Старая метла

Челябинск можно назвать передовиком в сфере ЖКХ: местные власти создали вместо ликвидированных муниципальных предприятий новые частные. Говорить о том, что на этом бизнесе они смогут много заработать, не приходится. Напротив, это может привести к снижению уровня услуг, предоставляемых жителям старых многоквартирных домов.

Акция по переименованию
По данным управления ЖКХ города, в Челябинске из 21 млн кв. м жилого фонда в управлении муниципалитета осталось лишь 500 тыс.

 

 

кв. м жилья в общежитиях. "Весь остальной жилой фонд,-- отмечает начальник челябинского городского управления ЖКХ Александр Любимов,-- уже находится в управлении частных структур. Причем на долю 15 самых крупных управляющих компаний -- а всего в городе насчитывается 73 УЖК -- приходится практически 90% всего жилого фонда -- 18 млн кв. м жилья".

По сути, Челябинск можно было бы назвать передовиком в развитии рыночных отношений в коммунальной сфере. Но, как выяснилось, муниципальные власти на самом деле не сильно отстранились от управления многоквартирными домами. Реально рынок управляющих организаций в городе на две трети представлен структурами, образованными на базе муниципальных предприятий и организаций. Именно они и входят в число наиболее крупных УЖК. Соответственно, и руководящий аппарат данных управляющих организаций в основном представлен бывшими руководителями тех же самых муниципальных предприятий.

Как пояснил Александр Любимов, в коммунальном бизнесе Челябинска представлен и капитал из других сфер. В частности, порядка 50 работающих сегодня управляющих компаний в городе были созданы застройщиками для управления своими домами. Но каждая компания обслуживает, как правило, не более 20-30 тыс. кв. м жилья, максимум 100 тыс. кв. м, тогда как в ведении каждой крупной УЖК, созданной на базе муниципалитета, находится порядка 3 млн кв. м жилого фонда.

Уборка по тротуарам
Стать высокоприбыльными компаниями УЖК в ближайшее время вряд ли смогут. Руководители управляющих компаний в один голос говорят о том, что это не крупный и даже не средний бизнес. "Если говорить о нормах рентабельности, которые сегодня заложены в тарифы на оказание коммунальных услуг, то они с трудом позволяют окупать имеющиеся затраты",-- говорит руководитель одной из управляющих компаний Челябинска (бывшего МУПа) господин Герасименко.

Развитию этого бизнеса мешает множество факторов. Одна из главных проблем в том, что в наследство от МУПов новым УЖК досталось жилье весьма разной кондиции: новые дома, которым требуется максимум косметический ремонт, стоят вперемешку с бараками, требующими капитального ремонта. В то же время новый Жилищный кодекс не позволяет средства, собранные с одного конкретного дома, перераспределять на обслуживание других, гораздо больше в них нуждающихся. И зачастую это приводит к тому, что созданные в результате ликвидации МУПов управляющие компании вынуждены снижать уровень предоставляемых услуг.

"Могу привести пример,-- рассказывает господин Герасименко.-- У меня на участке есть новый девятиэтажный дом, собранных средств с которого (по утвержденным тарифам) хватает и на качественную уборку территории, и на текущий и капитальный ремонт остается. А есть еще двухподъездный двухэтажный "трущобный" дом, 1946 года постройки, в котором живет всего 16 малоимущих семей. В результате тех денег, которые собираются с них, элементарно не хватает даже на выплату зарплаты дворнику. Если посчитать, то с такого дома можно собрать максимум 80-90 рублей в месяц на дворницкую зарплату, в то время как по законодательству он должен получать минимум 1860 рублей. Учитывая, что мы коммерческая организация, решить эту проблему можно только двумя путями -- либо повысить стоимость услуги для жильцов, что тарифом не предусмотрено, либо уменьшить для этих домов нормативы и уровень обслуживания. Что мы и сделали -- теперь дворник убирает здесь только тротуар. Другого выхода нет".

Новые компании не для старых домов
В управляющих компаниях, появившихся с подачи застройщиков, рассказывают, что у них совершенно иной подход к организации бизнеса. Правда, и цены существенно выше. Директор УЖК Владимир Фатеев отмечает, что тарифы частных компаний на 10-20% выше, чем в бывших муниципальных предприятиях. "Конечно, я могу уменьшить расценки -- посадить одного начальника ЖЭКа на сто домов, сделать один приемный день. Это будет стоить вполовину дешевле, чем у муниципалов, но и качество услуг, соответственно, будет ниже",-- говорит он.

Поэтому для потребителя остается только два выхода -- либо перейти под управление небольшой УЖК, которая за отдельную, более высокую плату может предоставить целый комплекс дополнительных услуг (уборка в подъезде, озеленение, замена лампочек в подъездах и т. д.), либо остаться у крупной УЖК, которая будет предоставлять коммунальные услуги в рамках установленных тарифов и не выше того.

Правда, есть одно "но". Управляющие компании, которые были созданы застройщиками, крайне редко берут на обслуживание старые дома. Для них это просто невыгодно. А у жителей старого жилого фонда никакого выбора фактически нет.

Юрий Тыртышов, заместитель министра регионального развития Российской Федерации:

-- Практика показала, что муниципальный собственник унитарного предприятия обычно не способен в полной мере отвечать за принадлежащее ему имущество, способствовать поддержанию финансовой состоятельности предприятия в сложных экономических условиях. Конечно же, не все, но большая часть.

Принятие ряда нормативных правовых актов на федеральном уровне изменило ситуацию: решены вопросы содержания общего имущества в многоквартирных домах, четко разделены и выстроены договорные отношения с собственниками жилья, усовершенствована система оплаты жилья и коммунальных услуг, определены меры социальной защиты населения путем предоставления адресных субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Многие муниципальные предприятия стали изменять форму собственности, чтобы не оказаться вне рынка жилищно-коммунальных услуг.

К сожалению, не все из них вместе с изменением формы собственности смогут изменить методы хозяйствования и выжить в рыночных условиях. Но никто и не утверждал, что управление многоквартирными домами -- простой бизнес. Здесь требуется и высокая степень организации процесса управления, и соответствие его пожеланиям требовательных заказчиков. Поэтому для частных управляющих компаний крайне важно научиться находить общий язык с собственниками помещений.

Вера Степанова Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU