Сражение за инвестиции

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Деньги не признают границ и в конечном итоге текут туда, где инвестор чувствует себя комфортнее. Поэтому существенно важными являются различия в инвестиционном климате, подходе власти к участникам рынка и методах ее действия — их ни в коем случае со счетов скидывать нельзя.

Ленинградская область развивает преимущественно промышленные объекты. Визитная карточка области — заводы “Форд” и “Катерпиллар”, “Филипп Моррис Ижора” и “Нокиан Тайерс”. Питер тоже может похвастать вполне современным производством (Gillette, Coca-Cola), однако охотнее предъявит проекты, связанные с культурой, торговлей или гостиничным бизнесом: проекты Второй сцены Мариинки и преобразования Новой Голландии, разнообразные торгово-развлекательные комплексы — как “Шведский дом”, бизнес-центры “Атриум” или “Нептун”.

 

 

Правда, в последние годы ситуация заметно меняется. Петербург добился того, что именно на городской территории будет размещать производство концерн Toyota; город сосредоточился на нескольких мегапроектах, обещающих миллиардные инвестиции. Область активно привлекает крупных ритейлоров, власти здесь говорят о развитии туризма и вкладывают средства в инфраструктуру туристического бизнеса.

У города и области разные способы привлечения инвестиций и несовпадающие приоритеты. Участникам рынка коммерческой недвижимости приходится это учитывать.

Сиамские партнеры

Административное разделение Петербурга и области многими экспертами воспринимается как географическое недоразумение. Как сказал директор департамента Минрегионразвития Юрий Перелыгин, “ситуация с двумя субъектами РФ [Петербург и Ленобласть] — яркий пример противоречия в понятиях: бюрократически — два субъекта [Федерации], и в каждом есть органы власти, элита и все остальные признаки административной единицы, а экономически — единый регион”. Курортный район Петербурга длинным языком вдоль побережья залива вклинивается в территорию области; от Колтушей или какого-нибудь Янино (Всеволожский район области) до центра города — 15 минут, от Петродворца — час… Совсем странно: город Ломоносов административно подчинен Петербургу, Ломоносовский район — области.

Пригород изрезан административными границами, что, мягко говоря, не способствует формированию рыночного пространства. Еще и потому, что установленные для каждой территории правила различны, а стратегия властей отличается определенной спецификой. Изначально статус Петербурга был выше, область рассматривалась как некое дополнение к “великому городу с областной судьбой”.

“Это различие всегда подразумевается, причем даже с некоторым оттенком снобизма: у нас как бы столица, а там как бы деревня”, — говорит управляющий партнер компании “Ай Би Групп” Юрий Борисов.

В прошлом году общий объем инвестиций в экономику Петербурга — 103,7 млрд руб., в Ленобласти — 67 млрд руб. Иностранные инвестиции в область составили $160,9 млн, в Петербург — около $950 млн. Хотя в целом по итогам 2004 г. Ленинградская область вышла на 3-е место в России по объему совокупных инвестиций на душу населения (39 400 руб.), опередив даже Москву (25 700 руб.) и Санкт-Петербург (24 300 руб.). “Мы считаем, что если не принимать во внимание политические аспекты, то Ленинградская область [по инвестиционной привлекательности] вне конкуренции”, — считает вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас.

Но общие цифры не передают тонкости процесса.

Довольно долго петербургские власти ждали, что инвесторы, очарованные прелестями Северной Пальмиры, выстроятся в очередь и начнут наперебой вкладывать средства в руины мирового значения. Когда этого не случилось, принялись зазывать стратегических инвесторов. Иногда получалось неловко. Девелоперы любят рассказывать байки про представителей международного концерна, которых протомили полдня в приемной какого-то третьего зама в Смольном. Где их и подхватили шустрые областные чиновники и повезли катать на вертолете — осматривать подходящие площадки.

Острая конкуренция за деньги, необходимые для развития территорий, порой принимает причудливые формы.

