За двумя зайцами

Новосибирск — Многофункциональные центры, где можно снять помещение как под офис, так и под магазин, становятся едва ли не любимым форматом девелоперов. Сочетание в одном флаконе торговли, развлечений и офисов должно обеспечить максимальную доходность, уверены они. Но как только рынок начнет насыщаться грамотно спроектированными, концептуальными бизнес-центрами, популярность помещений в подобных офисно-развлекательно-торговых объектах начнет снижаться, предупреждают консультанты. Владельцам придется либо снижать ставки, либо перепрофилировать помещения.

В настоящее время многие торговые и торгово-развлекательные центры предлагают помещения под офис.

 

 

Чаще всего это помещения на верхних этажах. Таковы, например, “Дом быта” и “Новоград” на Красном проспекте, бизнес-центр “Вокзальной маг., 16”, ТЦ “Планета Электрика” на ул. Петухова, строящийся ТЦ на пл. Калинина (заказчик — “Фирма “Минк”). Под офисы отдаются верхние этажи в новых ТЦ по ул. Челюскинцев (владелец — компания “Байт”) и ТЦ “Москва”.

Логика девелопера, включающего офисы в состав торгового центра, достаточно проста. В центре города земля стоит дорого, и получить под строительство удается лишь небольшие площадки. Чтобы окупить проект, нужно строить высотные здания, ведь чем больше площадей в аренде, тем выше доход, рассуждают девелоперы. Под самые дорогие — торговые — площади можно использовать лишь первые два, максимум три этажа, остальные годятся лишь под офисы.

Сказывается и ожидание грядущего насыщения рынка офисных помещений. Опасаясь снижения ставок на офисы, владельцы коммерческих объектов увеличивают долю торговых площадей.

Консультанты недвижимости по-разному оценивают перспективы таких центров. По мнению одних, в смешении форматов есть определенный смысл. Например, офисы, расположенные в крупном торговом центре, могут заинтересовать структуру, которой принадлежит магазин. Пример — ТРЦ “Континент”, офисы в котором занимает управляющая центром компания. Также сотрудники офисов обеспечат дополнительный покупательский поток магазинам и фуд-корту.

Однако смешение форматов влечет за собой и риски. Главный из них — конфликт интересов арендаторов торговых и офисных помещений. Для удобства посетителей у офисной и торговой частей здания должны быть разные входы, подъезды к зданию и парковки. Обустройство разных парковочных зон и подъездных путей может существенно повысить себестоимость строительства и в дальнейшем скажется на окупаемости объекта. Также возрастут и расходы на содержание здания, ведь из-за разницы специфики для управления торговыми и офисными площадями придется нанимать две команды менеджеров.

Если интересы одной из групп арендаторов будут в чем-то ущемлены, то расчет девелоперов на высокую доходность не оправдается. Арендаторы становятся все более разборчивыми по мере насыщения рынка и предпочтут помещения в классических бизнес-центрах, где соблюдены все критерии качества. Следовательно, ряд объектов ждет перевод в более низкий класс либо собственники будут вынуждены их модернизировать.

Наиболее оправданно совмещение форматов при строительстве масштабных проектов, так называемых mixed-use. По классификации Urban Land Institute, mixed-use — это “проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос”.

Примером может служить новосибирский Технопарк. Площадь Технопарка составит около 500 000 кв. м, общий объем инвестиций — около 15 млрд руб. Технопарк должен обеспечить полную инфраструктуру для инновационного бизнеса, предполагается, что в его состав войдут офисные, торговые и гостиничные площади.

Другой проект, где совмещение площадей выглядит естественным и логичным, — деловой комплекс Sky Сity площадью 64 000 кв. м, в состав которого войдут 30-этажный бизнес-центр класса А и гостиница. Комплекс должен стать одним из центров деловой жизни Новосибирска. В Sky Сity будут расположены офисы представительского класса, отель уровня “5 звезд” под управлением Swissotel для требовательных бизнесменов.

В Москве строительство mixed-use началось раньше, чем в Новосибирске. Первый проект полноценного mixed-use уже реализован — это Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Еще несколько находятся в стадии реализации. В частности, это технопарк Nagatino i-Land на территории бывшего АМО “ЗиЛ”. Планируется построить 1 млн кв. м на территории в 32 га: офисы, гостиницы и апартаменты, торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе, выставочный центр.

В Новосибирске масштабные комплексы пока существуют лишь на бумаге. Кроме названных — комплекс в пойме Каменки, в составе которого запланированы торговые, развлекательные, офисные и гостиничные площади. К моменту ввода объекта в эксплуатацию ситуация на рынке должна существенно измениться, ведь в начале 2007 г. ожидается пик ввода торговых и офисных центров. Возможно, новосибирским девелоперам придется пересматривать концепцию своих комплексов, чтобы соответствовать новым требованиям рынка.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...