Синдром улитки

Только уроки гибкости и умение работать сообща позволят ипотечным операторам популяризовать такой нужный стране продукт, как ипотека.

Очевидно, что Новосибирск строится и растет. Ежегодно все больше горожан становятся хозяевами новых квадратных метров. Но очевидно и то, что в улучшении жилищных условий население нуждаться стало не меньше, чем несколько лет назад, когда объемы ввода жилья не были столь внушительными. И наконец, третье «очевидно», связывающее воедино реальную и такую предсказуемую сегодня картину спроса и предложения на рынке Новосибирска, — ипотека, несмотря на статистический рост и приоритетную роль, утвержденную соответствующим национальным проектом, так и не стала доступным инструментом приобретения жилплощади.

 

 

Причем как в глобальном плане — большинству она не поможет в решении квартирного вопроса из-за своей дороговизны, так и в локальном — даже у платежеспособных граждан возникают трудности с выбором из-за узости предлагаемых программ. Зачастую потенциальные заемщики не имеют возможности приобрести желаемую квартиру из-за того, что застройщик и банк попросту не нашли общего языка. Именно поэтому актуальным становится вопрос эффективного взаимодействия участников процесса ипотечного кредитования. Банкиры и строители сегодня должны договориться, для того чтобы сделать такой «непростой» продукт доступнее.

Сад камней
Этой теме был посвящен круглый стол, организованный журналом «Эксперт-Сибирь», генеральным партнером проекта ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», а также компанией «Строитель». Новосибирские игроки обсудили точки пересечения и то, почему они становятся камнями преткновения в достижении общих целей.

Сложности возникают прежде всего потому, что число участников процесса совершения ипотечной сделки достаточно велико. Гипотетический треугольник «заемщик — банк — продавец недвижимости» на практике принимает более сложные геометрические формы. В схему подключаются риелторская фирма, оценочное бюро, страховая компания, регистрационные службы. И это далеко не все. Список может расширяться в зависимости от потребностей клиента и сложности сделки: ипотечный брокер, органы опеки и попечительства, инвесторы строительства и так далее. Связующим звеном в этой геометрии является, конечно, сам заемщик как инициатор сделки. Поэтому бремя по координации работы ложится на его плечи. Минимизация усилий с помощью комплексного подхода — один из решающих факторов при выборе партнеров потребителем. А поскольку большинство участников процесса являются коммерчески заинтересованными сторонами, объединение им также на руку. Консолидированно пока выступают только банки и страховые компании. Как правило, кредитные учреждения предлагают заемщику приобрести пакет страховых услуг у своих партнеров в этой сфере. И оформить его на месте. Очень удобно. Но в полной мере эта традиция не иллюстрирует объединение усилий различных участников процесса, так как зачастую компании, оказывающие финансовые услуги, бывают аффилированными структурами. Консолидация остальных участников рынка ипотечного кредитования в Новосибирске находится на начальной стадии.

Во время дискуссии на круглом столе участники озвучили взаимные претензии. Так, из-за отсутствия организованного обмена информацией работа банков, застройщиков и агентств недвижимости, активно занимающихся ипотекой, иногда напоминает противостояние. Финансисты сетуют, что риелторы недостаточно осведомлены обо всех кредитных программах. Ставки и условия кредитов периодически меняются, проходят различные акции, а посредники, не обладая актуальной информацией, могут попросту дезинформировать клиента. Заместитель генерального директора по инвестициям ЗАО ИСК «Метаприбор» Елена Астахова отметила, что в связи с текучкой кадров в некоторых агентствах недвижимости сотрудники не всегда могут оперировать полной информацией от застройщиков. В свою очередь, посредники не готовы на приоритетных условиях работать с банками и строительными компаниями из-за того, что они занижают дивиденды от сделок. Риелторы отметили, что все более актуальной для потребителя становится покупка квартиры в строящемся доме, но программы ипотечного кредитования на данный вид приобретения, несмотря на кажущееся разнообразие, довольно узкие.

Действующим примером сближения участников рынка сегодня можно считать программу ипотечного брокерства, о которой недавно заявил новый игрок в Новосибирске — Городской Ипотечный Банк. Крупные агентства подписали с кредитным оператором соглашения и теперь продвигают ипотечные программы партнера среди своих клиентов.

Тянем-потянем
Одно из приоритетных направлений сегодня — это кредитование покупки жилья в строящихся домах. Ипотека на «стройку» могла бы выстрелить на рынке, если бы участники могли договариваться быстрее.

Приобрести жилье на этапе возведения — довольно заманчивая перспектива для покупателей. Цены на недвижимость на первичном рынке ниже, чем на ту, которая уже сдана в эксплуатацию. Но схемы ипотечного кредитования в этих сегментах отличаются. Если залогом в сделке на покупку жилья на вторичном рынке является сама квартира, которую в случае неплатежеспособности заемщика банк может самостоятельно реализовать, тем самым окупив свои затраты, то в случае со строящейся недвижимостью объект залога отсутствует. То есть, если нет факта сдачи дома в эксплуатацию, значит, нет квартиры, которая может являться залогом. Выход из положения был найден, финансовые организации стали предлагать программы кредитования «стройки» под залог имеющегося у клиента жилья. Сумма займа в таком случае может достигать 90% от стоимости имеющейся недвижимости. Все было бы достаточно просто, если бы не проволочки, без которых кредитование возводимого жилья чаще всего не обходится. Это наиболее рисковый сегмент для банков, поэтому перед тем как дать согласие на выдачу ипотеки, они вынуждены проверять не только самого заемщика, как это происходит обычно, но и застройщика, и, более того, конкретный объект. Проще, когда компания заранее прошла аккредитацию в банке. Как правило, финансовые институты сотрудничают с несколькими застройщиками и предлагают потребителям выбрать из имеющегося списка. Если заемщик сам приходит с предложением купить жилье у компании, не аккредитованной в банке, ему придется набраться терпения и выжидать, пока кредитор проверит надежность потенциального партнера. С одной стороны, это не только проверка рисков банка, но и, в известном смысле, страхование заемщика от сделки с недобросовестным девелопером. По словам начальника отдела обслуживания физических лиц новосибирского филиала «Газпромбанка» Елены Бусовой, банк всегда открыт для новых контактов и прилагает всевозможные усилия, чтобы аккредитовать новых игроков (кстати, «Газпромбанк» в Новосибирске имеет один из самых внушительных списков партнеров среди строительных фирм — 26). «Мы знаем все компании, на которых стоит «черный крест», и для себя уже давно отнесли их в категорию ненадежных. И, конечно, объясняем заемщику, желающему приобрести жилье у данных застройщиков, что на них стоит клеймо двойных продаж и других «серых» сделок. К счастью, таких организаций не так много в Новосибирске, а вступление в силу поправок к федеральному закону о долевом участии в строительстве делает сделки на первичном рынке недвижимости менее рискованными и более защищенными», — говорит Елена Бусова.

Постепенно банки действительно расширяют набор аккредитованных партнеров, в основном ими становятся крупные и известные в городе фирмы. Но на рынке жилищного строительства Новосибирска действует более 200 игроков. А в банках, как правило, насчитывается в среднем 10–20 строительных компаний и не более 50 аккредитованных объектов строек. Выбор клиента так или иначе ограничивается. Но процесс взаимодействия запущен. Сегодня инициатива взаимонаправлена. Как финансисты выходят на сотрудничество с застройщиками, так и наоборот. Усиливают активность в этом деле и сами частные инвесторы, которые обращаются к банкам со своими предложениями.

И все-таки надо…
Ипотеку в Новосибирске выдают более 25 кредитных организаций. Порядка двух сотен строительных компаний и агентств недвижимости реализуют жилье. Несмотря на численный перевес, сложный вопрос, кому из участников рынка стоит проявлять наибольшую инициативу в деле консолидации усилий. Сегодня, несмотря на все недостатки ипотечного кредитования, это единственный наиболее распространенный механизм, который позволяет приобрести жилье тем, кто не имеет сразу необходимой суммы целиком. Продвигать данный продукт выгодно всем. Только это возможно путем взаимных уступок и выгодных компромиссов. На это пока идут немногие. И медленно.

Ирина Кичкайло Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...