Летом этого года вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас на одной из пресс-конференций даже заявил журналистам, что политика, которую правительство Петербурга проводит в сфере привлечения инвестиций, должна быть интересна органам прокуратуры. Двас, по-видимому, был обижен тем, что городские власти активно используют административный ресурс и что представители концерна Toyota в итоге выбрали площадку в Шушарах. А в закладке первого камня поучаствовал лично Владимир Путин. Губернатору Ленобласти Валерию Сердюкову пришлось приносить извинения Валентине Матвиенко за высказывания своего подчиненного.

Стратегический подход

Исполнительная власть города определила несколько крупнейших инвестиционных проектов и сформировала специальный комитет для их сопровождения.

Морской пассажирский терминал строится на западном побережье Васильевского острова. Проект предполагает реконструкцию морского фарватера, строительство на намывных территориях пяти причалов, комплекса зданий и сооружений. Предполагаемая пропускная способность МПТ — 1,2 млн пассажиров в год. Завершение строительства планируется в 2009 г. Общий объем инвестиций — $310 млн.

Проект ЗСД (Западный скоростной диаметр) предусматривает строительство магистрали, позволяющее вывести транзитный транспорт из центра Петербурга. Ввод ЗСД снизит среднюю продолжительность поездки по городу на 24%. Общая протяженность магистрали — 46,4 км. Сроки строительства — 2005-2011 гг. Окончание первой очереди — Южного участка — до 2009 г. Предполагаемый объем инвестиций — $2 млрд.

Строительство многофункционального комплекса “Балтийская жемчужина” началось в 2005 г. в юго-западной части Петербурга. “Балтийская жемчужина” будет построена на территории в 180 га. Проект включает намыв территории, сооружение инженерных сетей, дорог, улиц, создание жилого микрорайона. В проекте — более 1 млн кв. м жилья, четыре школы, пять детских садов, две поликлиники, шесть библиотек, четыре спортзала, бассейн. Срок реализации проекта — 6-8 лет, окончание первой очереди — 2008 г. Планируемый объем инвестиций — $1,25 млрд. Финансирование проекта осуществляется инвесторами из КНР (пять крупнейших шанхайских компаний с участием государства зарегистрировали в РФ ЗАО “Балтийская жемчужина”).

Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры включает адресный список — 150 мест, рекомендуемых для постройки гостиниц. Сроки реализации проекта — 2004-2009 гг. Планируемый объем инвестиций в программу — $800 млн.

Администрацией города проведены торги по продаже контрольных пакетов акций крупных городских гостиниц. На данный момент город продал 11 пакетов акций гостиниц. По итогам продажи госпакетов в городской бюджет будет перечислено 4348,2 млн руб. Пока, по оценке специалистов, город в 2005 г. потерял около 30% туристического потока — из-за недостатка мест размещения и неадекватных цен.

Вторая сцена Мариинского театра будет строиться по проекту Доминика Перро. Ультрасовременное здание площадью 40 000 кв. м накроет позолоченная оболочка. Открытие Второй сцены Государственного академического Мариинского театра запланировано к началу белых ночей — в июне 2009 г. Планируемый объем инвестиций — $200 млн.

Комплексное развитие территории района станции Московская-Товарная предполагается на площади в 300 га. Подготовлена концепция, начинается разработка проекта планировки с проектом межевания — для последующего проведения инвестиционных торгов.

В ноябре объявлен архитектурно-инвестиционный конкурс заявок на развитие территории Новая Голландия. К участию приглашены консорциумы в составе “инвестор — архитектор — девелопер”. Проект предполагает создание коммерческих объектов различного назначения — гостиниц, офисных, торговых и развлекательных центров, жилых апартаментов, Дворца фестивалей. Обязательным условием является комплексная реставрация федеральных объектов-памятников. Сроки строительства — 2006-2009 гг. Планируемый объем инвестиций — $500 млн.

