Дефицитные офисы

Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе — всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск.

За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз.

 

 

Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться. По свидетельству операторов рынка, с точки зрения аренды офисных помещений самыми дорогими регионами Украины являются Одесса, Днепропетровск и Харьков. По словам специалистов, традиционно высокие ставки на аренду офисных помещений в Одессе и Днепропетровске объясняются активным развитием среднего и мелкого бизнеса в этих городах, а также большой долей различных российских компаний и зарубежных представительств, которые привыкли работать в комфортных условиях. В дальнейшем роста арендных ставок здесь не предвидится и за те же деньги будут предоставляться более современные профессиональные офисы, которых в Днепропетровске и Одессе планируется построить достаточно много. Несмотря на довольно высокие ставки на аренду офисных помещений в наиболее развитых регионах Украины, средний уровень цен на региональных рынках существенно отстает от столичных показателей.

Донецк догоняет Киев
В Донецке не принято делить профессиональную офисную недвижимость по классам. Как рассказала «і» директор агентства недвижимости «Дина» Дина Зеленская, представление офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сопровождается указанием лишь на степень ее готовности к эксплуатации: евроремонт, в хорошем состоянии, в отличном состоянии, под ремонт... Цена на продаваемые офисы складывается исключительно из расчета приобретаемых квадратных метров. «Здесь не учитывается ни ремонт, ни проезжая часть, ни наличие телефонных линий, ни благоустройство»,— говорит госпожа Зеленская. По ее словам, основными факторами, влияющими на цену, являются размер покупаемого офиса — до 200 кв. м. и свыше 200 кв. м. — и его удаленность от центра. Согласно данным АН «Дина», за 2006 г. в отдаленных районах цена офисной недвижимости выросла на 66 % — с $1,2 до $2 тыс. за кв. м. за офисы площадью менее 200 кв. м. — и на 70%, с $1 до $1,7 тыс. за кв. м., за помещения площадью более 200 кв. м. В околоцентральных районах цены на офисы поднялись на 67%, с $1,5 до $2,5 тыс. за кв. м., и на 69% — с $1,3 до $2,2 тыс. за квадрат. В центральных районах цены выросли на 50% — с $2 до $3 тыс. за кв. м. — и на 53%, с $1,7 до $2,6 тыс. за кв. м.

Не меньшими темпами дорожает и аренда. За год арендные ставки в целом по Донецку возросли на 60-70%. Аренда офисов, по данным АН «Дина», стоит в центральных районах от $35 до $50 за кв. м. Офисы, расположенные в административных зданиях, обходятся дешевле. В околоцентральных районах аренда офиса обойдется от $15 до $30 за кв. м.

Эксперты уверены, что запрет местными властями перевода жилых помещений в нежилые обострит существующий дефицит офисных помещений, а следовательно, продолжится и рост цен.

По мнению директора по аналитике компании «ГЕРЦ» Сергея Киреева, рост цен на коммерческую недвижимость в 2007 году составит 18-20%. А вот в отдаленных районах, по прогнозам госпожи Зеленской, цена может вырасти на 30-40%, потому, что «бизнес начинает активно осваивать спальные районы города».

По словам Сергея Киреева, оптимальный путь окупаемости строительства офисных центров в Донецке сдача на 5-6 лет в аренду с последующей продажей крупным иностранным компаниям.

В Харькове продажу предпочитают аренде
В Харькове постоянно увеличивается спрос на профессиональные офисные помещения, однако в городе нет ни одного объекта класса А. По словам экспертов, сейчас в общей структуре бизнес-центров по темпам роста доминирует класс В.

Первые проекты профессиональных бизнес-центров появились в Харькове в 2002 г, а бум предложений пришелся на осень 2006 г. Из-за практически одновременной сдачи сразу нескольких объектов рынок впал в коллапс и оживился только к концу декабря. Активизацию рынка эксперты объясняют несколькими причинами. По мнению директора агентства недвижимости «ХАН» Бориса Кагана, это естественный процесс, обусловленный развитием экономики и соответствующим ему повышением требований к комфортности бизнеса. В то же время директор по коммерческой недвижимости ППФ «Крона» Владимир Мальков считает, что толчком для развития рынка послужило уменьшение отчислений в местный бюджет.

