Другие берега

Что может быть лучше, чем слушать шум прибоя с крыльца собственного дома или созерцать горы и море, стоя на собственном балконе. Для этого не обязательно покупать виллу на Ривьере. Можно обратить взор на родное с детства черноморское побережье Украины.

Дом у озера

Два года назад Света, руководитель студии танцев, осуществила свою заветную мечту — приобрела домик в Крыму. Разыскала сама по газете.

 

 

Чета пожилых пенсионеров продала Свете свою дачу — 6 соток крымской земли под Алуштой, на которых стоят два небольших, но крепких домика, способных принять компанию друзей. Море далековато, в часе езды, зато перед окнами озеро, из которого и набирается вода для дома. Есть электричество, но отопление печное. Топить печку зимой сложновато для современного гомосапиенса, поэтому сапиенс в лице Светы приобрел обогреватели для комнат. Теперь в домик у озера можно наведываться и зимой на праздники. Да и лето в Крыму долгое, не меньше полугода, так что и в мае, и в октябре на крымской даче не замерзнут мама и дочка Светы. Одним словом, за свои трудовые пять тысяч долларов Светлана поселилась в настоящей сказке!

«Сейчас такую цену вряд ли найдешь», — уверена целеустремленная девушка. Профи рынка недвижимости вторят ей, говоря о «восходящем тренде» рынка: цены на украинскую землю растут в течение последних семи лет, и украинские инвесторы ждут, когда по законам рынка цены на землю остановятся или начнут тихонько ползти вниз.
Приятная история, но есть один момент. Наша знакомая Света — гражданка Украины. Она имеет право покупать землю на своей родине, а вот мы с вами, граждане РФ, как и любые другие иностранцы, права такого, увы, не имеем. Мы можем покупать на Украине строения — квартиры, дома, виллы, только не землю. Хотя и тут, как намекают риэлторы, «есть свои схемы».

Где-то есть город, в котором тепло

С приобретением квартир для нас, иностранцев, — никаких проблем. А значит в центре рассмотрения — города. Маленькие и не очень, иногда ПГТ, мало отличимые от курортных поселков. Тем не менее во всех есть многоквартирные дома. Лучше подбирать квартиру с помощью местных агентств — они свой фонд знают лучше, чем далекие риэлторы из России, да и денег за услуги берут немного — 3—8% стоимости квартиры или дома.

Готовые, уже отстроенные новые дома (особенно в центре города) дороже вторичного жилого фонда в среднем на 40—80%. Но цена их в значительной степени зависит от престижности жилого комплекса и степени близости его к сдаче. На проектной стадии новостройка может быть не только не дороже, но и значительно дешевле вторичного жилья. При этом нужно помнить, что новостройки, как и в России, чаще всего сдаются без отделки. Зачастую это просто площади, которые требуют полного отделочного ремонта, фактически — достройки, а она тоже влетает в копейку. Так или иначе, цена метра площади от застройщика в еще не построенном многоквартирном доме — на этапе котлована — начинается от $450. На окраинах Одессы и других крупных украинских городов — от $1000. Центр города и старый фонд в среднем оценивается в $2500—3000 за метр.

В отличие от растущих цен на землю летом этого года рост стоимости квартир затормозился. Уже несколько месяцев инвесторы покупают очень вяло — ждут движения вниз, чтобы потом купить дешевле. Сейчас за
$300 000 предлагаются отличные квартиры в центре площадью около 100 м2. Но это не значит, что за треть этой цены нас ожидает лишь убогая малометражка — около 30 м2 в хрущевском доме. Цены на небольшие, но вполне уютные 1—2-комнатные квартиры в центре Ялты и Одессы начинаются от $80 000. А в крымской «провинции» — Евпатории, Феодосии — можно приобрести однушку и за $30—40 000. Все большим спросом сейчас пользуется Севастополь. Бывший закрытый военно-морской порт сейчас все более привлекает интересующихся недвижимостью у моря. Вся городская и курортная инфраструктура здесь имеется, а цены — ниже. По данным Комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, за прошлый год стоимость севастопольских квартир выросла на 35%, а средняя цена квадратного метра в городе составила $1275. Он занял четвертое место по спросу на жилье после Киева, Одессы и Днепропетровска.

