе к административно-деловому центру и основным транспортным развязкам. Но их преимущества нивелируются перегруженностью магистралей. “Несколько наших клиентов отказались арендовать помещения в БЦ "Теледом", хотя ставки аренды там ниже, чем в других БЦ аналогичного класса, мотивируя свое решение близостью здания к площади Лядова с ее ежедневными пробками, и предпочли более удаленные от центра города БЦ”, — приводит пример Трушин. В заречной части, где в основном расположены производственные и складские комплексы, риэлтор отметил некоторый дефицит офисных площадей. Там нет новых БЦ, бизнес располагается в основном на первых этажах жилых домов, в старых зданиях КБ и НИИ, в лучшем случае — в реконструированных БЦ или в административных зданиях (без единого управления).

Ставки аренды на встроенные офисы в обеих частях города практически сравнялись. Как сообщил Крайнов, средние ставки на встроенные офисы в нагорной части составляют около $20 за 1 кв. м в месяц, в заречной — $15-20 в зависимости от места и качества. Ставки в бизнес-центрах, претендующих на классность, выше. По данным НЦНЭ, в нагорной части средние ставки составляют в зданиях старого образца $16,5 за 1 кв. м в месяц, в реконструированных БЦ — $21, в новых БЦ — $32,7.

Трушин говорит, что рост арендных ставок в основном пришелся на III квартал и совпал с бурным ростом цен на жилую недвижимость и на коммерческие объекты. Трушин склонен объяснять повышение ставок на встроенные помещения увеличением цен продаж на новые офисы, которые с начала года подорожали на 30-60%. По его мнению, инвесторы хотят ускорить возврат инвестиций. Другие эксперты полагают, что адекватное росту цен продаж увеличение арендной платы невозможно: спрос на покупку офисов превышает предложение, а на рынке аренды риэлторы констатируют равновесие, а по некоторым позициям даже избыток предложения. “С начала года ставки выросли в среднем на 9,8%, — сообщил Алексей Чемоданов, заместитель генерального директора, руководитель информационно-аналитической службы ГК "Триумф". — Достаточный объем предложения способствовал их стабилизации”. “Если раньше, до строительства и реконструкции современных бизнес-центров, арендаторы готовы были арендовать и подвальные, и цокольные этажи, то сейчас такие помещения не пользуются спросом. Не сдаются и помещения без отделки: тратить время на ремонт даже в счет арендной платы арендаторы не готовы. Да и зачем ждать, тратить силы и время, когда без труда можно найти другое помещение”, — говорит Чемоданов.

По мнению Крайнова, трудно сдать и помещения большой площади. Хотя у покупателей офисов площади по 300-500 кв. м, по словам Чемоданова, наоборот, пользуются повышенным спросом и сейчас в большом дефиците. “Рынок купли-продажи коренным образом отличается от рынка аренды: здесь спрос существенно превышает предложение”, — отмечает он. Офисные помещения покупают как для собственных нужд, так и для сдачи в аренду. “Инвесторов не пугает снижение доходности и растущие сроки окупаемости. Офисное помещение все чаще воспринимается не только как дополнительный источник дохода, но и как способ сохранения средств”, — отмечает Крайнов.

По прогнозу экспертов, в будущем году радикального изменения ситуации не будет. “Уже сейчас крупные бизнес-центры испытывают сложности с реализацией площадей, на заполнение здания арендаторами уходит около года. Если на рынок будут выброшены крупные проекты, сроки их окупаемости будут большими”, — считает Романчева. “Значительного роста арендных ставок ожидать не приходится, предложение постоянно пополняется, но и падение маловероятно: на рынок приходят новые компании, как местные, так и иногородние и иностранные”, — полагает Трушин. Хотя заявлено довольно много проектов, но большая часть из них, скорее всего, будет завершена через год. В 2007 г. в нагорной части города ожидается ввод двух бизнес-центров: в районе Сенной площади компания “Элтекс” строит административное здание (11 000 кв. м), а на улице Солганской БЦ “Лондон” (9000 кв. м) возводит компания “Выбор”. В заречной же части города, в Канавинском районе, будет построен только один БЦ — от компании “Дельта” (11 000 кв. м).

НОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ

ИНТЕРФАКС-ПОВОЛЖЬЕ — Правительство Нижегородской области намерено через суд потребовать у мэрии города договоры аренды на землю. По словам заместителя губернатора Ирины Живихиной, полномочия по распоряжению земельными участками у областного министерства имущественных отношений с января, однако город до сих пор не передал договоры на аренду земельных участков. Живихина отметила, что в настоящее время определяется форма подачи иска в суд, в частности, это может быть иск о бездействии администрации города. Кроме того, с иском в арбитражный суд смогут обратиться арендаторы земли, которые из-за задержки передачи мэрией документов не могут поменять форму аренды.

Ирина Бондаренко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...