Началось строительство автозавода Toyota. Территория стройки площадью 20 га расположена в зоне “Шушары-2”, в непосредственной близости от КАД. В августе финская компания Quattro Gemini (Финляндия) приступила к земляным работам. Инвестиции в проект составят около 4 млрд руб. Оператор проекта — ООО “Тойота Мотор Мануфактуринг Россия”, совладельцами которого будут Toyota (доля 80%) и Европейский банк реконструкции и развития (20%). Предприятие будет собирать модель Toyota Camry. Ожидается, что завод начнет работу в декабре 2007 г. Штат предприятия — около 500 сотрудников, прогнозируемая производительность — 25 000 автомобилей в год (с возможностью расширения мощностей до 200 000 автомобилей в год). Министр экономического развития России Герман Греф назвал строительство завода Toyota самым главным инвестиционным проектом Петербурга за всю историю города.

Городские власти, как правило, делают акцент на сумме привлеченных инвестиций, громком имени партнера и синергетическом эффекте развития смежных территорий. Коммерческие девелоперы сетуют на неравные условия (для стратегических партнеров и всех остальных) и борются за частные подряды в рамках мегапроектов.

В тени могучего соседа

Конек Ленобласти — проекты, связанные с развитием промышленного производства. Но не только.

Завод “Филип Моррис Ижора”, построенный в Ломоносовском районе, — дочернее предприятие американской корпорации Philip Morris. Фабрика начала производство сигарет в феврале 2000 г. Инвестиции в проект (с 1998 г.) составили около $700 млн.

Инвестиции в сборочное производство компании Ford Motors во Всеволожске составили около $150 млн. В 2005 г. “Форд Всеволожск” соберет 32 000 автомобилей Ford Focus, в том числе 24 000 автомобилей модели Ford Focus-2, производство которой началось в мае текущего года. При этом Ford Motors намерена увеличить мощности “Форд Всеволожск” вдвое. Инвестиции в развитие производства составят $30 млн.

Завод “Катерпиллар” открылся в г. Тосно Ленинградской области в 2000 г. (строительство началось в 1998 г.). Инвестиции в развитие проекта составили более $50 млн. Продукция “Катерпиллар Тосно” — тракторы, экскаваторы, бульдозеры, автопогрузчики, двигательные системы. Первоначально концерн “Катерпиллар” пытался создать совместное производство с Кировским заводом. Но не получилось…

В сентябре 2005 г. во Всеволожске открылся шинный завод финской компании Nokian Tyres. Объем инвестиций составил около 55 млн евро, к 2008 г. инвестиции в проект достигнут суммы 140 млн евро. Концерн планирует в 2006 г. изготавливать на новом заводе 1,9 млн шин для легковых автомобилей марки Nokian, а в 2008 г. — около 4 млн покрышек. На заводе во Всеволожске сейчас работает около 120 человек, большая часть — россияне.

С 2000 г. в пос. Горелово работает фабрика компании “Крафт Фудс”. Общий объем инвестиций в ее возведение — $29,4 млн. В октябре 2005 г. губернатор Ленобласти Валерий Сердюков встречался с президентом “Крафт Фудс” Маорицио Каленти. Встреча проходила в закрытом режиме, однако известно, что речь шла в том числе о дополнительных инвестициях.

Перечень встреч и переговоров дает внятное представление об основных инвестиционных ориентирах областного правительства.

Осенью этого года Ленинградскую область посетила делегация японских бизнесменов, представляющих около 40 компаний, в том числе Sumitomo, Mitsui, Mitsubishi Estate Company и др. В октябре состоялась рабочая встреча Валерия Сердюкова с представителями немецкой “Тиссен Крупп АГ”. Вопрос о возможности создания в Ленинградской области производства автомобильных комплектующих обсуждался в ходе рабочей встречи вице-губернатора Григория Дваса с представителями Hammerstein GmbH.

Однако стратегия развития области не сводится к обрабатывающей промышленности, пищевке, лесной отрасли и сборочным производствам.

