Болгария: старая дружба на новый лад

У Болгарии немало достоинств: богатая история, удачное географическое расположение, разнообразный рельеф, радующий живописными побережьями, горами и водопадами. На территории этой небольшой страны — более 400 естественных озер, множество горнолыжных склонов и огромные лесные массивы, занимающие около 80% территории. Природный недостаток только один: летний сезон достаточно короток и длится около четырех месяцев. С экономической и политической точки зрения Болгария привлекательна благодаря либеральному законодательству, спокойному политическому климату и хорошим перспективам, связанным с грядущим вступлением в Евросоюз, до которого осталось чуть больше месяца.

Болгария: старая дружба на новый лад
Для россиян это небольшое государство более чем узнаваемо.

 

 

Традиционно Болгария служила излюбленным местом отдыха наших соотечественников, не имеющих возможности посещать капиталистические страны. Сейчас она интересна как для сезонного проживания, так и для бизнеса. Но вот интерес к приобретению болгарской недвижимости для постоянного проживания или инвестиционных целей — веяние нового времени. А причин для покупки объекта в стране «солнечных берегов» сегодня существует немало.

Портрет иностранных покупателей
Грядущее вступление Болгарии в Евросоюз в январе 2007 года как никакое другое обстоятельство подстегивает потенциальных инвесторов. Уже несколько лет они рассматривают приобретение жилья здесь как более обоснованное и выгодное вложение по сравнению с покупкой в более популярных и развитых странах. Как следствие, происходит приток иностранных «вливаний» в бизнес, строительство автодорог, туристическую отрасль. Специалисты отмечают, что ситуация зеркально отображает процессы, несколько лет назад происходившие в Чехии, а до этого на Кипре: болгарский инвестиционный бум до мелочей повторяет их опыт.

Как и в перечисленных странах, тон здесь задают ирландцы и англичане, накопившие значительный опыт в области сделок с недвижимостью в Испании и Португалии или составившие немалые капиталы на перепродаже курортной недвижимости в Чехии. На их долю приходится около 60% всех сделок с недвижимостью. За ними следуют немцы, прибалты, голландцы, заметно присутствие румын. Наши соотечественники сейчас в конце списка, но их доля постоянно увеличивается.
В целом за последние четыре–пять лет среднегодовое увеличение иностранного капитала в строительном секторе составило около 43%. И если в 2001 году иностранцы вложили в недвижимость этой страны около 14 млн, то уже к концу 2005 года отметка перевалила за 320 млн.

Многоликая София
Болгарская столица, как правило, позиционируется многочисленными строительными и риэлторскими компаниями примерно так: это космополитический европейский город, в котором сочетаются современные здания с культурой прошлых веков.

В предыдущие годы основной объем предложений приходился на сегмент эконом-класса. Как правило, качество построек было невысоким. Во многом это связано с «национальными» технологиями болгарского строительства. В годы социализма тут активно возводились постройки «в один кирпич» или из тонкого армированного бетона.

Объяснением и оправданием таких конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра опускается ниже отметки –10°С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Все это усугубляется тем, что даже в столице существуют проблемы с газо- и водоснабжением, а центральное отопление в домах старой застройки подчас просто отсутствует.

Но в настоящее время наметилась иная тенденция. Появились проекты элитного жилья с развитой инфраструктурой и интересными архитектурными решениями. На окраинах и в ближайших пригородах Софии становятся популярны закрытые комплексы клубного типа или так называемые compounds, отражающие популярную тенденцию современного строительства. Огороженные от внешнего мира, они предоставляют возможность создавать индивидуальную среду — своеобразный городок, в котором имеется все необходимое для жизни: сады, детские площадки, магазины, бассейны. Как правило, такие комплексы расположены неподалеку от магистралей. Примечательно, что, несмотря на очевидные удобства, цены на жилье в них значительно ниже, чем в центральной части города.

Средняя цена 1 кв. м в Софии составляет Є650. Как и в любом крупном европейском городе, цены на недвижимость значительно различаются в зависимости от района и условий жизни. В центральной исторической части спрос наиболее устойчив, соответственно, и стоимость «квадрата» наиболее высока — от Є1100 до Є1300.

Причерноморские города
Недвижимость, расположенная вдоль морских побережий, в центре туристических комплексов, считается одной из самых престижных. Сказанное в полной мере относится к знаменитому курорту Золотые пески. Он находится в северной части Черноморского побережья, в природном парке, среди густого лиственного леса. Наиболее привлекательной территорией тут является пляжная полоса, лишенная острых скал, экологически чистая. Извилистая береговая линия с живописными бухтами, усыпанными мягким золотистым песком, благоприятна и для отдыха, и для водных видов спорта. Вся эта территория активно застраивается и обрастает мощной развлекательной инфраструктурой.

Столь же динамично развиваются и курортные территории на Солнечном берегу, который славится хорошо оборудованными по местным меркам пляжами. Ряд компаний предлагает закрытые комплексы с развитой инфраструктурой, как правило, стоящие на первой (ближайшей к морю) линии. Один из подобных примеров — это комплекс «Виктория Резиденс». Как считает консультант по Болгарии международного холдинга Lemestia-Monville Group Карина Гайер, покупатели, в том числе и русские, уделяют все больше внимания инфраструктуре комплексов, качеству обслуживания и строительства: «Строительные компании не могут игнорировать эти требования, и сегодня на рынке складывается конкуренция между застройщиками: для привлечения клиентов они начинают предлагать проекты не только с видами на море, но и с полями для гольфа, бассейнами с различными техническими новинками и т. д.».

Появление подобных объектов сказывается и на цене недвижимости. Эксперты полагают, что эта тенденция, очевидно, сохранится и в будущем, поскольку спрос на качественное жилье в настоящее время значительно превышает предложение.

