Олимпийский Сочи

Радужные перспективы и тревожные сомнения волнуют город Сочи — летний приют интеллигенции начала XX века, излюбленный курорт современных россиян. Как ни спорь, но русский рай пляжей, моря и солнца создан для отдыха и лишь потом для глобальных финансовых и политических игр. Эксперты верят, что спортивная реформа позволит сделать милый сердцу уголок прекраснее. Однако за имидж и роскошь всем участникам процесса придется платить по олимпийскому счетчику.

Популярный нынче Сочи станет в будущем не только ареной Олимпийских игр.

 

 

Более 145 км пляжей, набережных и причалов (протяженность всего Черноморского побережья Кавказа около 300 км), на которых сосредоточено 50 % туристического потенциала Краснодарского края, в ближайшие десять лет превратятся в дорогой курорт мирового значения. Черноморский клондайк местная мэрия намерена облагораживать от и до, и непременно с использованием технологий XXI века. Все-таки почти 330 млрд руб. (примерно 12 млрд долл.) пойдут на развитие сочинских окрестностей из бюджетов всех уровней, причем лишь 10 % суммы будет потрачено на спортивные объекты, сказано в Федеральной целевой программе «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006–2014 годах».

Саму программу правительство решило скорректировать: будет утверждена отдельная концепция строительства олимпийских объектов (со сроками реализации и объемами финансирования) и создана специальная программа для всех остальных, не олимпийских сооружений, по данным Минэкономразвития России (МЭРиТ). Сравнимые с сочинскими инвестициями суммы могли себе позволить с начала 2000-х годов разве что Афины, готовившиеся к Олимпийским играм — 2004. Даже столица России Москва, так и не ставшая хозяйкой Олимпиады-2012, собиралась потратить не более 50 млрд руб. на спортивные сооружения. Обогнать же всех решили китайцы, которые ради одних только дорог и инженерии накануне летних Игр в Пекине в 2008 году планируют разориться на 31 млрд долл.

Задолго до победы Сочи в гонке на звание хозяина XXII зимних Олимпийских и XI Параолимпийских игр 2014 года руководители города, его ведущие архитекторы и администрация Краснодарского края решили создать абсолютно новый курорт и привлечь в него деньги. Градоначальники частенько и с удовольствием поговаривали, что это Игры существуют для Сочи, а уж потом Сочи для Игр. Потому основными инвестиционными направлениями на ближайшие годы они выбрали гостиничный сектор и всю социально-бытовую и инженерную инфраструктуру. Конечно, одновременно с этими концепциями будут финансировать и спортивные проекты, например, на территории Красной Поляны как основного места проведения Олимпиады.


От советской здравницы к высококлассному курорту
Много денег будут вкладывать власти и в главное богатство Большого Сочи после гор и воздуха — в береговую линию (Адлерский, Хостинский, Центральный и Лазаревский районы). Разработана масса проектов, градпланов и схем с цепью марин, отелями, яхт-клубами и насыпными островами.

Программу развития береговой линии сочинские архитекторы создавали, можно сказать, не от лучшей жизни. Министерство транспорта РФ, например, позаботилось о главных портах юга России вроде Новороссийска и Туапсе и разработало Концепцию развития портов на Черноморском побережье России. Но сами берега с пляжами и туристическим сервисом были заброшены. В Большом Сочи побережье тоже развивалось хаотично. Однако теперь создан грандиозный план. За основу взят принцип не закрытых, а открытых бухт — как раз по такой модели организованы средиземноморские курорты Испании и Франции, естественные природные условия которых схожи с сочинскими. У открытого варианта масса преимуществ: искусственные мысы, которые меньше по объему и дешевле, чем в закрытом варианте, активный водообмен в акваториях, что также хорошо для туристов, пишут архитекторы в презентациях проектов.

