Четыре великие китайские стены

Экзотические рынки недвижимости пока не пользуются повышенным спросом среди россиян, что легко объяснимо: кому хочется переезжать из одной развивающейся страны в другую. Но исключения из этого правила все же есть. Например, Китай. Два года назад в Китае был принят закон, благодаря которому рынок недвижимости Шанхая стал полностью открытым для иностранцев, а других городов - частично открытым. Среди российских граждан в первую очередь этим законом воспользовались бизнесмены, ведущие дела в этой стране и рассматривающие покупку квартиры как замены гостиничному номеру

В 2003 году приобретенное частными лицами жилье составило 92% от общего объема сданного коммерческого жилья (еще 10 лет назад до 60% новостроек покупалось предприятиями для своих сотрудников).

 

 

По состоянию на 2004 год ведомственным жильем были обеспечены 75 млн человек.

Вплоть до конца 1980-х годов основными субъектами предложения недвижимости были государственные строительные компании и государственные предприятия. Начиная с 1990-х годов предприятия негосударственной формы собственности, включая компании с иностранным капиталом, начали выходить на рынок. Однако до 1997 года доля государственных предприятий в этой сфере все же оставалась весьма значительной.

С 1982 году в КНР было принято более 400 законодательных актов, регулирующих деятельность и предоставление услуг в сфере недвижимости. В 1993 году в результате предпринятых государством мер макроэкономического регулирования по преодолению "перегрева" в экономике было приостановлено инвестирование в недвижимость, что привело к возникновению напряженной ситуации с коммерческим жильем на рынке и вызвало серьезные колебания в отрасли.

После 1997 года на новом этапе государством был принят ряд мер стимулирующего характера для обеспечения выхода отрасли из кризиса и превращения ее в точку роста китайской экономики.

Макроэкономическая ситуация: от дефицита к избытку продукции

1997 год был переломным в развитии сферы недвижимости в КНР. При этом наиболее важным макроэкономическим изменением было изменение отношения между совокупным спросом и предложением в экономической системе. До 1997 года спрос превышал предложение, приводя к возникновению дефицита. После 1997 года предложение стало превышать спрос практически по всем товарам.

Макроэкономическая ситуация оказывает сильное влияние на баланс между спросом и предложением, и проведение стимулирующей или сдерживающей макроэкономической политики непосредственно воздействует на колебания на рынке недвижимости. Прослеживается явная взаимосвязь между циклами рынка недвижимости и колебаниями ВВП, однако для сферы недвижимости характерны большая амплитуда колебаний, более быстрый восстановительный период и более медленный спад.

Объем завершенного строительства в 2004 году составил 190 млн. кв. м, достигнув прироста в 27% по сравнению с 2003 годом. Средняя цена реализации жилой недвижимости составила 2,6 тыс. юаней за квадратный метр (около $400), увеличившись на 6,1%. В то же время в крупных приморских городах (Шанхай, Гуанчжоу и др.), а также в Пекине средняя цена монолитных новостроек превысила $1,3 тыс. за квадратный метр.

В 2004 году объем начатого строительства составил 365 млн кв. м, увеличившись по сравнению с 2003 годом на 19%.

Самым открытым для иностранцев является шанхайский рынок недвижимости.

Статистические данные показывают, что за 2003-2004 годы среди лиц, приобретших жилье в Шанхае, 75% составляют жители города, 20% - жители других провинций и городов, 5% - иностранцы.

Учитывая то, что в 2004 году в Шанхае было возведено 20 млн кв. м жилья, получается, что иностранцы приобрели около 1 млн кв. м.

В других городах иностранцы имеют возможность покупать лишь специально построенные для них дома.

Например, в Пекине для этих целей ежегодно возводится всего около 200 тыс. кв. м. Покупка квартир нерезидентами в буквальном смысле проходит "по подписке".

Инвестиционные вложения под запретом

Однако следует помнить, что недвижимость в Китае иностранцы покупают не с целью инвестиционных вложений.

В стране в 2005 году был принят налог на прибыль перекупщиков от продажи недвижимости, что является одной из мер, которая, как надеется правительство, сможет снизить активность на рынке недвижимости. С начала июня 2005 года 5-процентным налогом будет облагаться прибыль, получаемая от продажи недвижимости, которая находилась во владении менее двух лет. В крупных городах, где цены на недвижимость растут быстрее всего, местные власти получат возможность взимать налоги с дорогого жилья по более высоким ставкам. Например, покупатели дорогой недвижимости в городе Наньцзин, столице провинции Цзянсу, теперь будут вынуждены платить налог по ставке 4% в год от рыночной цены квартиры взамен 2%, которые взимались ранее. Как надеются китайские власти, этот налог должен поставить заслон массовому строительству дорогой недвижимости.

Еще одним ограничителем бурного роста рынка недвижимости стал запрет на продажу квартир в еще не достроенном здании.

Кроме того, в Китае до сих пор (и как объявили власти, минимум до 2010 года) иностранцу нельзя приобрести безусловное право собственности на недвижимость, вместо этого приобретается право аренды на 70 лет. Деньги же, ввезенные в Китай для покупки недвижимости, не могут быть вывезены при ее продаже. Однако эти ограничения не останавливают иностранцев, в том числе и россиян. По оценке шанхайских властей, только в этом городе примерно 200-300 квартир уже раскуплено российскими бизнесменами, имеющими, как правило, общий бизнес с этой страной.

Павел Пряников Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...