Во Всеволожском районе уже в этом году примет первых посетителей горнолыжный комплекс “Игора”. Комплекс расположен на 69-м км Приозерского шоссе, объем инвестиций оценивается в $50 млн; в числе инвесторов называют группу “Северсталь и АКБ “Россия”.

13 млн евро инвесторы предполагают вложить в создание гольф-центра на участке в 100 га в Гатчинском районе. Компания “Гриппи Финланд” планирует кроме гольф-поля построить гостинично-коттеджный комплекс, ресторан, парковку и прочие объекты инфраструктуры, необходимые для элитного отдыха. Проект будет запущен в эксплуатацию к 2010 г.

В декабре 2003 г. за городской чертой, на пересечении КАД и Мурманского шоссе, открылся первый торговый комплекс IKEA. Инвестиции в проект составили около $40 млн. В 2004 г. название “ИКЕА-Кудрово” было изменено на “ИКЕА-Дыбенко” (по названию станции метро). Проект, оставаясь в области, как бы получил городскую прописку. По планам компании уже в октябре 2006 г. IKEA построит в Кудрово на территории около 60 га торговый центр “Мега” площадью 145 000 кв. м. Второй комплекс — “Мега-Парнас” (120 000 кв. м) — начал строиться в пос. Бугры и также будет сдан в 2006 г. Территория проекта — 30-35 га. Землеотвод оформляется. Инвестиции в эти проекты составят $500 млн. Параллельно идут переговоры о развитии действующего в Тихвине мебельного производства фирмы “Сведвуд” (также входящей в группу IKEA). Якорным арендатором “Меги” в обоих комплексах будут супермаркеты французской группы Auchan.

Характерный штрих: на открытии первого магазина IKEA представители петербургской администрации выразили пожелание, чтобы следующий торговый центр компания возводила в городе. Однако Леннарт Дальгрен, генеральный директор компании “ИКЕА-Россия”, сказал: “Мы сделали все от нас зависящее, чтобы достигнуть соглашения с властями Петербурга, но это оказалось невозможным. Поэтому мы решили сосредоточить свою деятельность в Ленинградской области, поблизости к КАД”. Эту фразу процитировали многие СМИ…

По мнению Юрия Борисова, популярность “пограничных” проектов определена преференциями в областном налоговом законодательстве. “Вокруг областного правительства сложился ореол благоприятного инвестклимата”, — отмечает он.

Комментируя систему предоставляемых налоговых льгот, Григорий Двас отмечает, что ее главное преимущество — простота и понятность: “Мы полностью освобождаем от налога на имущество всех инвесторов вне зависимости от объема инвестиций на период окупаемости, а также на два года после истечения периода окупаемости. На этот же срок мы предоставляем максимально возможную льготу, предусмотренную федеральным законом, — 4% по налогу на прибыль. … Из того арсенала, который есть на вооружении у субъектов РФ, мы применяем практически все возможные виды оружия в борьбе за инвестора”, — говорит Двас.

Представители области, говоря о привлечении инвесторов, обычно делают акцент на создании новых рабочих мест и последующих налоговых поступлениях.

Провал посередине

Петербургские девелоперы считают, что, увлекаясь стратегическими проектами, администрация города забывает об интересах малого и среднего бизнеса.

