Сочи – олимпийская столица?

Подготовка Сочи к зимней Олимпиаде-2014 – популярная сегодня тема. В феврале в городе ожидают приезда оценочной комиссии, а в июле – заседания сессии МОК, когда, наконец, станет ясно, кто примет у себя Олимпиаду в 2014 году. Среди конкурентов Сочи – австрийский Зальцбург и южнокорейский Пьенчанг, и российской «летней столице» приходится приложить немало усилий для того, чтобы произвести впечатление на оценочную комиссию. Вместе с тем, проблем у города достаточно.

Олимпийская планка для цен

Нет ничего странного в том, что недвижимость в стране-хозяйке очередных Олимпийских игр, и особенно в ее столице, стремительно дорожает.

 

 

То же самое происходит и в городе-кандидате на роль олимпийской столицы. Как рассказал директор сочинского представительства инвестиционной группы «Покров» (компания участвует в олимпийских проектах в Сочи) Максим Бабенко, в среднем за полгода цена на недвижимость по городу выросла на 20%. «Если летом средняя цена кв. м в центре города составляла $2120, то сейчас это уже $3000, – рассказывает Бабенко. – Разумеется, темпы роста цен колеблются в зависимости от района. Так, если в Центральном районе цена выросла за полгода на 40%, то в так называемых «трущобных районах» этот показатель не превысил 7%, а в Адлере и вовсе находится на уровне 2%». По словам генерального директора компании «Новая Площадь» Дениса Семыкина, росту цен на сочинскую недвижимость в текущем году больше всего подходит определение «бурный»: «В среднем по городу цены выросли с начала года не менее, чем в 1,5-2 раза, разница в росте зависит от района, класса жилья, конкретного дома. В прошлом году средняя цена кв. м была на уровне $1000 (включая все объекты нового строительства), сегодня она втрое больше». По мнению Семыкина, такой значительный скачок цен обусловлен прежде всего малым объемом предложения качественного жилья. «Впрочем, думаю, это максимум роста, далее темпы удорожания вернутся к нормальным», – комментирует эксперт.

Новые Канны?

Всего же в Сочи насчитывается 14 районов. Нужно принять во внимание и географическую специфику города. По сути, Сочи представляет собой полосу в 140 км вдоль побережья Черного моря, причем ширина полосы составляет в среднем 1,5 км, а местами не превышает километра. Тому существует естественная причина, а по совместительству проблема города – особенности рельефа. «Сочи не только коммерчески выгодный регион, но и район повышенных рисков. Край считается неустойчивым в сейсмологическом плане. Если в Ростове и Краснодаре землетрясение может достигнуть 7 баллов, то в Сочи – 9. А отсюда проектирование и строительство идентичного сооружения становится дороже», – объясняет коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев.

«В городе очень мало участков ровной поверхности, сказывается близость гор, – рассказывает Максим Бабенко, – естественно, это удорожает строительство, поскольку здания в массе своей строятся на сваях и с обязательным возведением подпорных стен. Откровенно говоря, по-настоящему ровные крупные участки есть только в Адлере, в Нижне-Имеретинской долине». С другой стороны, считает Денис Семыкин, географическое положение Сочи, напротив, располагает к тому, чтобы держать одну из самых высоких цен на недвижимость: «Канны – это тоже полоска вдоль моря. Думаю, вполне имеет право на существование такая аналогия: Сочи – это будущие российские Канны».

Вечная проблема

Но географическая специфика – естественная сложность, с которой, по сути, бороться бесполезно, можно только приспособиться. К сожалению, проблем «искусственных» и требующих скорейшего решения, в городе хватает. Начнем с «типичной» российской беды – с дорог, и, в более широком аспекте, с транспорта. Собственно говоря, крупная федеральная магистраль здесь одна: это трасса М-4 «Дон» (Москва – Ростов). Дорога делится в районе Джубги, и часть ее идет на Сочи. Особенности рельефа сказываются и здесь: если по прямой до Сочи от Джубги не так и далеко, то по петляющей трассе дорога растягивается на 160 км. Кроме того, движение на этом отрезке организовано по одной полосе в каждую сторону. Нужно ли говорить, что в случае приезда высоких чиновников, что для Сочи не редкость, единственная полоса перекрывается.

Что же касается транспорта в более широком смысле, здесь тоже складывается малоутешительная картина. Наверное, не нужно пояснять, что город, принимающий у себя Олимпиаду, должен обеспечивать как минимум бесперебойную связь с «большой землей». Не совсем понятно, как с этой задачей будет справляться Сочи. Вряд ли участники соревнований захотят добираться до места проведения Олимпиады по железной дороге. Что же касается аэропорта, по состоянию на сегодняшний день он не может принимать международные рейсы – работает только одна взлетно-посадочная полоса, которая не позволяет принимать тяжелые самолеты. Судя по всему, оценочной комиссии придется добираться до Сочи с пересадкой в Москве – именно по этой схеме традиционно осуществляется сообщение города с внешним миром. Впрочем, тендер на реконструкцию аэропорта уже состоялся (победителем стало сербское АО «Путеви Ужице»). Предполагается, что уже через 17 месяцев будет введен в строй новый аэровокзальный комплекс, способный принимать одновременно 27 авиалайнеров любого типа.

«Работы в области инфраструктуры, транспорта запланированы довольно масштабные, и нет оснований полагать, что они не будут выполнены, – считает Семыкин. – Что же касается того, что существующие сложности повлияют на решение МОК, позволю себе в этом усомниться. Вообще, по традиции, олимпийский комитет при выборе города смотрит и на то, чтобы проведение игр стало для их столицы толчком к развитию. Поэтому, как мне кажется, конкурентом для Сочи станет, скорее всего, не Зальцбург, а Пьенчанг. Думаю, шансы Сочи довольно высоки».

Город контрастов

Еще одной чертой, негативно сказывающейся на облике Сочи, является обилие ветхого жилья (постройки 20–30-х годов прошлого века). «Когда в 50 метрах от здания городской администрации расположены трущобы, предназначенные под расселение и снос, это сильно ухудшает облик города, – поясняет Максим Бабенко. – И таких «трущобных кварталов» здесь много, в том числе и в центре. Конечно, на фоне чистого и вылизанного австрийского Зальцбурга Сочи сильно проигрывает как кандидат на проведение Олимпиады-2014».

По оценке «Новой Площади», ветхое и устаревшее жилье составляет 80% жилого фонда Сочи. «Но я не вижу в этом глобальной проблемы, – говорит Денис Семыкин. – Все очень просто: нужно провести урбанизацию территории, то есть комплексное развитие. Другое дело, что, на мой взгляд, компаний, которые могут этим заниматься, в России нет. А с экономической точки зрения в сносе старого жилья и строительстве нового нет ничего сложного».

Ситуация с формированием «нового лица» города усложняется, по словам Максима Бабенко, еще и тем, что мошенничество со стороны жильцов расселяемых ветхих домов поражает своими масштабами. Так, случаи, когда на 10 кв. м оказываются прописаны 10 человек, для Сочи не редкость. «Мы занимаемся расселением, поэтому знаем обо всех этих проблемах не понаслышке, – рассказывает Бабенко. – Конечно, напрямую о коррупции речь не идет. С другой стороны, подобные махинации в принципе невозможны без участия ЖСК, ДЭЗа или просто сочувствующего участкового».

Вместо послесловия

Одним словом, для того чтобы доказать свою способность принять у себя Олимпиаду-2014, Сочи придется сильно постараться. Впрочем, непатриотично было бы, рассмотрев проблемы города, не рассказать о самих олимпийских проектах Сочи. Открытым остается и вопрос о том, что же будет с «олимпийской недвижимостью», в случае если титул хозяйки Олимпиады Сочи не достанется или если город все-таки выйдет победителем, по завершении игр. Кроме того, хотелось бы услышать прогнозы участников рынка относительно того, как будут вести себя цены на недвижимость в Сочи (напомним, что город однозначно оценивается экспертами как один из наиболее инвестиционно привлекательных) в будущем году. Обо всем этом – в наших следующих публикациях.

Аналитический центр IRN.RU проводит семинар «Особенности работы в регионах: теория и практика»

Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...