Жилые кварталы в Москве: старая сказка на новый лад

Сказочные для застройщиков и риэлторов времена, когда мгновенно продавалось любое жилье, давно прошли. Покупатели стали более требовательными, и, чтобы продать свой товар, строительным компаниям приходится если не делать его более качественным, то хотя бы заботиться о красивой «упаковке». Рекламные объявления о продаже нового жилья пестрят звучными названиями жилых комплексов и кварталов. В качестве особых преимуществ «города в городе» позиционируется единая концепция — общий для всех зданий архитектурный стиль — и продуманная инфраструктура, включающая все необходимое. Но подобные проекты вряд ли можно назвать изобретением сегодняшнего дня — в советский период жилые кварталы тоже проектировались как единое целое, существовали нормы на определенное количество школ, детских садов, кинотеатров, парикмахерских и т.

 

 

п.

За последние годы мы успели подзабыть о строгой упорядоченности типовых микрорайонов. Новое строительство нередко велось довольно хаотически: то вдруг в районе старых пятиэтажек вырастет гигантский дом и население района увеличится настолько, что не станет хватать ни мест в школе, ни продуктов в магазине, ни мест на автостоянке. А то возведут жилье в «чистом поле» и вовсе забыв о необходимых «сопутствующих» объектах.
В период ажиотажного спроса на квартиры такие «недоработки» легко сходили с рук: покупалось абсолютно все. Но как известно, «рынок продавца» стал «рынком покупателя», клиенты стали придирчиво интересоваться не только ценой и местоположением дома, но и наличием необходимой инфраструктуры, а также социальной принадлежностью будущих соседей. Лучше всего новым требованиям зачастую соответствует именно жилье в единовременно возводимом квартале.

Прибыль возможна, но не гарантирована
Помимо удовлетворения возросших покупательский требований у компаний есть и другие причины вести комплексную застройку. По мнению начальника отдела маркетинга корпорации «Конти» Алексея Самсонова, «раньше застройщики ориентировались больше на получение «коротких» денег — построил дом, сдал, получил прибыль. Долгосрочные проекты и непрерывные инвестиции мало кого привлекали. С большими объемами строительства никто не связывался. Теперь участков под точечную застройку осталось мало, рынок сформировался, на нем выделились крупные игроки, у которых налажены все финансовые механизмы, в том числе схема привлечения заемных средств».
Практически все представители строительных компаний утверждают, что возводить сразу целый микрорайон в принципе выгодно. «Меньше усилий тратится на согласования с администрацией: концепцию утвердили, а дальше ее можно реализовывать долгое время, — рассказывает А. Самсонов. — Не надо каждый раз заново прокладывать коммуникации, развивать инфраструктуру то там, то здесь. Переходишь от одного дома к другому и планомерно получаешь прибыль. Средства в такой проект вливаются поэтапно».
О неплохих доходах от застройки кварталов говорит и руководитель строительных проектов ЗАО «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков: «Несмотря на то что стоимость 1 кв. м в квартале будет ниже, за счет массовости и больших объемов рентабельность таких проектов очень существенна».
«Интерес застройщиков в данном случае очевиден — это масштабы возводимого жилья, — считает маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест» Александр Сенягин. — Учитывая дефицит площадок для строительства, инвесторы с большей охотой берутся за освоение целых кварталов, чем за возведение несколько отдельных домов».
Руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной компании «Сити- XXI век» Сергей Лядов напоминает о том, что возможна и экономия на логистике — в этом случае строительная база на долгое время организовывается рядом с местом возведения дома. «Кроме того, лояльность местных жителей к застройщику квартала намного выше, чем к тем, кто ведет точечное строительство, — отмечает С. Лядов. — Застройщик, реализуя долгосрочные программы, работает в конечном счете в интересах всех жителей района. При квартальной застройке или реконструкции люди готовы терпеть некоторые неудобства, поскольку знают, что через некоторое время переедут из ветхих домов в новые. Создавая комфортное жилье и современную инфраструктуру, девелопер повышает имидж района и тем самым стоимость жилья в нем».
Правда, при реализации подобных проектов существует и немало «подводных камней». «Все это хорошо, если мы говорим просто о строительстве, грубо говоря, «в поле», — предостерегает А. Самсонов. — На практике такие проекты, как правило, сопровождаются различными обременениями, не выполнив которые нельзя приступить к застройке. И вот тут уже нужно считать экономику конкретного проекта. В общем строительство целых кварталов более выгодно организациям, работающим по заказу города».
По мнению Э. Жирякова, «речь идет не столько о предпочтениях инвесторов, сколько о реалиях рынка. Дело в том, что город в последнее время все чаще предлагает очень большие участки под застройку, которые характеризуются целым рядом обременений. Но для застройщиков, особенно для компаний, имеющих серьезный потенциал, такие предложения интересны. Масштабные проекты — это и большие объемы работ, и определенный статус компании на рынке».
Среди наиболее «обременительных» для застройщика условий — снос ветхого жилья и отселение живущих там людей или вывод промышленных предприятий. Как отмечает А. Сенягин, «это зачастую грозит превышением расходов над доходами. Поэтому за крупные проекты, как правило, берутся только серьезные компании с большим опытом, способные просчитать все риски».
Существует еще одно обстоятельство, которое должен учитывать инвестор квартальной застройки. «Когда «все яйца складываются в одну корзину», то инвестор должен понимать характерные для этой ситуации риски, — говорит С. Лядов. — При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при точечной, — сумма инвестиций значительно увеличивается».