В каждом районе Большого Сочи появятся свои помпезные сооружения. Например, в Адлерском районе построят искусственный остров размером 4 га на расстоянии 100 м от берега. С материком его соединит насыпной полуостров с автодорогами и пешеходными зонами. Проект условно назван «Старый город», потому как его застройка будет выполнена в средневековом стиле. В проект входят апарт-отели, пляжи, автостоянки, торгово-развлекательный центр. Ноу-хау концепции — так называемый эффект аллюзионизма, или дома-призрака, когда объект зрительно как бы растворяется в окружающей среде. По данным местной администрации, стоимость всего сооружения, несмотря на то что на юге России пока нет большого опыта подобного строительства, составляет 155 млн евро. Больше всего марин и искусственных островов разместят в Центральном районе. Здесь же сконцентрируют самые дорогие отели и рестораны. Один из крупнейших островов — Федерация (155 млрд руб.), похожий на те, что насыпают в Объединенных Арабских Эмиратах, появится в Хостинской бухте. Общая площадь комплекса составит 250 га. Создан консорциум с участием российских и иностранных компаний, над проектом трудится модный ныне голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Заметно модернизируют историческую часть побережья Ривьера с одноименным пляжем. Территория Ривьеры, включая знаменитый парк, разбита на 26 инвестиционных участков, общий объем вкладов в проект составит около 50 млн долл., сроки реализации и окупаемости займут пять — восемь лет. Преобразования ожидают и пляжный комплекс «Дагомыс», разделенный на семь инвестблоков. Работы в этой части побережья продлятся до 2011 года, окупятся за пять лет. Их общую стоимость пока подсчитывают. Впрочем, многие прибрежные проекты еще ожидают своих инвесторов.


Ночлег и зрелища
В гостиничную индустрию, по предварительным оценкам экспертов, будет инвестирован 1 млрд долл. Еще в 2001 году руководители Сочи совместно с компанией «Юмако», известной в России отелями под маркой «Катерина», разработали специальную программу строительства гостиниц разных классов. Согласно данной концепции в Большом Сочи и Красной Поляне инвесторы возведут не менее 50 крупных отелей. По словам мэра города Виктора Колодяжного, к 2014 году в дополнение к существующим гостиницам необходимо построить еще не менее 2 тыс. пятизвездочных, 7 тыс. четырехзвездочных и 12 тыс. трехзвездочных номеров. Наблюдается дефицит и в сегменте класса люкс. Первым объектом данного уровня в городе стал бутик-отель «Родина». Хотельерам стоит учесть, что на Олимпиаду приедут около 4 млн зрителей. Некоторые большие гостиницы советского типа вроде «Жемчужины» или «Звездного» будут сносить или реконструировать. Сектор частных мини-отелей придется реорганизовать, возможно, в гостиничную сеть. В сентябре нынешнего года появился новый игрок — американская компания Jet Set Sports, ас по части олимпийской инфраструктуры. Генеральный директор фирмы Марк Льюис сообщил, что уже ведет переговоры с операторами Four Seasons и Marriott Grand и в течение шести — девяти месяцев планирует обратиться с инициативой к Правительству РФ по поводу строительства гостиниц в Сочи.

Осенью в эфире Русской службы новостей вице-премьер РФ Александр Жуков поспешил успокоить граждан, беспокоившихся по поводу подорожания отдыха в Сочи. Он заверил, что стандартный экономномер в городе даже во время проведения Игр будет стоить 20–30 долл. в сутки. Якобы такое требование выдвинул МОК.

Приоритетными направлениями для инвестиций помимо развития прибрежной полосы и гостиничных проектов местные власти считают культурно-развлекательные форматы недвижимости и массовые виды спорта. Например, в городе хотят построить современный кинотеатр на 500–600 мест стоимостью 1,5–2 млн долл., аквапарк (40 млн долл.), планетарий (10 млн долл.), а также фитнес-центры, общественный ледовый каток, пейнтбольный клуб, картинг-центр. Мэрия не против создания ассоциации экстремальных видов спорта (дайвинг, подводная охота, парашютизм, маунтинбайк, горные лыжи и пр.). Заметим, что не для каждого из этих проектов сформирован пул инвесторов.


Приморская спартакиада
Главная Олимпийская деревня, Имеретинская Ривьера, расположится в одноименной долине. На ее территории, которая займет около 220 га (вся долина — 600 га), расположатся гостиницы, жилые дома, торгово-развлекательные центры, выставочные павильоны. Кстати, ключевые инвесторы определились сразу, среди них «Базовый элемент». Недавно к проекту присоединилась компания «Альтиус Девелопмент» и консультанты GVA Sawyer.

Напомним, в целом концепция размещения спортивных объектов включает в себя огромный участок между Имеретинской долиной, городом Сочи и Красной Поляной. К 2014 году в этой зоне построят 11 спортсооружений. В Имеретинке появится стадион для керлинга, Ледовый дворец для фигурного катания, Большая и Малая ледовые арены для хоккея с шайбой. По пути от долины к центру Сочи возведут конькобежный стадион и еще одну ледовую арену для хоккея. В самом Сочи построят Центральный стадион на 40 тыс. сидячих мест, в него вложат 76,1 млн долл. Самым перспективным районом для инвестиций в спорт и сопутствующую инфраструктуру считается Красная Поляна, на 62 га которой расположились и горы, и прибрежная полоса. Основные девелоперы этой зоны — Олимпийский комитет России, администрация Сочи, компания «Интеррос» и канадская проектная организация Ecosign, уже имевшая счастье разработать мастер-планы для Игр в Солт-Лейк-Сити, Ванкувере и Калгари. В стратегическую схему Красной Поляны включены: горнолыжный спуск и фристайл-центр за 15,2 млн долл., биатлонный комплекс стоимостью 9,1 млн долл. в районе хребта Псехако. Рядом с Грушевой Поляной разместится комплекс лыжных трамплинов (40,2 млн долл.). Между горнолыжными комплексами «Роза Хутор» и «Альпика Сервис» будет санно-бобслейная трасса (71,0 млн долл.), два горнолыжных комплекса (100,6 млн долл.), сноуборд-центр (15,2 млн долл.), территория для беговых лыж (6,1 млн долл.).

Однако этим спортпрограмма не ограничивается: в Адлере построят конькобежный центр на 8 тыс. сидячих мест, а в Кудепсте — Малую ледовую арену для хоккея с шайбой. Не обойдется и без прогрессивных технологий нового времени: компания Siemens предлагает свои «умные» электронные интегрированные системы, спроектированные для контроля над безопасностью, специально для крупных стратегических объектов.

Все хотят участвовать в стройке века. Недавно ряды реализаторов концепции пополнились московским Стройкомплексом. Как сказал его глава Владимир Ресин, у столичных строителей уже есть опыт подобной работы (имелась в виду Олимпиада-80).


Отели в чистом поле
Наблюдатели удивлялись, как Сочи удалось стать хозяином Олимпиады с такими древними инженерными сетями и автотрассами. Но Россия обязалась перед МОК модернизировать все коммуникации.

«Особое внимание необходимо уделить дорогам, электрическим мощностям и современным аэропортам», — комментирует Даррэлл Станафорд, управляющий директор компании CB Richard Ellis Noble Gibbons.

По словам Виктора Колодяжного, несколько автотрасс проложат между районами Сочи и олимпийскими объектами. Всего на инженерную систему выделено около 197 млрд руб. из федерального бюджета. Дорога европейского уровня была год назад проведена от аэропорта до Красной Поляны, на нее ушло 700 млн руб., и еще 2,5 млрд строители потратили на участок с горным тоннелем. За 15 млрд руб. сооружают объездную трассу вокруг города, которая избавит автовладельцев от пробок.