Характерные тенденции последнего времени — борьба с розничной торговлей у остановок и станций метро (“ларечная война”), предстоящее повышение арендных ставок на площади, принадлежащие городу. В марте этого года после вступления в силу нового Жилищного кодекса изменился порядок перевода квартир в разряд нежилых помещений. Однако нормативные документы, регламентирующие новые процедуры (полномочия по переводу в нежилой фонд должны быть переданы на уровень районов), не выпущены до сих пор. По расчетам специалистов корпорации “Петербургская недвижимость”, в год такой операции подвергаются 1200-1400 квартир, преимущественно в центральных районах, но не только. Дефицит коммерческих помещений делает эти сделки весьма популярными. Цена выкупа — $1400-1500 за 1 кв. м, стоимость ремонта и переоборудования под коммерческие функции — $500-700 за 1 кв. м, средняя площадь выкупаемой квартиры на 1-2-м этаже — около 100 кв. м. Таким образом, объем зависших инвестиций оценивается в $200-250 млн. “И это самые незащищенные инвестиции, — комментирует вице-президент "Петербургской недвижимости" Вячеслав Семененко. — Это инвестиции рискованны: люди брали кредиты, закладывали собственное имущество. Сложившаяся ситуация иллюстрирует отношение властей к среднему бизнесу”. Генеральный директор компании “СКС-Падамс” Борис Томалак подтверждает: с начала этого года практически нет заказов на переоборудование жилых помещений. Прежде это направление “мини-девелопмента” было весьма популярным. Вряд ли стоит говорить о чьей-то злой воле или недобросовестной конкуренции, о сознательном лоббировании интересов крупных компаний. Речь идет об элементарном невнимании, о недоработке и отсутствии контроля. Но в этом и проявляются приоритеты.

“В середине 90-х стало ясно, что крупный бизнес нас миновал. И тогда был шанс: сделать ставку на собственных предпринимателей среднего уровня, условно говоря, пойти прибалтийским путем, упростить процедуры по нежилому фонду… Были бы у нас тогда сотни новых кафе и магазинчиков, мини-гостиниц, и не пришлось бы рассуждать на уровне правительства о дефиците гостиничных номеров”, — говорит Вячеслав Семененко.

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Николай Вечер отмечает, что наибольший коммерческий интерес могут представлять пограничные зоны — там, где людские и транспортные потоки обеспечены городом, а условия развития бизнеса — областью. “В области, в принципе, инвесторов меньше, поэтому и отношение к ним более трепетное”, — отмечает Николай Вечер. Правда, он подчеркивает, что пока в области преимущественно развивается “недвижимость для себя”, а не коммерческие проекты. Еще одно важное направление, по мнению Николая Вечера, — перемещение предприятий из центра: “Город разорван на две части. И он пытается выдавить промышленность, к примеру, из зоны между Обводным каналом и Благодатной улицей. Предприятия выезжают, преимущественно на областные площадки, и освобождают территории в центре”. Президент Группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин уверен: если эта программа заработает — за счет городского бюджета или на средства сторонних инвесторов, — областные земли, прилегающие к городу, будут востребованы.

Такие проекты предусматривают неизбежное взаимодействие администраций и умение инвесторов играть по правилам каждой из сторон.

Но идеализировать областные порядки тоже не стоит. Некоторые участники рынка считают, что в городе условия предельно коммерциализированы, но более удобны. А в области, например, действует норма о предоставлении власти права преимущественного выкупа участков, предназначенных к продаже. Раньше муниципалитеты ими практически не пользовались, теперь сплошь и рядом покупают сами. Но сроки приобретения в законе не указаны, происходит замораживание объектов. “Правила таковы, что нередко приходится прибегать к обходным схемам”, — отмечает Николай Вечер.

И в этом случае девелоперы говорят о разрыве между декларациями на уровне правительства и реальной практикой, сложившейся в районах. Среднее звено буксует — и торможение распространяется на всю систему.

Резюме

Конкуренция вынуждает властные элиты обоих регионов совершенствовать правила, учитывать интересы соседей. Областные власти активно занялись развитием туристического бизнеса, рассчитывая в том числе,на увеличение числа петербуржцев, предпочитающих областные курорты и комплексы заграничным. Город, договариваясь с инвесторами о цене земли, вынужден учитывать вполне конкурентные предложения сразу за перечеркнутой вывеской “Петербург”. Свободных территорий в области побольше…

Об укрупнении субъектов Федерации и возможном слиянии города и области говорят давно, однако вряд ли это вопрос ближайшего будущего. А вот создание единого экономического пространства, координированное использование географических преимуществ, имиджа и природной ренты выглядит вполне перспективным.

Дмитрий Синочкин Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...