Земельная лихорадка отменяется. Рынок накануне выборов 2008 года

О том, насколько важен в девелоперском бизнесе административный ресурс, говорить излишне. Однако в следующем году ожидаются выборы — как президентские, так и «на местах». Как ведут себя в связи с этим владельцы земли? И чего ожидать от рынка в ближайшие месяцы?

В ожидании новой метлы
Как ведет себя рынок земли в ожидании перемен?

 

 

Кое-кто из его участников уже сегодня наблюдает в этом секторе экономики странные движения. «В июне ситуация для городов с количеством жителей от 500 тыс., в которых мы подбирали площадки в центре города под гостиничную застройку, решительно изменилась, – заявляет президент ИГ Sesegar Ирина Жарова-Райт. – Регионы начали активно реализовывать интересные земельные участки. До сих пор на региональных рынках мы сталкивались с полным отсутствием адекватного предложения, т.е. либо участки оказывались с обременением, либо цены на них приравнивались к московским. Например, в Калуге интересующий нас участок (да еще продававшийся на правах аренды, а не с правом собственности) был выставлен за 26 млн руб., что никак не ассоциировалось у нас с реальной ценой на землю в регионах. На сегодняшний день направление регионального вектора круто изменилось. Подобную тенденцию констатируют и наши коллеги из крупных девелоперских компаний, работающие с регионами».

Риэлтор объясняет данное явление предвыборной лихорадкой. Не секрет, что все земельные участки в регионах «аффилируются» либо с местной краевой, областной или городской администрацией, говорит она, либо записаны на родственников региональных глав, которые, в свою очередь, своевременно смогут дать команду: нести деньги в «партийную кассу» (по причине неуверенности губернаторов в продлении собственных полномочий на следующий срок) либо инвестировать в обязательства.

Особенно яркая картина наблюдается в республиках Кавказа. «Появившийся в последнее время поток предложений из Адыгеи также наводит на мысль об изменении политического вектора, неразрывно связанного со всеми сегментами экономики, – продолжает Ирина Жарова-Райт. – В свое время продажи земельных участков с правом собственности в республике проходили без должным образом организованных конкурсов, что наводит на мысли о сомнительной легитимности и очевидной спорности поступающих предложений».

Что же делать покупателям участков? Тем более что все субъекты РФ наделены правом вести свою налоговую политику, что находит отражение на местных рынках недвижимости. Из Москвы в большинстве случаев сложно прояснить ситуацию со всеми налоговыми нюансами и перипетиями в регионах. Избежать проблем с региональными площадками в будущем помогает только тщательно проведенный анализ документов.

Административный ресурс
О связи девелоперского бизнеса с власть предержащими участники рынка говорят давно и открыто. «Интерес к земельному рынку как специфичной форме вложения средств требует сегодня правового урегулирования противоречий, имеющихся в законодательстве, – рассуждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta еstate. – Большая часть земельных участков под застройку в регионах выделяется без соблюдения процедур законности их приобретения. Администрации регионов и подконтрольные им структуры по своему усмотрению распоряжаются земельными участками, очень часто в корыстных целях и далеко не по назначению». В качестве иллюстрации можно привести историю, рассказанную директором одной региональной компании, занимающейся перепродажей земли. Администрация города договорилась с девелопером о том, что последний «выиграет» участок на тендере. Но неожиданно на аукционе появился конкурент, который предложил за него существенно больше. Тогда организаторы тендера «нашли» в конкурсной документации последнего ошибку, объявив, что заявка была оформлена неправильно. Ни для кого не секрет, что такие случаи, когда результаты аукциона известны заранее, не исключение, а скорее, правило.

«В последнее время мы являемся свидетелями ряда нашумевших дел, связанных со злоупотреблениями первых должностных лиц ведущих регионов России, – продолжает Елена Земцова. – В своем большинстве это связано с откровенным взяточничеством или незаконным выделением участков под строительство. Пока существует безраздельное распределение земельных участков чиновничьим аппаратом, ни о каком цивилизованном распределении земельных активов речи быть не может. Любые кадровые перестановки в регионе вызывают естественные опасения тех структур, которые незаконным образом использовали преференции власти». Тем не менее, эксперт считает, что тенденции активного выброса значительных по площади земельных участков в регионах не наблюдается. Исключение составляют территории, выделенные в качестве особых зон, предназначенных под предприятия игорного бизнеса.

В русле общих тенденций
Другие спикеры говорят о росте предложений земли, правда, не резком, а постепенном. И причины они видят в другом. Так, Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood, свидетельствует: «В отдельных регионах тенденция роста предложения участков имеет место, и отчасти она может быть связана с предстоящими выборами и сменами губернаторов – политические риски всегда были «рисками номер один». В то же время можно назвать еще и целый ряд экономических причин, например, переход от этапа активной скупки земель к этапу оптимизации портфеля – с соответствующей продажей «выпадающих» из оптимального портфеля земельных участков, или желание зафиксировать прибыль после роста цен, или опасения насыщения рынков по отдельным сегментам».

Виктор Микитей, заместитель генерального директора MR Group, наблюдает на рынке земельных участков Сочи в течение последних 6 месяцев рост числа предложений под строительство коттеджных поселков площадью от 1 до 40 га земли. Он объясняет это очень ограниченными возможностями строительства в центральной части города. За этот период на открытую продажу в открытых источниках информации было предложено около 30 земельных участков, 90% из которых требуют решения по инженерным сетям. «Рост предложений связан с ожидаемой Олимпиадой и никоим образом не имеет отношения к изменению административных структур власти, так как все понимают, что спрос на сочинскую недвижимость определяется механизмами рынка, а не политической ситуацией в крае или в городе, – говорит Виктор Микитей. – В преддверии президентских выборов 2008 года число предложений как по земле, так и по строящимся объектам не изменится – будет по-прежнему возрастать».