В стороне не останутся и сочинский морской порт с аэропортом. Рядом со старым аэропортом уже красуется новое блестящее здание в стиле хай-тек. К концу 2007 года полностью завершится строительство современной взлетно-посадочной полосы, которая будет принимать все типы самолетов. Аэропорт получит статус международного. До конца года австрийская компания Airport Consulting Vienna, по ее собственным данным, разработает окончательный план строительства порта. Предположительно к 2012 году там появятся три аэровокзальных комплекса. К 2014 году аэропорт сможет пропускать ежегодно не меньше ,85 млн туристов. Сочинский морской порт, по данным Минтранспорта России, тоже модернизируют. Поток его пассажиров к 2010 году составит 650 тыс. человек в год, а к 2015-му — 715 тыс.


Сочи дороже Москвы
Конечно, для Сочи хорошо, что многие его объекты будут строить с нуля. У инвесторов и государства появится возможность возводить сооружения новых поколений. В то же время цена за этот подвиг для всех игроков рынка и для общества очень высока. Как только летом в Гватемале объявили результат, инвесторы ринулись в Сочи, началось сумасшествие. Цены на все виды недвижимости, и без того упорно растущие последние семь лет, заскакали галопом.

Игроки шутят, что в России три самых дорогих города — Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Приморскому курорту уже присвоили статус южной столицы (после Москвы и Питера все финансовые потоки страны концентрируются именно там).

По мнению управляющего директора компании «Хирш» Елены Голубевой, цены на сочинском рынке недвижимости давно уже московские. Учитывая, что этот город едва ли не единственный в России субтропический курорт, к тому же становящийся круглогодичным (как Французская Ривьера), ставки в нем будут постоянно увеличиваться.

Сочинская земля растет в цене. Еще в 2006 году в центре города одну сотку покупали за 170 тыс. долл., сейчас в Большом Сочи легко найти площадку вдвое большую по цене, по данным риелторских агентств. В Красной Поляне участок в 1 га продают не ниже чем за 3 млн долл. Для сравнения: в Каннах площадка в 23 сотки рядом с пляжем со всеми подведенными коммуникациями и разрешением на строительство виллы с бассейном предлагают за 600 тыс. евро (по 27 тыс. евро за сотку).

Жителям Сочи приходится несладко. Недавно в одной из программ «Неделя с Марианной Максимовской» на канале РЕН ТВ были показаны яркие сюжеты того, как предприниматели, в том числе московские, буквально отбирают землю у здешних граждан. Что интересно, федерального закона о том, как, у кого и в каких местах города можно изымать участки, не существует. Он находится в разработке, и горожане замерли в ожидании вердикта. А пока любые манипуляции с землей за отсутствием нужного нормативно-правового документа можно считать незаконными, комментирует из сочинского офиса директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас.

Россияне заволновались, что изъятие земель начнется и в других регионах страны. Но председатель Госдумы России Борис Грызлов во время очередного визита на Черноморское побережье объяснил, что закон коснется только Сочи. По его словам, у Правительства РФ нет цели ущемлять права местных жителей. Стоимость земли, освоенной гражданами законным путем и изымаемая для нужд Олимпиады, будет компенсирована. А 16 ноября Госдума России должна принять новый закон сразу во втором и третьем чтении.

Если ажиотаж сохранится, сочинские цены перепрыгнут московские. Станислав Грипас считает это вполне реальным, тем более что уже сейчас в отдельных секторах сочинского рынка можно найти более дорогую недвижимость, чем в столице.


Сбудутся ли мечты
Реализуется ли шикарная программа Большого Сочи и окрестностей, зависит от тех, кто экономически и политически заинтересован в ее развитии и кто лоббирует интересы города в правительстве и в международных кругах. Конечно, здесь важен также настрой частных инвесторов, считает Станислав Грипас. Хотя олимпийская концепция выглядит на бумаге вполне сформированной, нового генерального плана города еще нет. И это минус, отметил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман на октябрьской конференции на тему Олимпийский игр — 2014.

На второй день работы международного инвестфорума «Кубань-2007», проходившего осенью в Сочи, российские и зарубежные инвесторы заключили с Краснодарским краем 26 соглашений о сотрудничестве на сумму 2,2 млрд евро.
Карина Кузнецова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU