Вздохнули спокойно

Операторы и инвесторы рынка офисной недвижимости Казани, несмотря на настойчивые разговоры о его «перегретости», продолжали строить новые офисы и держать цены на них в ожидании нового витка спроса на свои предложения. И они оказались правы: число невостребованных офисов пошло на убыль, и риэлторы ждут нового скачка цен на коммерческие квадратные метры

«Ни туда, ни сюда» — так характеризовали состояние казанского рынка офисной недвижимости его участники еще полгода назад. По оценкам экспертов, за каких­то пять-шесть лет объем площадей для «белых воротничков» в городе практически удвоился. Московские консалтинговые компании подсчитали, что сейчас офисный фонд Казани насчитывает около 300 тыс. кв.

 

 

м, причем более половины из них приходится на качественные офисы класса «А» и «В». Развитию этого рынка немало поспособствовало празднование в 2005 году 1000−летия города, когда при реконструкции исторического центра часть земель была отведена под офисные здания. Большую роль сыграли и такие важные факторы, как рост республиканской экономики, увеличение в ней доли малого и среднего бизнеса и, конечно, растущие цены и арендные ставки на офисную недвижимость, привлекшие в этот сектор внушительный объем инвестиций. Но оказалось, что инвесторы поторопились — предложение быстро обогнало спрос, и в начале года арендные ставки «встали» на месте, а невостребованными оказались около 46% предложенных площадей.

Тем не менее, владельцы офисной недвижимости не торопятся от нее избавляться. А некоторые инвесторы заявили о новых проектах строительства офисных центров, в результате чего в течение нескольких лет этот рынок может подрасти еще на сотню тысяч кв. м. Операторы считают застой явлением временным и обращают внимание на то, что он уже преодолен. Процент невостребованных предложений медленно — на единицы процентов, но начал снижаться. А с осени они прогнозируют рост цен.

«Маленькие, но по три»
Самая сложная ситуация в Казани — на рынке дорогих офисов класса «А» и «В», более всего привлекавших инвесторов (см. график). Дело в том, что интерес к высококлассным офисным центрам в Казани в основном проявляют иностранные и крупные федеральные компании, которых в городе немного. К примеру, в «Сувар Плаза» разместились Schneider Electric, представительство Microsoft в РТ и казанский филиал «ЕвразМеталлУрал». Местные крупные компании предпочитают строить собственные здания для управленческого аппарата — примерами могут служить «Татэнерго» и «Казаньоргсинтез».

Андрей Гируцкий, первый заместитель компании «Единая арендная система» (ЕАС, контролирует около 240 тыс. кв. м офисной и торговой недвижимости в Казани), отмечает, что требования к офисам постепенно повышаются, и сейчас предпринимателя уже не устроит площадь, например, в бывшем НИИ. Г-н Гируцкий сравнивает высококлассные офисные помещения с иномаркой, имеющей множест­во опций, за которые приходится доплачивать, но без которых можно легко обойтись. Например, если в бизнес-центрах «Сувар Плаза» и «Булак» арендные ставки составляют 1000 и 900 рублей за 1 кв. м в месяц соответственно, то в удалении от центра можно снять офис без шикарной инфраструктуры или вида из окна, но зато гораздо дешевле — за 350−600 рублей.

Похоже, так же думают и основные арендаторы — представители среднего и малого бизнеса, для которых цена аренды имеет большое значение. Они предпочитают помещения попроще и поменьше: в офисе класса «А» минимальная сдаваемая в аренду площадь начинается обычно от 100 кв. м, а малый и средний бизнес интересуют размеры поскромнее — от 20 до 60 кв. м. В итоге в сегменте дорогих площадей класса «А» и «В», который представлялся инвесторам наиболее привлекательным, рынок офисной недвижимости практически «стоит», отмечает директор департамента недвижимости местного агентства недвижимости «Юринфо» Владислав Хорочкин. По его наблюдениям, «Сувар Плаза» и «Булак» испытывают сложности с заполняемостью своих объектов. Некоторые арендодатели начали демпинговать, в итоге сейчас вполне приличный офис можно снять по цене 200 рублей за кв. м в месяц, хотя это ниже лимита окупаемости, отмечает аналитик.

Без паники
Участники казанского рынка офисных помещений верят, что ситуация не критическая. Они обращают внимание на то, что офисы потихоньку начинают заполняться, чему способствует приход в Казань федеральных и представительств иностранных компаний, отмечает консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Елена Кипенко. В Penny Lane Realty считают, что спрос будет расти и на качественные современные бизнес-центры, соответствующие высоким стандартам. С этим мнением соглашается и Елена Кипенко: по ее словам, не так давно специалисты компании не смогли подыскать для клиента офис размером около 3 тыс. кв. м уровня «А» или «В».

Кроме того, владельцы и продавцы недвижимости прогнозируют рост интереса арендаторов и покупателей к помещениям, расположенным не в центре города. К примеру, такие офисные площади предлагает «Единая арендная система». Анд-рей Гируцкий говорит, что арендные ставки в помещениях ЕАС растут в пределах инфляции, и отремонтированный офисный центр обычно «загружается» за 2−3 месяца на 90%. В «Единой арендной системе» планируют отремонтировать принадлежащие компании здания, чтобы предложить рынку еще несколько тысяч офисных метров. По данным Елены Кипенко, в столице Татарстана заявлено о строительстве 11 бизнес−центров, в результате к 2009 году объем офисной недвижимости города может увеличиться до 409 тыс. кв. м.

Специалисты Penny Lane Realty отмечают, что все больше офисов будет строиться не в историческом и деловом центре Казани, а в более отдаленных, спальных районах. Лидером здесь можно назвать Ново­Савиновский район. В отличие от центра, он не перегружен транспортом, и плотность застройки там ниже, есть возможность организовать парковки.

Диверсификация рисков
Уходя от лобовой конкуренции с существующими офисными центрами в Казани, инвесторы коммерческой недвижимости не только осваивают новые районы, но и расширяют формат своих объектов. Офисные комплексы все чаще включают в себя еще и гостиницу, и торговые, а также жилые площади. По такому пути в свое время пошли владельцы «Сувар Плазы» и «Корстона», административно­жилого комплекса на улице Дзержинского, развивающие формат «все в одном».

О намерении построить самый высокий в городе многофункциональный комплекс заявил депутат Госдумы РФ, владелец «Эдельвейс-Групп» Айрат Хайруллин. 40−этажное здание на месте казанского ресторана «Акчарлак» будет состоять из торгово­развлекательного центра, офисных помещений, гостиничных номеров и парковки. Объем инвестиций оценивается примерно в 3 млрд рублей (120 млн долларов). А московская холдинговая компания «Кловер групп», собирающаяся построить 1,53 млн кв. м коммерческих площадей в 29 крупнейших городах России до 2014 года, реализует в Казани проект многофункционального комплекса (95 тыс. кв. м). Аналитики полагают, что сочетание различных функциональных объектов приносит больший эффект в использовании земельного участка и распределении рисков.

Конкуренция на рынке офисной недвижимости Казани приводит к тому, что этот сегмент real estate приобретает более цивилизованные черты. В Penny Lane Realty говорят, что этому процессу способствует, в том числе, принятие классификации офисных объектов города (см. таблицу). Еще эксперты отмечают, что сейчас инвесторы подходят к своим проектам более концептуально. В регионе формируется новый конгломерат собственников, которые все чаще при проектировании объекта прибегают к помощи профессиональных консалтинговых организаций, а после сдачи объекта — к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Евгения Газизова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...