Лидеры спроса
Из городков в причерноморской зоне наиболее популярны Варна и Бургас. Варну русские покупатели особенно ценят. По данным болгарских агентств, в ней проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых живет тут постоянно, а другая использует свои объекты как дачи. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет около Є850. Бургас более притягателен для жителей Западной Европы. Цены тут несколько ниже — Є755 за 1 кв. м. Конечно же роскошные виллы в сравнение не идут. Стоимость «квадрата» в них составит около Є1300, а абсолютная цена — приблизительно Є700 тыс.

В последнее время интерес к недвижимости в этих городах неуклонно растет. Особенно популярными стали инвестиции в новостройки на стадии нулевого цикла. Ценовой диапазон возможностей достаточно широк. Апартаменты в маленьком комплексе с небольшой инфраструктурой на второй–третьей линии от моря обойдутся в Є600 за 1 кв. м. Стоимость аналогичных предложений в эксклюзивных комплексах на первой линии начинается от Є1200 за 1 кв. м, что по болгарским меркам немало. Зато в этом случае обеспечена развитая инфраструктура и комфортные условия проживания.

По данным национального статистического института Болгарии, Варна и Бургас удерживают лидерство как по темпам строительства, так и по динамике роста цен. Речь идет о десятках тысяч квадратных метров, сдаваемых ежегодно. Но и спрос очень велик, что неизменно сказывается и на ценах. Так, за первое полугодие цены на строящееся жилье выросли на 50%, на готовое — на 60%.

Горнолыжные курорты
В Болгарии привлекательны не только прибрежные курорты, но и городки, расположенные на юге, на севере или в центре страны. Наиболее популярными признаны Банско, Пампорово, где активно развивается горнолыжный туризм. Стоимость жилья составляет Є1000 до Є1500 за 1 кв. м, что по меркам Болгарии, конечно, немало, однако это в несколько раз ниже, чем цена недвижимости на горном курорте в Андорре. Лыжные спуски разного уровня сложности, неодинаковые по длине, и подчас не уступают тем, что расположены в Испании или Швейцарии. Риэлторы нередко «козыряют» тем обстоятельством, что уровень урбанизации горнолыжных курортов Болгарии значительно ниже. На самом деле это оборачивается отсутствием должной инфраструктуры и комфорта в обслуживании туристов.

Хранители древних традиций
Болгария, страна с многовековой культурной историей и богатым творческим наследием, обладает и множеством культурных достопримечательностей. Например, в городах Корпивщицы, Мельника и Жеравны сохранились памятники истории, живы самобытные этнические традиции. Неподалеку от городка Велико-Тырново можно увидеть остатки римских построек и знаменитый архитектурный заповедник эпохи Возрождения. Дома в подобных городках популярны и для постоянного проживания, и для сдачи в аренду. Более того, подобная недвижимость способна принести немалую инвестиционную прибыль. Стоимость жилья в Велико-Тырново колеблется в пределах от Є450 до Є700 за 1 кв. м.
В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность «малой жилой недвижимости» — хороших деревенских домов площадью 150–250 кв. м, расположенных во многих уголках этой страны. Стоимость таких объектов в среднем равняется Є40 тыс., что вполне сопоставимо, кстати, с дешевой дачей в дальнем Подмосковье. Такие объекты вызывают особый интерес у пожилых англичан, шведов и финнов пожилого возраста, которые намерены перебраться на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Законодательная база: оборотная сторона медали
Существует немало достоинств, привлекающих внимание потенциальных покупателей к недвижимости в Болгарии. Может быть, кому мед кажется сладким, тому и горечь дегтя не страшна? Но причин, которые способны осложнить приобретение объекта в этой стране, тоже немало.

Серьезной проблемой, с которой приходится сталкиваться зарубежным гражданам, является не до конца проработанная законодательная база. Для приобретения земли нужно зарегистрировать болгарскую компанию, потому что для частных иностранных лиц такая покупка запрещена, и эта процедура оказывается очень длительной. Таким образом, земля будет оформлена в собственность на юридическое лицо, но право перерегистрации на физическое лицо законом предусмотрено. Так что в Болгарии легко и просто купить только квартиру. Именно по этой причине предложения в сегменте вилл, домов и таунхаусов крайне ограничены.

Отсутствие рынка ипотечного кредитования для нерезидентов — еще одна проблема. Для того чтобы преодолеть подобный недостаток, компании-застройщики практикуют отсрочку платежа, которую покупатели получают, как правило, на два–три года. Последнее модное новшество — кредитование своих объектов дружественными банками, иногда применяемое строительными компаниями. Естественно, подобное положение снижает инвестиционную привлекательность проектов, ориентированных на привлечение дешевых займов.

Другая трудность — это ограничение сроков пребывания в стране для нерезидентов. Владея недвижимостью в Болгарии, реально оформить годовой вид на жительство, но при этом надо прожить в стране ровно 181 день, в противном случае существует риск потери статуса, вплоть до полного запрета въезда в страну. Многие россияне находят выход и из этого положения: они не торопятся оформлять вид на жительство, ограничиваясь мультивизами.

В настоящий момент прорабатывается законодательная база. Целью реформ является преодоление всех перечисленных ограничений, осложняющих приток иностранных инвестиций в недвижимость страны. Например, согласно изменениям, которые вступят в силу с 1 января 2007 года, право на приобретение земли получат не только граждане ЕС, но и тех стран, которые подписали двусторонние соглашения по этому вопросу. Безоговорочное право владения землей предоставят и тем, кому земля досталась по наследству.

Елена Вознесенская М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...