Правила существуют, чтобы их нарушать
Так или иначе, застройка целыми кварталами ведется в Москве очень активно. Остается выяснить, действительно ли подобное жилье обладает для покупателя теми преимуществами, которые обещает реклама.
Прежде всего, необходимо отметить, что сегодня, как и в советское время, существуют нормы по расчету необходимого числа школ, больниц, детских садов и других элементов инфраструктуры в зависимости от количества проживающего в каждом районе населения.
И нормы эти касаются не только вновь возводимых кварталов, они должны учитываться при любом строительстве, ведущемся в столице. Но тут возникает вполне закономерный вопрос: почему в том или ином районе есть проблемы с инфраструктурой? Ответ очевиден: действующие нормы соблюдаются далеко не всегда. И не только по небрежению или злому умыслу, в некоторых ситуациях соблюсти все требования оказывается просто невозможно. Например, при точечной застройке на место пятиэтажки «втискивается» 20-этажный дом, население района существенно возрастает, но новую школу на этой территории построить просто негде, дорогу расширить некуда — вот и нарушение нормативов, которое при всем желании нельзя устранить.
«По сравнению с советскими временами принципиально изменилось то, что сегодня недвижимость приобретается в частную собственность, будущий владелец квартиры не станет покупать то, что не соответствует его представлениям о комфортном и удобном жилье, — говорит PR-менеджер холдинга «Капитал груп» Ирина Иваненко. — Застройщик при строительстве новых жилых кварталов в первую очередь исходит из интересов будущих собственников жилья».
По мнению С. Лядова, «преимущества квартальной застройки очевидны: выразительная архитектура, современная инфраструктура, ландшафтный дизайн и, конечно, качественное жилье». Правда, эти достоинства присущи лишь действительно хорошо продуманному проекту. А вот социальная однородность жильцов обеспечена практически в любом едином квартале: поскольку жилье там продается приблизительно по одной цене, то и купить его могут люди, имеющие одинаковое финансовое положение.
Несомненные преимущества покупки жилья в квартале граничат с рядом серьезных недостатков. По мнению Э. Жирякова, «к преимуществам квартальной застройки можно отнести то, что вы попадаете как в новый дом, так и в новую инфраструктуру. Ваша жизнь в этом квартале «запланирована» в проекте. Но придется дожидаться, когда эта инфраструктура будет отлажена и заработает в полную силу.
Кроме того, комплексная застройка проходит в несколько этапов. Возведение квартала — процесс длительный. Следовательно, нужно быть готовым к тому, что окончательные сроки строительства и работ по благоустройству могут не соответствовать срокам сдачи именно вашего корпуса».
От подобных неудобств предостерегает и А. Сенягин: «Покупатели, приобретающие первые квартиры в строящихся микрорайонах, должны отдавать себе отчет, что некоторое, иногда достаточно продолжительное время им придется мириться со стройкой под окнами». Правда, по мнению С. Лядова, эти минусы вполне окупаются комфортными условиями жизни в будущем. «Тут вопрос в предпочтениях и потребностях покупателя, — считает А. Самсонов. — Если он хочет купить квартиру сейчас, пока у него есть средства и жилье относительно недорогое, то он согласится и на дискомфорт от близкой стройки. Но если потребитель в средствах не ограничен, он будет выбирать, исходя из совершенно других параметров и характеристик — местоположение, окружение, транспортная доступность».
Помимо всех плюсов и минусов проекта для большинства покупателей немаловажным фактором остается цена будущего жилья. Какое приобретение выгоднее — квартира в «точечно построенном» доме или в крупном жилом квартале? Мнения специалистов на этот счет разделились.
«Квартиры в строящемся квартале всегда дешевле, чем в отдельном доме в готовом квартале, — уверен Э. Жиряков. — Это связано с тем, что девелопер не только строит, но и предлагает на реализацию огромный объем жилья. Этот объем требует корректировки цены для того, чтобы быть конкурентоспособным. Любой объект в массовой застройке дешевле аналогичного в точечной».
По мнению А. Самсонова, однозначно ответить на вопрос о цене вообще нельзя, поскольку она зависит от множества факторов: «Если проект квартальной застройки включает в себя предварительное отселение жильцов ветхих домов, то все затраты на это мероприятие ложатся на плечи покупателей. Если дома строятся «в поле», то это дешевле».
В любом случае покупателям можно порекомендовать не только тщательно взвесить все «за» и «против» покупки жилья в «среднестатистическом» строящемся квартале, но и не забывать о существовании неудачных, непродуманных проектов.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Преимущества новых жилых микрорайонов очевидны. Застройка выполняется в едином архитектурном стиле, а ее плотность позволяет проектировать большие дворы с детскими площадками и удобными парковочными местами. Большое внимание уделяется развитию социальной и транспортной инфраструктуры, благоустройству и озеленению территорий. Будущих жильцов привлекает и факт формирования в новом квартале однородного социального окружения.
Что касается ценообразования, то при возведении кварталов с типовыми домами цена 1 кв. м, как правило, не выше аналогичной в отдельно стоящем доме, а когда площадка находится за МКАД — ниже, чем при точечной застройке.

Павел Епихин
Руководитель отдела маркетинга ОАО «Квартал»:
— Квартальная застройка не является новым веянием на рынке недвижимости. Подобная схема была распространена и в советские времена. Нельзя сказать, что, застраивая квартал, компании увеличивают свою прибыль. Считается, что квартиры в отдельно стоящих домах по цене не отличаются от «квартальных». Но наличие развитой инфраструктуры, единого архитектурного облика домов становятся привычными и необходимыми критериями при выборе квартиры. Поэтому, предлагая жизнь в полноценном микрорайоне, а не в отдельно стоящем доме, компания предоставляет необходимый оптимум комфорта. Стремясь реализовать подобную идею построения «общества в обществе», компании делят жилье на классы, тем самым определяя уровень доходов и социальный статус потенциального жильца. Появление кварталов, расположенных в престижных районах и доступных исключительно для состоятельных людей, и кварталов «для бедных» в районах, не пользующихся популярностью, — реальность наших дней.

Владимир Кудрявцев
Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:
— Принципиальная разница между генеральным планом Москвы и комплексным освоением территории застройщиками заключается в том, что генеральный план учитывает все возможные варианты развития города не на два-три года, а на 20–30 и даже 100 лет. Независимые специалисты учитывают множество факторов, которые застройщик не в состоянии спрогнозировать — такие, как рождаемость, смертность, другие маркетинговые и социологические факторы.
Поскольку сейчас многие генпланы устарели, им на смену пришли планы девелоперов по развитию города — появилось так называемое комплексное развитие территорий. Оно ориентируется прежде всего на сиюминутный спрос и преследует цель продать квартиры дороже. Что будет потом происходить с людьми, проживающими там, девелопера по большому счету и не должно волновать. Это забота разрешающих и контролирующих органов, представляющих исполнительную и законодательную власть.

Елена Мамонова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...