Общий объем харьковского офисного рынка, по подсчетам аналитической службы группы компаний «Проконсул», составляет 625,6 тыс. кв. м. По словам директора АН «ХАН» Бориса Кагана, по итогам 2006 г. количество введенных в эксплуатацию площадей составило 44,5 тыс. кв. м, а в 2007-2009 гг. планируется сдать в эксплуатацию еще около 110 тыс. кв. м. Харьковскими арендаторами сегодня наиболее востребованы офисные помещения площадью до 100 кв. м. В то же время, большинство предложений — большие площадки open space свыше 200 кв. м.

В 2006 г был введен в эксплуатацию первый в Харькове офисный центр класса А, однако эксперты считают, что по своим характеристикам он не соответствует этому классу. «Не совсем удачно месторасположение, да и ряд других технических требований не выполнен»,— говорит директор консалтинговой компании «Mark-центр» Владимир Аксенов. По его словам, в первой столице пока нет ни одного объекта данного класса.

Наиболее стремительный рост происходит в классе В (см. таблицу). В этом сегменте харьковские аналитики различают еще и подклассы В+ и В-. По данным аналитической службы группы компаний «Проконсул», сейчас офисные площади класса В составляют около 20% рынка, остальные 80% — помещения класса С, Д и Е, которые являются отремонтированными помещениями бывших НИИ и заводоуправлений, а также перепрофилированные под офисы квартиры, подвалы и пр. По мнению господина Кагана, оптимальным для Харькова было бы следующее распределение офисных помещений: 5-10% — класс А, 30-35% — класс В и 55-65% — суммарная площадь офисов класса С, D и Е.

Темпы роста стоимости аренды в 2006 г. составили 25%. По словам господина Кагана, за прошлый год арендная ставка в классе В+ поднялась с $20-25 до $25-30, в классах В, В- — с $12-15 до $20, а в классах С, D, E — от $8-12 до $10-15. Такой же рост арендных ставок, говорит Борис Каган, прогнозируется и в этом году. Он отметил, что темпы роста цены офисных помещений по итогам 2006 г. составили 50%. «Например, помещения высокого уровня за год подорожали с $1750 за кв. м до $2300 за кв. м »,— говорит эксперт.

По его мнению, сейчас объекты офисной недвижимости в Харькове окупаются в среднем за 5-8 лет, однако постепенно этот показатель будет снижаться и через 5-10 лет срок окупаемости может достигнуть 10-15 лет, тогда как до насыщения рынка в ближайшие 3-5 лет ситуация вряд ли изменится. К тому же компании, которым пришлось вложить большие средства в строительство зданий, стремятся как можно скорее их продать, а не ждать длинных денег от сдачи в аренду.