Не видит повода для паники и Максим Марухленко, начальник департамента развития LEON Building: «Смена власти в регионе не всегда является определяющим фактором для рынка коммерческой недвижимости, просто приводит к временным задержкам. Скорее такими событиями является старт каких-либо крупных инвестиционных проектов в регионе (как, например, подготовка к Олимпиаде в Сочи). С учетом относительной политической стабильности в стране в целом и фактом назначаемости губернаторов президентом смена руководителя субъекта федерации влияет на рынок несильно, кроме регионов с сильной коррупционной составляющей».

Действительно, говорить, что в преддверии выборов на земельном рынке будет складываться какая-то единая тенденция, тем более по всем регионам сразу, наверное, не оправданно. «Для каких-то регионов вопрос власти на ближайшие годы решен, – считает Михаил Гец, – и там никаких существенных изменений, связанных с президентскими выборами, не ожидается – эти сегменты будут продолжать развиваться по сложившимся трендам и согласно сложившимся правилам. Для других регионов интрига относительно исхода выборов еще сохраняется, и вопрос, что же первично – земля или власть, действительно может стоять, прежде всего, перед крупными землевладельцами».

В Багдаде все спокойно
Некоторые эксперты не только не наблюдают тенденции выброса земли на рынок, но говорят об обратной тенденции. «Рынок земельных участков накануне выборов замер, сделок совершается минимум. Все ждут смены местных администраций – ведь в основном от них и зависит выдача разрешений на строительство, – рассказывает Ольга Кузякина, директор по земельным отношениям компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. – Даже те девелоперы, которые получили все согласования, не начинают строительство до выборов».

Такая ситуация – типично российская. В развитых странах Запада такого не происходит, там все процедуры отработаны, рынок прозрачный, нет такой зависимости от настроения властей, да и нет такого бурного строительства. В основном там проводят либо редевелопмент территорий, либо реконструкцию существующих зданий. Что касается общей ситуации с участками в нашей стране, в регионах их становится все меньше, особенно в городах с высокой деловой активностью (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород). «Перспективные для развития районы давно поделены: Центральное Черноземье, Кубань, Ставрополье, – утверждает Елена Земцова. – Депрессивные регионы, с полным набором проблем, никому пока не интересны. Столичные и зарубежные инвесторы не спешат вкладывать средства в развитие областей, где нет условий для развития активного бизнеса, хотя бы по причине отсутствия элементарных инфраструктурных составляющих, но есть огромный потенциал свободных земель». Наиболее привлекательными регионами, помимо Петербурга, все признают Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Уфу, Казань, Нижний Новгород и, конечно же, Сочи. В последнее время они все больше привлекают крупных столичных игроков на рынки коммерческой недвижимости. «Однако предположить, что данная ситуация связана с предстоящими выборами президента, довольно трудно, – считает маркетолог компании DeltaRealty Ирина Черникова. – Скорее всего, это связано с экономическим ростом страны в целом. Президентские выборы не будут сильно влиять на рынок коммерческой недвижимости, так как в настоящее время он и так пребывает в стадии активного развития».

Ну а в столице политическая ситуация на ближайшие годы определена, поскольку Юрий Лужков остался на посту мэра. «В Москве ажиотажа на рынке недвижимости земельных участков не наблюдается. Сохраняется тенденция появления предложений по продаже земельных участков, но таких вариантов настолько мало, что все они предлагаются на эксклюзивной основе (например, земельные участки на Рязанском проспекте и в Домодедово) и практически сразу находят своих хозяев», – констатирует Ирина Черникова. Марина Фирсова, партнер Tenzor Consulting Group, говорит об ажиотаже на рынке Подмосковья, но и она никак не связывает это явление с предстоящими выборами. «Ситуация объясняется тем, что предложение по столичной земле ограничено, а желающих стать собственниками заветной подмосковной земли много. И как следствие – подорожание земельных участков, – объясняет она. – На региональном рынке ситуация с земельными участками вокруг городов-миллионников обстоит так же, как и на столичном. А вот с отдаленными от них землями все гораздо проще: никакого ажиотажа по покупке и продаже земли там не наблюдаем».

«На мой взгляд, тенденции выброса участков нет, поскольку на данный момент рынок земли еще не полностью сформировался. Сейчас, как правило, участки под строительство в регионах пока еще можно получить через аукционы, что существенно дешевле, чем покупка на вторичном рынке. Что касается владельцев, оформивших участки, то они могут спать спокойно, поскольку земля – такой товар, с которым ничего не случается (только во времена экспроприации). Пытаться реализовать участки могут только владеющие ими на инвестиционных условиях, когда истекает срок договора или если выясняются обстоятельства, препятствующие строительству на данном участке», – резюмирует Максим Марухленко.

Регионы очень заинтересованы в приходе инвесторов, своих и зарубежных. Но абсолютно для всех регионов страны должны существовать единые правила выделения земель под строительство. Земельный рынок должен быть прозрачным и минимально зависимым от процедуры бесконечных согласований и разрешений административных структур. От земельных участков уже сегодня освобождаются те собственники, чьи приобретения имеют юридическую сомнительность. Грядущее ужесточение контроля за освоением земель со стороны федеральных властей и упрощение порядка выделения земельных участков под застройку не обещает радужных перспектив нечистым на руку приобретателям.

Итак, с долей уверенности можно предположить, что накануне президентских выборов резких колебаний рынка по политическим причинам не случится. Будем надеяться, что преемственность власти сохранится. Ну а смены местной администрации в первую очередь стоит опасаться тем, кто приобрел землю без соблюдения процедуры, предусмотренной законодательством.

Вячеслав Марозевский Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU