Доходный дом на море

Российские инвесторы, желающие сохранить капиталы, покупают недвижимость в стабильной Испании, те, кто хочет заработать и готов рискнуть, выбирают растущие рынки Турции и Болгарии.

В Испании предложение превысило спрос: здесь есть из чего выбрать

Аналитики называют несколько стран, в которых стоит приобретать недвижимость, если хочешь заработать на перепродаже. Среди них молодые рынки Болгарии и Турции с быстрым ростом цен, высокой доходностью от аренды, относительно недорогой недвижимостью и относительно высокими рисками первичного рынка. Испания, которую российские покупатели стали осваивать одной из первых, теперь в числе лучших стран, пригодных для сохранения средств, в силу стабильности политической и экономической, гарантированной доходности. Российские покупатели устремились в Испанию еще в середине 1990−х.

 

 

В то время большинство европейских стран отказывались иметь дело с россиянами, у которых не было не то что кредитной истории, но даже справки о доходах.

«Наши соотечественники покупают недвижимость и выбирают ее местоположение, страну, не по инвестиционной привлекательности, а по принципу „нравится – не нравится“, – комментирует генеральный директор агентства „Зарубежная недвижимость“ Валентина Нагиева. – Сначала приезжают туда как туристы, потом возникает желание купить домик в конкретном месте, обычно там, где отдыхали». Именно поэтому россияне часто приобретают самую дорогую недвижимость. Так что есть доля правды в утверждениях, будто бы российские граждане спровоцировали рост цен в Испании, а затем, освоив другие страны и охладев к ней, слегка «уронили» рынок. Не исключено, что интерес россиян к молодым рынкам Болгарии и Турции произведет тот же эффект.

В Испании – спад спроса
Цены на недвижимость по всей Европе растут на протяжении нескольких последних лет. «Рост цен на недвижимость в Испании был вызван постоянным увеличением туристических потоков из-за рубежа, стабильным ростом экономического положения страны, достаточно низкой стоимостью заемных средств, – рассказывает директор по развитию компании Belle Fleur Кирилл Долгинский. – Однако сейчас мы наблюдаем небольшую стагнацию на рынке, которая обусловлена превышением предложения над спросом».

«Похоже, что рост цен на испанское жилье достиг своего апогея, – подтверждает руководитель направления зарубежной недвижимости ООО „Северо-Западное агентство правовой информации“ Денис Захаров. – Аналитические данные, предоставленные банком BBVA, позволяют говорить об „упорядоченном замедлении роста цен“, что обусловлено небольшим спадом спроса на жилье. Также имеются данные о замедлении сроков продажи нового жилья. Если раньше этот срок составлял 14 месяцев, то теперь он увеличился до 18−20 месяцев. Аналитики BBVA отмечают также, что испанское жилье становится менее привлекательным для иностранцев». Сейчас средняя цена предложения составляет 350−500 тыс. евро. Места, которые интересуют и туристов, и покупателей недвижимости для отдыха, – Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль. Скорее не для инвестиционных вложений, а для сохранения капитала приобретаются дома и на побережье, и в крупных испанских городах – Мадриде, Барселоне.
Болгарский рынок на подъеме

Что касается Болгарии, то, по словам партнера компании Best of Bulgaria Харриса Менелау, в прошлом году она была признана шестой в мире по инвестиционной привлекательности. Учитывая это обстоятельство, специалисты прогнозируют быстрый рост рынка местной недвижимости. За последние три – три с половиной года болгарская недвижимость и так выросла в цене в два раза. Причем в наиболее востребованных районах (Варна, Бургас) рост цен был еще значительнее. В целом по стране только за последние 12 месяцев цены увеличились на 27%. «Рост цен в Болгарии происходит по той же логике, что и в Польше, Чехии и Словакии после их присоединения к ЕС, – говорит Кирилл Долгинский. – Однако более выгодное в инвестиционном плане географическое положение Болгарии дает основание предполагать, что здесь рост цен превысит уровень других европейских стран. На данный момент цены в Болгарии на 40% ниже, чем в Польше, Чехии и Словакии, а значит, их будущий рост очевиден».

Болгария активно застраивается. Это касается в первую очередь крупных городов, Черноморского побережья, горнолыжных и бальнеологических курортов. «Это большая стройка, – говорит Валентина Нагиева. – Строится много. Качество достаточно высокое, хотя до европейского уровня пока не дотягивает. Не все проекты просчитаны. Например, можно встретить готовый элитный жилой комплекс, вокруг которого ведется строительство домов, причем в более низкой ценовой нише».

Наиболее востребованы комплексы на первой линии побережья, именно в этой категории рост цен особенно заметен: за прошедший год он составил 50−60% – до 1200−1500 евро за 1 кв. м. По словам Харриса Менелау, наибольший интерес для инвесторов сегодня представляют Варна, София, Черноморское побережье, лыжные курорты. Земля на побережье предлагается по 1−15 евро за 1 кв. м, если она не подготовлена, и 30−250 евро за 1 кв. м – за подготовленную.
Турция благоволит иностранцам

Средиземноморские набережные Турции превратились в большую строительную площадку. Жилые комплексы вырастают повсеместно

В Турции цены на недвижимость достаточно низкие по сравнению с другими странами Средиземноморья. Определенный толчок рынок получил, когда вышел местный закон, облегчивший иностранцам покупку турецкой недвижимости, а также разрешивший им приобретать землю. По мнению Кирилла Долгинского, это подтолкнуло цены: «За прошедший год рост цен составил 30−40% (в зависимости от расположения объекта). Особенно ярко эта тенденция прослеживается в регионе Алании, Бодрума и Калкана – наиболее любимых европейскими туристами мест».

«Турецкие власти не видят больше проблем с частными иностранными инвесторами и рассматривают новые законы, направленные на привлечение иностранного капитала и развитие местного рынка недвижимости», – добавляет Денис Захаров. «Турция по ценам – почти как Болгария, – говорит Валентина Нагиева. – Но спрос здесь меньше. Определенную роль играет политическая ситуация в стране и религия». По данным компании Vivarilla, апартаменты в новых охраняемых комплексах с бассейнами на первой-второй линии от моря в Анталии или Алании стоят около 1 тыс. евро за 1 кв. м. В пешей доступности от моря можно купить апартаменты по 700−800 евро за 1 кв. м.

«Рост стоимости недвижимости в Турции, безусловно, продолжится, – полагает Кирилл Долгинский. – Если перспективы вступления Турции в ЕС не слишком ясны, то принятый весной этого года закон об ипотеке, фактически разрешающий иностранным гражданам получать ипотечные кредиты в турецких банках, безусловно, повлияет на спрос среди иностранных граждан. В этом году цены вырастут не менее чем на 25%».

Особенности сделок
Во всех вышеназванных странах сделки по покупке недвижимости иностранцами проводятся довольно быстро. Страны, входящие в Евросоюз или имеющие намерение туда вступить, как правило, приводят свое законодательство в соответствие с общеевропейскими нормами, ориентированными на иностранцев. В Испании иностранец (в том числе россиянин) мог получить кредиты на покупку недвижимости еще в то время, когда в России слово «ипотека» знали лишь специалисты. Последней к общеевропейскому процессу облегчения схемы сделок подключилась Турция, отменив в 2006 году согласование с военным ведомством, необходимое ранее иностранцам при покупке недвижимости.

В то же время расходы по сделке не регулируются европейским законодательством, поэтому в каждой стране они разные. Например, в Испании на налоги, услуги риэлторов и прочие разовые расходы необходимо потратить 9−10% от суммы сделки, в Болгарии – 3−5%.

Покупка недвижимости в странах ЕС, как правило, дает право на получение шенгенской мультивизы и проживание в стране в течение 180 дней в году.

Владелец турецкой недвижимости имеет определенные преимущества. Обратившись в консульство и продемонстрировав свидетельство о праве собственности, он может рассчитывать на многократную годовую визу. В течение этого года владелец недвижимости может получить вид на жительство сроком на пять лет и потом продлевать его даже не покидая страну. На получение вида на жительство могут претендовать также члены его семьи, а через три года разрешается ходатайствовать о получении турецкого гражданства. Но в случае продажи недвижимости вид на жительство аннулируется.

Ипотечное кредитование – также тема индивидуальная для каждой страны. Если в Испании у российских граждан есть возможность получить кредит на 50−70% от стоимости приобретаемого жилья на 5−25 лет по плавающей ставке примерно 3,75−4,25% годовых, то в Турции кредит можно взять только под залог зарегистрированной недвижимости. Риэлторы рекомендуют при необходимости брать кредит в российском банке или попробовать новую систему рассрочки «Моргидж». Это нечто вроде лизинга, причем достаточно дешевого.

В Болгарии кредит или длительную рассрочку иностранцам, как правило, не дают. Заем можно оформить на собственную фирму, хотя это довольно сложная процедура: болгарские банки выдают кредиты только тем иностранным гражданам, которые в течение двух лет ведут бизнес в Болгарии.

Крупные болгарские застройщики, которые реализуют инвестиционные проекты вместе с банками, заявили о своей готовности кредитовать российских покупателей под 8% годовых на 10−15 лет. К этому приложится обязательство застройщика сдавать в аренду приобретенное жилье с доходностью не меньше 8% годовых.

Основанием для получения кредита могут также стать обязательства турфирмы сдавать недвижимость в аренду, гарантируя таким образом постоянный доход для погашения кредита.

Отдача на инвестиции
Отбить вложения или заработать на недвижимости можно, сдавая ее в аренду или перепродав при удачной конъюнктуре рынка. По словам Валентины Нагиевой, доходность от сдачи в аренду недвижимости в Испании и Болгарии оценивается в среднем в 7−8% от ее стоимости, максимум – 12%. А вот по Турции данных нет, поскольку управляющие компании (УК) появились там сравнительно недавно и рынок аренды в курортных новостройках развит плохо.

По словам Кирилла Долгинского, в Турции квартиры охотно арендуют и туристы, и местные жители. Соответственно, сдать апартаменты можно как в краткосрочную аренду, так и на срок до года и более. Средняя арендная плата за апартаменты в удалении от моря (500−1000 метров) составит 200−500 евро в неделю или 350−800 евро в месяц, на первой линии – 300−800 евро в неделю или 300−1200 евро в месяц. Однако, отмечают риэлторы, сдача в аренду турецкой недвижимости не может отбить затраты на покупку. Дом на болгарском побережье приносит 4−8% годовых. В сезон ставки аренды достигают 1200−1300 евро в месяц.

Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, ее будет сдавать в аренду управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, где располагаются не только жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры. УК, которая хозяйствует в комплексе, готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что УК может гарантировать постоянный доход. Если квартира расположена в раскрученном месте, фирма обещает примерно 5% годовых. «В Болгарии УК работают профессионально. В предложении очень много апартаментов, которые они сдают в отсутствие владельцев», – говорит Валентина Нагиева.

В Испании функцию УК выполняют агентства недвижимости. По словам Кирилла Долгинского, покупатели стали активно интересоваться недвижимостью на Майорке. Места для строительства там немного, новые проекты появляются редко, что обеспечивает рост цен. «Поскольку Майорка пользуется большой популярностью, туристические потоки возрастают, растет и спрос на краткосрочную аренду апартаментов. В сезон, с мая по сентябрь, туристы готовы арендовать апартаменты площадью 80 кв. м за 135−150 евро в сутки», – рассказывает Долгинский.

По словам Дениса Захарова, в Болгарии можно получить высокую прибыль, вкладываясь в строящиеся объекты: «Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Диапазон новой недвижимости здесь достаточно широк с точки зрения цены – от маленьких комплексов с небольшой инфраструктурой на второй-третьей линии от моря до эксклюзивных апартаментов на первой линии по цене от 2 тыс. евро за 1 кв. м». Рост цен в период строительства составляет 20−40%.

Риэлторы советуют вкладывать средства в новое строительство в курортных районах. Там возводятся целые комплексы, в состав которых входит не только жилье (как правило, апартаменты гостиничного типа), но и спортивные сооружения, а также объекты инфраструктуры. Например, идет строительство в районе горнолыжного курорта Родопи, в 80 км от Пловдива. Сооружается новый горнолыжный курорт в Боровицах, в 70 км от Софии. Спортсмены затеяли застройку Бански. В качестве объекта инвестирования рассматривается также Бургас, через который пройдет нефтепровод.
Перспективы рынков
В Болгарии меняется характер спроса – с побережья он перетекает на лыжные курорты

В Болгарии меняется характер спроса – с побережья он перетекает на лыжные курорты

Сегодня Турция активно застраивается, в том числе объектами транспортной и туристской инфраструктуры. Это вызвано увеличением количества отдыхающих, а также изменениями в турецком законодательстве, которые ускорили процедуру сделок купли-продажи. Строительство идет на курортах Средиземного моря. Как правило, возводятся современные охраняемые комплексы, состоящие из десятка вилл или нескольких десятков апартаментов. Побережья Черного и Эгейского морей пока почти не освоены, следовательно, у страны есть потенциал.

«Черноморское побережье Турции – перспективная территория, но требуются достаточно крупные инвестиции в развитие инфраструктуры: международный аэропорт, дороги, электроснабжение, торговые, коммерческие центры мирового уровня, отели, международные школы, – говорит Кирилл Долгинский. – В долгосрочной перспективе это действительно интересное направление. Протяженность еще не освоенной береговой линии по Эгейскому и Средиземному морю велика, а стоимость объектов недвижимости и земли в этих районах пока относительно низка, так что стоит обратить внимание на районы в небольшом отдалении от Бодрума и Алании, примыкающие к освоенным территориям. В среднесрочной перспективе вложения в недвижимость вдоль Средиземноморского побережья также имеют значительный потенциал».

Перспектива для Болгарии – горнолыжные курорты, где недвижимость можно использовать круглый год. Модной темой становятся также гольф-поля в сочетании с горнолыжными трассами. Однако российского покупателя этот сегмент рынка пока интересует мало. Спрос на недвижимость на болгарских горнолыжных курортах среди наших соотечественников в разы ниже, чем на побережные объекты. «Российского инвестора привлекают районы с бальнеологией (SРА-курорты), которые начинают активно развиваться и застраиваться. В частности, можно отметить город Сандански», – отмечает Кирилл Долгинский.

Визитная карточка испанского рынка недвижимости – стабильность. «В Испании избыток предложения и снижение спроса ведут к замедлению роста строительного сектора, которое началось в этом году и продолжится в следующем, – отмечает Денис Захаров. – Однако испанские аналитики подчеркивают, что это ни в коем случае не является плохой новостью, поскольку экономика страны нуждается в меньших темпах и цикличности роста, которые поддерживают ее стабильность. Исследования показывают, что постепенное изменение компонентов роста является наиболее благоприятным для экономики». Поэтому спрос на жилье остается стабильным и имеет тенденцию к повышению.

«Страну для инвестиций выбрать сложно, – рассуждает Валентина Нагиева. – Испанский рынок показывает мало динамики. В Турции большие риски. Пока предпочтительнее выглядит Болгария. Но к началу следующего года цены там могут взлететь до 2 тыс. евро за 1 кв. м».

Елена Зубова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU