Петербург продается фондам

Развитие петербургского рынка коммерческой недвижимости вступает в новый этап – появления сегмента доходных домов. Пока реальным спросом пользуются бизнес-центры класса «А», логистические терминалы и торговые комплексы современных форматов.

На петербургский рынок выходят институциональные инвесторы, в первую очередь – западные, проявляющие интерес к приобретению готового бизнеса, связанного с доходными объектами нежилой недвижимости. Несколько сделок уже произошло, по поводу некоторых объектов ведутся переговоры. По мнению специалистов, приход крупных покупателей знаменует собой новый этап в развитии рынка коммерческой недвижимости, поскольку продажа раскрученного бизнеса – заключительная часть любого девелоперского проекта на цивилизованном рынке.

 

 

Вместе с тем в городе мало проектов, реализованных специально для последующей продажи. Большинство компаний строили коммерческие площади для себя и продать их готовы в двух случаях: либо чтобы поделить бизнес с партнерами, либо при возникновении финансовых проблем.

Инвесторы покупают объекты на определенных условиях. Их интересует срок окупаемости проекта (перспектива, размер арендной платы, доходность), прозрачность финансовых потоков и их движение за несколько лет. В первую очередь это бизнес-центры класса «А», объекты логистики и торговые комплексы современного формата. «На стадии девелоперского проекта норма отдачи составляет 18−20% годовых, но инвесторы предпочитают брать готовый объект, хотя норма отдачи там ниже – 12−14%, – комментирует руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Зато риски таких вложений меньше. Кроме того, прогнозируется рост спроса на услуги от населения, а значит, рост доходов».
Разноликие игроки

Реальных покупателей пока немного. Инвесторов, заинтересованных в приобретении объектов нежилой недвижимости, можно условно разделить на несколько категорий.

Во-первых, это институциональные инвесторы – российские и зарубежные страховые компании и пенсионные фонды. Никто из этой категории еще ничего не купил, пока только присматриваются. Это, например, такие известные в мире компании, как Merrill Lynch, ирландская Quinn Group. Последняя объявила о намерении инвестировать в коммерческую недвижимость России порядка 5 млрд долларов в течение пяти лет. В ближайшие три года компания собирается запустить десяток проектов, среди которых – гостиничные и логистические комплексы в разных регионах, включая Петербург или Ленобласть. Инвесторов этой категории интересуют отели уровня «пять звезд» или торговые центры, заполненные международными операторами. Реже – офисные и логистические центры. Такие инвесторы рассматривают проекты с уровнем ставки капитализации 6−7% (срок окупаемости до 16 лет). Однако местный рынок мало что может им предложить.

Другая категория – трастовые фонды, управляющие чужими средствами, в том числе институциональных инвесторов. Их интересуют торговые помещения, арендованные не только международными операторами, но и крупными российскими торговыми сетями, удачно расположенные бизнес-центры класса «В» и логистические комплексы класса «А». Все – со ставкой капитализации не менее 10%, лучше 12−15%. То есть им подходят объекты с окупаемостью 6−8 лет, реже – 10 лет. В Петербурге присутствуют как российские, так и международные трастовые фонды: скандинавский Baltic Property Trust, американо-российский Alfa Capital Partners, London and Regional Properties.

Еще одна категория – инвестиционные фонды, созданные транснациональными корпорациями и вкладывающие в проекты как прибыль от основной деятельности корпораций, так и средства собственных пенсионных фондов. Ресурсы со стороны они привлекают редко. Из международных фондов в России заметно присутствие General Electric Capital, который, однако, летом стал сворачивать свои программы.

Кроме того, надо упомянуть инвестиционные фонды, созданные девелоперами. А также частных инвесторов, использующих собственные средства и банковские кредиты.

Наиболее активны в Петербурге инвестиционные фонды и частные инвесторы, которых интересуют высокорисковые и высокодоходные объекты со ставкой капитализации 15−20%. Их основное конкурентное преимущество – скорость принятия решений. В нынешнем году инвестиционный фонд Evli Property Investments Russia и финская строительная компания «ЮИТ Лентек» подписали предварительное соглашение: фонд готов вложить 100 млн евро в строительство логистического центра на землях, которые принадлежат «Лентеку». Собственником центра станет инвестиционный фонд, которым владеет банк Evli Pankki. Компания Ovental, созданная в 1990 году английскими частными инвесторами, инвестирует в 2006−2007 годах 150 млн долларов в строительство «интеллектуального» бизнес-центра «В+» «Нововладимирский», торгово-развлекательного центра «Овентал» на набережной Обводного канала, а также в бизнес-центр и отель «пять звезд» на площади Восстания. Управлением объектами будет заниматься собственник. Планируемый срок окупаемости проектов – не более пяти лет.
Цены меняются мало

Судя по всему, стремительный рост цен на жилье в этом году оказал некоторое влияние на рынок коммерческой недвижимости. Сегодня средняя цена предложения на рынке продаж коммерческих площадей – от 2 тыс. долларов за квадратный метр, в центральной части Петербурга – 4−5 тыс. долларов, на Невском проспекте цена предложения может достигать 25 тыс. долларов за квадратный метр торговых площадей. По словам генерального директора «Марис Пропертиз» Бориса Мошенского, хотя цены продаж на нежилую недвижимость росли, но все-таки меньше, чем на жилье. Особенно заметно подросли цены на встроенные нежилые помещения, расположенные в жилых комплексах. Впрочем, есть и противоположные мнения. Например, генеральный директор Colliers International в Петербурге Борис Юшенков полагает, что ажиотаж на рынке жилья слабо повлиял на коммерческий сектор. Во всяком случае, на сделках, которые проводила компания Colliers, это не отразилось вообще никак.
Дефицит малых офисов

По данным компании Praktis CB, по состоянию на сентябрь 2006 года объем офисных (арендопригодных) площадей в бизнес-центрах Петербурга составлял 1,37 млн кв. м. Только в третьем квартале заработали 10 бизнес−центров класса «А» и «В» с арендопригодной площадью 53,6 тыс. кв. м. Весь объем рынка аренды офисных площадей к концу 2006 года может составить 1,4 млн кв. м.

«Емкость рынка немалая, но это – палка о двух концах», – говорит Борис Мошенский. Ежегодно арендные ставки растут на 7−10%. Уловив интерес инвесторов к покупке готового бизнеса, менеджмент ряда бизнес-центров начинает поднимать арендную плату. На интересных объектах ставки могут быть на 20% выше среднерыночного показателя. При этом большинство владельцев бизнес-центров ориентируется на крупных арендаторов, снимающих 300−500 кв. м, и не желают дробить площади: лишние перегородки «съедают» полезную площадь и, следовательно, уменьшают доход. Многие небольшие компании, арендующие менее 200 кв. м, пытаются найти себе новое пристанище. Однако, несмотря на значительные объемы ввода новых площадей, найти помещения размером 50−200 кв. м крайне сложно. Который год спрос на офисы такого размера остается неудовлетворенным. Кроме того, на рынке по-прежнему не хватает отдельно стоящих зданий площадью 1−4 тыс. кв. м.
Торговля сдает позиции

Норма капитализации в торговых комплексах (ТК) постепенно уменьшается, так как растут расходы на эксплуатацию, увеличивается себестоимость строительства, заработная плата персонала и т.д., отмечает Борис Юшенков. При этом рост арендных ставок происходит несколько медленнее. Нередко – лишь на величину инфляции. Кроме того, прежде при заключении договоров аренды владелец ТК брал дополнительный «вступительный взнос» в размере годовой арендной ставки. Теперь арендодатели готовы предоставлять площади на льготных условиях. Например, они нередко соглашаются вовсе не взимать плату в течение двух месяцев. Это также снижает доход от аренды.

Количество крупных ТК в городе растет. В первом полугодии торговые площади, по подсчетам компании Colliers, составляли 1,92 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями составила 255 кв. м на тысячу жителей. Предложений по аренде в торговых центрах становится больше, однако ставки растут, особенно в высоколиквидных встроенных торговых помещениях. Причина – параллельный рост спроса. По словам Бориса Юшенкова, из-за снижения нормы капитализации (сегодня она оценивается в 10%) растут цены продаж торговых площадей. В частности, по данным компании Praktis CB, средняя цена на встроенные торговые помещения нынешней осенью достигла 3150 долларов за квадратный метр.
Кино как якорь

В последние годы одним из основных «якорей» любого крупного торгового комплекса, как правило, становится мультиплекс. Несколько тысяч посетителей кинозалов ежедневно проявляют интерес и к другим арендаторам ТК. Число кинозалов в городе растет за счет строительства новых торговых комплексов и немногих киноцентров. По данным УК «Эпос» (управляет крупнейшей в городе сетью «Кронверк Синема»), примерная посещаемость кинотеатров на душу населения составляет 0,6−0,7 в год. Емкость рынка в ближайшие три года – с учетом роста популярности походов в кино – будет расти на 10−15% ежегодно. Через четыре-пять лет количество посещений должно вырасти до двух-трех. К 2008 году число экранов в Петербурге предположительно превысит 250 (сегодня в городе действуют более 100 кинотеатров).

