Переезжают нижегородские арендаторы

Нижний Новгород — Нижегородские арендаторы не желают переплачивать за место в центре. Рынок аренды офисов насыщен, и предприниматели имеют возможность выбирать. Как результат, они пересмотрели шкалу своих предпочтений. Главным критерием выбора для компаний, снимающих офис в Нижнем, стал комфорт за умеренную плату.

В центральной части города в аренду сейчас предлагается большое количество офисных площадей.

 

 

Свободных мест с избытком в единственном в Нижнем Новгороде бизнес-центре класса А на ул. Горького, 117, строительство которого было завершено в декабре 2005 г. Есть вакантные площади в бизнес-центре на ул. Нестерова, в административном здании на Провиантской, в административно-торговом здании на ул. Короленко, в бизнес-центре “Две башни” на ул. Белинского. “Заявленная стоимость аренды в этих зданиях — от $30 до $35 за 1 кв. м в месяц, — говорит Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы "Адрес". — Но нередко собственник может назначить свой курс в 33 руб. за доллар (к примеру, такие ставки на ул. Короленко). В результате реальная ставка вырастает с $30 до $36”.

“В бизнес-центре на ул. Горького в основном разместились московские и иностранные компании, а их представительств не так уж и много. Нижегородские предприниматели центральному местоположению и престижному зданию предпочли более скромные, но достаточно удобные и не слишком дорогие бизнес-центры на ул. Родионова, 23, на ул. Бекетова, 3, и других — близких к центру, но не в центре”, — объясняет ситуацию Наталья Ионова, менеджер Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). И добавляет: “Центральное местоположение на сегодняшний день уже не воспринимается арендаторами как значительное преимущество, а иногда расценивается и как недостаток — в центре постоянные пробки, а дефицит парковочных мест снижает привлекательность новых зданий для арендаторов”.

По наблюдению Надежды Даниловой, большие площади арендуют преимущественно иногородние банки, когда открывают свой первый филиал в городе. Сдать офис площадью 800-1000 кв. м в городе достаточно сложно — в первую очередь потому, что собственники заинтересованы отдать все целиком одному арендатору. По мнению Ионовой, наиболее востребованы офисы площадью 50-100 кв. м.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, обращает внимание на то, что у арендаторов популярны реконструированные бизнес-центры, как, например, на ул. Нартова, 6, ул. Родионова, 23, ул. Бекетова, 3. “Реконструкция позволяет достичь достаточного уровня комфорта и за счет грамотного управления обеспечить арендаторам хороший уровень сервиса. Меньшие по сравнению с новым строительством затраты позволяют назначить относительно невысокую арендную плату, что делает такие объекты еще более привлекательными для арендаторов”, — объясняет Романчева. Пока цена, по мнению большинства экспертов, является решающим фактором для арендаторов при выборе офиса.

Данилова констатирует возросший интерес к офисам в заречной части города: “В бизнес-центрах в Сормовском, Московском районах площади сдают по $15 за 1 кв. м — комфорт тот же, что и в центральных комплексах, а цена существенно ниже. Если бизнес связан с производством или торговлей, то офис в заречной части, где концентрируются основные производственные мощности и складские базы, более выгоден для предпринимателей — и арендная плата ниже, и транспортные расходы и затраты времени на поездки снижаются”. По мнению Романчевой, заречная часть города долгое время недооценивалась девелоперами, но сейчас ситуация меняется. “Сейчас здесь реконструируются и строятся новые здания для бизнеса. В основном они концентрируются вдоль крупных магистралей: проспект Ленина, Комсомольское шоссе, Сормовское шоссе, Канавинский район. Транспортная доступность — основное достоинство бизнес- в заречной части города, к тому же они максимально приближены к производству и торговым базам”, — отмечает она.
Развитие бизнес-центров сделало менее привлекательными для арендаторов встроенные офисные помещения. “Предприниматели оценили преимущества аренды в бизнес-центрах, — объясняет Романчева. — Это и сервис, и формирование клиентуры из числа "соседей". Сейчас рядом с офисами строительных фирм открывают свои офисы риэлторы, консультанты, маркетологи, юристы”.

Установившееся равновесие спроса и предложения привело к тому, что размер арендной платы растет медленно, практически вровень с инфляцией. “Управляющие компании поднимают ставки не чаще раза в год, чаще всего мотивируя это ростом коммунальных платежей”, — говорит Наталья Ионова. На рынке купли-продажи офисов, по ее словам, ситуация прямо противоположная: спрос превышает предложение, цены растут быстро.

“В центре города в основном продаются офисные площади в административных зданиях. Цена очень высокая — от $1700 до $2300 за 1 кв. м. В Приокском районе — $1300 за 1 кв. м и даже на Бурнаковке, в Московском районе — $950”, — делится статистикой Данилова. По ее словам, встроенные офисы купить почти невозможно. Единственный вариант для потенциальных покупателей — брать квартиры на первых этажах жилых домов и переводить их в нежилой фонд. “Сейчас даже "непереведенная" квартира под офис стоит как минимум $2000 за 1 кв. м. Но таких квартир в удобных для бизнеса местах практически не осталось”, — сочувствует покупателям Данилова.

Татьяна Романчева высокий спрос на покупку бизнес-площадей объясняет следующими причинами: “Покупая офис для ведения своего бизнеса, предприниматель рассматривает это как долгосрочные и надежные инвестиции. Если бизнес не пойдет — офис может стать источником дохода: его можно сдать в аренду, в крайнем случае можно продать. Покупка офиса — инвестиции в собственный бизнес, аренда — инвестиции в бизнес собственника здания. При покупке выбирают хорошего качества офисы поближе к центру”. По ее наблюдениям, покупают офисы преимущественно местные предприниматели, иногородние совершают покупки, когда их бизнес в городе уже прочно стоит на ногах. К примеру, филиалы иногородних банков сначала, как правило, арендуют площади, а затем ищут помещения для покупки.

По данным риэлторских агентств города, в настоящее время в Нижнем Новгороде насчитывается примерно 1,4 млн кв. м офисных площадей. Ожидаемый в 2006 г. прирост за счет нового строительства и реконструкции – около 60 000 кв. м.

Ирина Бондаренко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...