Одессе не хватает профессиональных офисов
Спрос на высококачественные помещения в Одессе не может быть удовлетворен из-за отсутствия подходящих земельных участков. Ради хорошего месторасположения девелоперы жертвуют классом и реконструируют помещения. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего. Офисная недвижимость в Одессе классифицируется по трем категориям — А, В, С. Однако эксперты выделяют еще и подкласс В+. Офисы класса В+ представляют собой, по сути, помещения класса А, которые недотянули до элитных по одному из параметров. К примеру, введенный в эксплуатацию в 2005 г. бизнес-центр «Шевченковский» изначально претендовал на класс А, однако из-за отсутствия комнат для переговоров получил классификацию В+. По словам руководителя отдела департамента коммерческой недвижимости ООО «Ремстрой-Украина» Юлии Сухаревой, сегодня в Одессе отсутствуют офисы класса А. «Многие из бизнес-центров претендуют на то, чтобы быть элитными, однако ни один из них таковым не является. Их начинают строить как офисные комплексы класса А, однако после введения в эксплуатацию выясняется, что какие-то моменты все же не учтены»,— рассказывает эксперт. По ее словам, офисы класса В+, несмотря на повышенный спрос, занимают в на рынке всего 10%. По мнению экспертов, этот дефицит высококачественных площадей связан с отсутствием подходящих земельных участков. Как сообщила «i» начальник регионального управления статистики строительства и инвестиций Раиса Орнатовская, в 2006 г. в Одессе было введено в эксплуатацию лишь три офисных комплекса общей площадью 5,7 тыс. кв. м, что для города с динамично развивающейся инфраструктурой явно недостаточно. Частично дефицит, особенно в центре города, был восполнен за счет отводимых под офисы первых этажей жилых комплексов: «Однако при учете вводимых в эксплуатацию жилых домов мы не вычленяем из них офисные и торговые помещения. Поэтому сложно сказать, сколько еще кв. м офисной недвижимости было сдано в таких домах». В то же время, по словам начальника отдела проектного менеджмента девелоперской компании «MC Інвест» Валерия Вьюна, Одесса демонстрирует самые высокие темпы строительства по Украине во всех сегментах недвижимости: «Думаю, рынок офисной недвижимости уже близок к насыщению». По словам коммерческого директора компании «Енергобуд-Девелопмент» Андрея Кучерова, в 2007-2008 гг. в Одессе будет введено в эксплуатацию около 12 тыс. кв. м новых офисных помещений и 22 тыс. кв. м — реконструировано. «Большинство реконструируемых зданий расположено в центре Одессы, поэтому основная масса новых офисов будет хотя и хорошего качества, но все же — категории С»,— отметил господин Кучеров. Госпожа Сухарева рассказала «i», что на рынке реализуются примерно 50% всех помещений, остальные же сдаются в аренду. Цена на офисы категорий В+ и В, расположенные в престижных районах, колеблется от $1,8 тыс. до $4 тыс. за кв. м. Офисы категории С можно приобрести по цене от $1,5 тыс. до $1,7 тыс. за кв. м. Аренда офисов категории В+ и В составляет $30-60 за кв. м, категории С — $14-20 за кв. м. Эксперты утверждают, что арендные ставки достигли предела и дальше расти не будут.

Днепропетровское офисное изобилие
По мнению аналитиков, объем рынка офисной недвижимости Днепропетровска с каждым годом увеличивается на 30%, с учетом уже существующего фонда в 1 млн. кв. м. Тем не менее четкой схемы функционирования рынка нет. По словам директора АН Premier Estate Игоря Синчука, колебания спроса и недостаток маркетинговых инструментов значительно затрудняют текущую систематизацию фонда и формирование стратегии. Отсутствие прозрачной схемы на основных этапах реализации проектов делает практически невозможным прогнозирование развития рынка в долгосрочной перспективе. В этих условиях ключевыми факторами, дающими возможность предугадать последующее развитие, остаются макроэкономические показатели, планы основных игроков рынка и вмешательство государства на законодательном уровне. Кроме того, нынешняя процедура вхождения на рынок, грозящая огромными рисками, по мнению девелоперов, во многом сдерживает иностранный капитал от участия в отечественных проектах.

По мнению директора компании «МАГИСТР недвижимость» Андрея Козачека, несмотря на существование четко обозначенных требований, принадлежность офисной недвижимости к тому или иному классу во многом зависит от застройщика. В итоге получается весьма приблизительная градация, которою на бытовом языке можно описать следующим образом: очень хорошо, хорошо, немного хуже. Согласно информации компании Real Nest, объекты класса А, как правило, не соответствуют заявленному уровню по такому параметру, как наличие соответствующей парковки. Стремление застройщиков размещать офисные площади в центре города изначально ставит под вопрос соблюдение этого требования. В связи с этим офисы, сданные в эксплуатацию в течение 2004-2006 гг., вероятно, ближе к классу В+. Однако уже в текущем году в Днепропетровске ожидается появление зданий, соответствующих классу А.

По словам замгендиректора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Виталия Бойко, в Днепропетровске наряду с высоким спросом существует и достаточно высокое предложение, что влияет на темпы роста цен. Специфика рынка офисной недвижимости Днепропетровска состоит в том, что новые площади застройщики предпочитают сдавать в аренду.

По данным Real Nest, сейчас стоимость аренды составляет $15-25 за кв. м в зависимости от класса. Однако, если в этом году будут реализованы все заявленные объекты, то темпы роста цен снизятся с 30% до 10% в год. Аналитики Real Nest отмечают, что стоимость офисных площадей сейчас составляет $2,1-2,3 тыс. за кв. м, а до конца года эксперты прогнозируют увеличение цены еще на 20%.

Александр Соловей, Светлана Головкина, Елена Остапченко, Николай Любимов, Дарья Кутецкая Экономические известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...