Свою лепту в этот процесс собирается внести городское правительство, недавно утвердившее Концепцию реформирования государственной киносети Санкт-Петербурга на 2006−2008 годы. Речь идет о модернизации, реконструкции и переоборудовании 33 государственных кинотеатров, включая Санкт-Петербургское ГУП «Петербург-кино», которое будет преобразовано в ГУ. Часть кинотеатров предложено модернизировать за счет города, часть – передать в ведение районных администраций и использовать как культурно-досуговые центры, а кинотеатры с устаревшим оборудованием – сдать в аренду или реконструировать за счет инвесторов.
Гостиницы ждут часа

Отельный бизнес интересует далеко не всех крупных инвесторов. По словам Романа Львова, петербургского консультанта международной консалтинговой компании Caspian, это связано с длительной окупаемостью проекта и невысокой среднегодовой загрузкой. «Руководители акционерных компаний, акции которых размещаются на фондовых биржах, должны отчитываться перед частными лицами, поэтому они ищут проекты с короткими сроками окупаемости. Более агрессивным инвесторам тоже не нужны отели, по той же причине», – комментирует Львов.

Единственным покупателем готовых гостиниц пока выступил норвежский холдинг Wenaasgruppen. В прошлом году он приобрел весь пакет акций Radisson SAS Royal Hotel, а в 2006−м – пакет гостиницы «Пулковская», которая теперь входит в сеть Park Inn.

Многие инвесторы объявляют о желании самостоятельно управлять построенными отелями. Отказ от международных операторов, как отмечают специалисты, объясняется нежеланием отдавать часть выручки (профессиональные управляющие запрашивают до 30%) и покрывать непредвиденные расходы. Результат – низкая загрузка, плохо обученный персонал и т.д.
Склады выходят в лидеры

«Склады понемногу начинают теснить торговлю. В скором времени по спросу и доходности они выйдут в лидеры», – полагает Алексей Шаскольский. В этот сегмент сегодня активно приходят западные деньги. Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited и кипрский оффшор Aldama Limited создали совместное предприятие для строительства складских помещений в Петербурге. Губернатор Ленобласти Валерий Сердюков и Мишель Паскалис от имени компании MLP INVEST LTD в марте подписали соглашение о строительстве логистического терминала международного класса «А» во Всеволожском районе, общей площадью 200 тыс. кв. м. Инвестор обязался привлечь в проект не менее 100 млн долларов.

Увеличение спроса на современные складские помещения связан с ростом сетевой торговли и транзитных грузопотоков. Однако рынок пока не может удовлетворить потребности арендаторов. По данным компании Praktis CB, в Петербурге сегодня около 500 тыс. кв. м качественных складских помещений. По некоторым данным, на разных стадиях готовности находится еще примерно 2 млн кв. м. При этом многие предприятия строят склады для собственных нужд. Большинство строящихся объектов расположено в формирующейся промышленной зоне «Шушары» (вдоль Московского шоссе и КАД). На южное направление приходится строительство более 300 тыс. кв. м складских площадей из заявленных 500 тыс. «Южное направление – самое перспективное, поскольку дает возможность работать на всю Россию», – пояснил Шаскольский.

По данным компании Praktis, цена продажи объекта зависит от его местоположения по отношению к КАД, другим транспортным магистралям. Большое значение в формировании цены имеет форма собственности на землю. Складские объекты продаются по 400−600 долларов за квадратный метр.
Заводы уходят

Все заметнее становится желание собственников промышленных предприятий освобождать свои территории в городе. У значительного количества петербургских предприятий есть, оказывается, собственные загородные площадки, куда можно, в принципе, перевести основное производство. За город их толкает бремя налогов и арендной платы за землю, а также возросшие эксплуатационные расходы. Впрочем, далеко не все намерены сохранять производство даже за городом.

Основная задача владельцев промышленной недвижимости сегодня – поиск крупного инвестора, который готов предложить хорошие деньги за объект и промолчать об уплаченной сумме. Однако крупные инвесторы предпочитают развивать бывшие заводские территории комплексно. А в комплексах земли осталось мало: заводы распродавали ее по кускам, не дождавшись прихода крупных инвесторов. При этом «стоимость» инвестора, как и сроки окупаемости новых проектов, – дело индивидуальное. Сегодня стоимость земли под предприятиями в городе, по данным Института проблем предпринимательства, – от 50 долларов за квадратный метр. Это может показаться не очень высокой ценой, однако большинству инвесторов придется потратиться на снос заводских цехов (еще 50 долларов за квадратный метр) и нередко – на рекультивацию земель (от 30 долларов за квадратный метр).

Участники рынка полагают, что обозначенная тенденция – приход в город крупных инвесторов – будет набирать обороты. По мнению Бориса Юшенкова, приход институциональных инвесторов – хороший стимул для развития городского рынка коммерческой недвижимости.

Елена Зубова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...