По данным мэрии, общая площадь жилого фонда в Ростове составляет около 19-20 млн кв.
м, примерно 80% жилья — частные домовладения, официально признаны ветхими жилые дома общей площадью около 1 млн кв. м. За 12 лет, с 1993 по 2005 г., в городе было построено и введено в эксплуатацию более 5 млн кв. м нового жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.
“Проблемы с оформлением документов на новостройки и несоблюдение сроков сдачи объектов застройщиками повлияли на поведение покупателей: большинство из них к концу мая сделало выбор в пользу вторичного рынка”, — говорит менеджер отдела ипотеки АН “Максима” Евгения Болмат. К августу предложение на первичном рынке сократилось на 50-70%, добавляет менеджер отдела продаж “Гражданпромстроя” Евгений Тенишев.
Небольшой объем новостроек и рост спроса на вторичное жилье стимулировали резкий рост цен, констатирует гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. В июле квартиры подорожали почти на 6%, в августе цены выросли примерно на 6,7%, приводит усредненные данные по рынку Сосницкий. По его словам, лидерами в ценовой гонке по итогам лета стали: Темерник (+14,81%), центр города (+10%) и Александровка (+9,92%). Меньше всего подорожали квартиры на Сельмаше (+1%). Разницу в темпах роста эксперты объясняют разным объемом предложения и спроса по районам, качественными характеристиками домов и квартир.
Дорожать квартиры на вторичном рынке начали в марте этого года: за полгода жилье подорожало на 20-25%, а некоторые объекты прибавили до 30% и более, говорит управляющий “Риэлти-центра” Ольга Леонтьева. В марте 2006 г. однокомнатную квартиру в Северном или Западном микрорайонах можно было купить за 0,95-1 млн руб., вспоминает Болмат, в сентябре она стоила минимум 1,2 млн руб.
Менеджер отдела домовладений АН “Терра” Игорь Чернухин отмечает, что на цены влияет и все большая доступность ипотечных и потребительских кредитов. Хотя к ипотеке ростовчане относятся пока настороженно, предпочитая брать потребительские кредиты и использовать их для покупки квартир. “Взять кредит становится проще — банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок”, — объясняет он. С ним соглашается Болмат: “Если ставки по ипотеке сейчас составляют в среднем 11% годовых в рублях, то потребительский кредит можно взять под 16% — в этом случае недвижимость не находится в залоге у банка”. Болмат отмечает, что до 90% сделок в АН “Максима” проходит с использованием заемных средств. “Основную часть составляет купля-продажа вторичного жилья, — рассказывает она. — Получить банковский кредит на покупку новостройки затруднительно: зачастую покупателю нечем обеспечить залог на период строительства объекта”.
Увеличение покупок на заемные средства привело к уменьшению рынка аренды. Начиная с весны этого года арендаторы все активнее предпочитают приобрести квартиру в кредит, говорит Чернухин. По оценкам ростовских риэлторов, развитие жилищного кредитования уменьшает число арендаторов жилья на 15-20% в год. По сравнению с началом года арендные ставки выросли всего на 5-10%, подсчитывает Чернухин. По его данным, в начале сентября аренда однокомнатной квартиры в среднем обходилась в 7000-8000 руб. в месяц в спальных районах и 10 000 руб. — в центре.
Самыми востребованными на вторичном рынке остаются комнаты в коммуналках, квартиры гостиничного типа (так называемые “гостинки”) и однокомнатные квартиры. В августе доля такого жилья в общем объеме заявок на покупку составила более 47%, говорит Сосницкий. “Рост цен опережает рост покупательной способности, поэтому растет спрос на недорогое жилье”, — добавляет он. В результате оно все больше дорожает. По данным “Титула”, в августе средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире составила 34 847 руб., в квартире гостиничного типа — 34 415 руб., в коммуналке — 32 271 руб. Для сравнения: 1 кв. м в двухкомнатной квартире обходился покупателям в 31 445 руб., в трехкомнатной — в 28 480 руб.
В августе 17-метровые “гостинки” продавались в среднем по 1,1 млн руб., говорит Леонтьева. Такие цены не совсем оправдывают ожидания покупателей: например, 17-метровую “гостинку” ростовчане готовы приобрести максимум за 950 000 руб., рассказывает Болмат.
Спрос на однокомнатные квартиры, по оценке Леонтьевой, опережает предложение в 2-3 раза. Но по объему предложений на рынке лидируют двухкомнатные (более 33%), замечает Сосницкий. Дефицит однокомнатных квартир объясняется просчетами строителей: в некоторых сериях домов их вообще не предусматривали, в других ставили по одной на этаж, объясняет Леонтьева.
Наибольшее количество сделок по продаже квартир заключаются в центре города, Северном и Западном микрорайонах, отмечают риэлторы. Эти микрорайоны лидируют и по объему предложения на рынке. Мало квартир ждут своих покупателей на Военведе и в Стройгородке (их доля в структуре заявок 3,3%), в Александровке (2,5%) и Болгарстрое (менее 1%), отмечают аналитики “Титула”. По данным Сосницкого, спрос на эти районы как минимум вдвое больше.
Резкий рост цен на жилье в Ростове подогрел интерес покупателей к приобретению недвижимости в близлежащих областных городах. “От Ростова до Батайска ехать всего 20 минут, зато цены на одинаковые квартиры разнятся примерно на 200 000-300 000 руб.”, — говорит Болмат. Однокомнатную квартиру в центре Батайска или Северном микрорайоне сейчас можно купить за 900 000-950 000 руб. Примерно такие же цены на квартиры в Аксае, добавляет Чернухин.
В Новочеркасск (30 км от Ростова) переезжают в основном из областных городов поменьше — Шахт, Новошахтинска, Красного Сулина, Гуково, ростовчане пока едут неохотно, рассказывает директор новочеркасского АН “Капитал-Н” Елена Кунда. “Приезжие стараются найти работу в Ростове, а жилье купить у нас, подешевле”, — добавляет она. По данным АН “Ключ-N”, средняя стоимость малогабаритной однокомнатной квартиры в Новочеркасске составляет 700 000-900 000 руб., двухкомнатной — до 1,2 млн руб., трехкомнатной — до 1,5 млн руб. С начала года даже в непрестижных поселках Донском и Молодежном (30-35 км от Ростова) цены выросли на 50 000-100 000 руб., отмечает Кунда.
Жилье в Таганроге (70 км от Ростова) пользуется популярностью у жителей северных регионов России, которые, став пенсионерами, переезжают на юг, отмечает менеджер АН “Недвижимость Таганрога” Олеся Погорелова. У них спросом пользуются 2-3-комнатные квартиры или частные домовладения поближе к побережью. У самих таганрожцев наиболее популярны малогабаритные однокомнатные квартиры — жилье большей площади им “не по карману”, рассуждает она. Погорелова говорит, что с начала года цены на малогабаритные однокомнатные квартиры в Таганроге увеличились с 600 000 руб. до 780 000 руб.
По мере все большего удаления от Ростова снижаются и цены на жилье. Например, в Шахтах двухкомнатную квартиру можно купить за 350 000 руб., в Новошахтинске — за 200 000 руб.
Оксана Лебедева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1700 -