И себе, и людям

Если вы покупаете квартиру исключительно чтобы отдыхать в ней летом, тогда есть смысл поискать вариант подешевле — не в городе, а в курортных поселках, расположенных вдоль всего побережья. Стоимость жилья там примерно на 20—30% ниже, чем в самих городах. Однако цены на коттеджи и домики быстро растут и стремительно догоняют городские. Так, в престижных поселках Южного берега Крыма — Гаспре, Никите, Кореизе — за последние два года стоимость жилья возросла более чем в два раза, чему особенно способствовал относительно недавний «приход» туда газовой трубы. Если же вы хотите в свое отсутствие сдавать квартиру и планируете получать с нее хоть какой-то доход даже вне сезона, городские метры окажутся гораздо более привлекательным вложением: все-таки зимой люди особо ценят беспроблемное водоснабжение и центральное отопление. Сезонные колебания арендной платы сильно затрагивают все приморское жилье. Даже особняки, где все коммуникации на евроуровне, летом сдаются, скажем, за $2 000 в месяц, а зимой — всего за $500.

Тому, кто задумал сдавать квартиру или дом, а жить при этом в далекой России, скорее всего, придется нанять специального человека, который будет присматривать за жилищем, обитающими в нем съемщиками, записывать показания счетчиков, ремонтировать унитаз и т.д. Если удастся договориться с пожилой соседкой за $20 в месяц, считайте, что повезло. В среднем же такие услуги стоят около $50, что снижает и без того невысокую прибыль, которую приносит аренда.

Ветхая землянка у самого синего моря

Стоит посмотреть на морской пейзаж — и на душе становится веселей. Особенно если смотришь на него из окна собственной квартиры! Как пошутил один одесский живописец, вид на море сам по себе стоит сто тысяч. Вид из окна и ориентация квартиры при покупке жилья у моря играют довольно значительную роль в формировании цены. Квартиры с хорошим видом некоторые агентства даже выделяют в отдельную категорию — «видовые». Представьте: одна квартира выходит на юг, а из окна открывается панорама гор или моря, а другая, аналогичная по площади и прочим «качествам» — имеет «северную ориентацию», а за окнами стена соседнего дома вместо горизонта с закатом. Так вот, вторая — на 30—40% дешевле первой.

О том, чтобы пожертвовать панорамой гор и близостью к берегу, стоит задуматься не только ради экономии. Дело в том, что море практически повсеместно активно размывает берега, постоянно отнимая у суши ее законные владения. Вот, например, в Одессе многие дома и дачи, стоящие на высоких обрывах, неумолимо съезжают вниз к воде. На окраине города в районе Зеленого мыса под действием натиска моря обваливается часть берега, земля ближе к воде складывается в гармошку, а дачные домики и вагончики оказываются стоящими под разными углами. Жители дач не унывают — подпиливают задние ножки стульев и кроватей. Пол, конечно остается кривым, зато сидеть и лежать получается! Это часть одесского колорита. И каждый старожил с удовольствием рассказывает историю своих знакомых, которые жили на даче, а их деревянный клозет с частотой раз в пять лет неумолимо съезжал в бездну вместе с частью земли. В конце концов и сам дом оказался на краю пропасти, зато подъехал ближе к морю. Смех смехом, но и шикарные новостройки, возведенные на холмах над морем по всему побережью, часто дают усадку, а стены трещат по швам.

Чужая земля

Есть такой юридически неопределенный момент: с одной стороны, владеть украинской землей иностранцу нельзя. С другой, он вполне может купить домик на 6 сотках и жить в нем, этими сотками пользуясь. Все агентства, в которые мы обращались за консультацией, дружно говорили примерно следующее: «Нельзя, но очень хочется? Значит можно!» Вопрос, нужно ли? Если говорить о верхних планках стоимости на украинскую приморскую землю, то здесь даже по русским меркам начинает зашкаливать. В Ялте и в Одессе земля у моря и одновременно недалеко от центральных набережных и всех удовольствий города предлагается по $100 тысяч долларов за сотку. Тут возводятся особняки и виллы, приобрести которые предлагают за 4—5 миллионов долларов. Частный риэлтор Моника из Одессы рассказывала про дачу на Большом Фонтане (тут земля по $40—80 тысяч долларов сотка), которую сдают в аренду за $10 000.

Нижнюю планку цен на землю тоже низкой не назовешь — около $2000 за сотку. В дачных поселках идет колоссальное строительство, к тому же осваиваются ранее пустовавшие степи. Например, в районе города Очакова и кое-где на крымском побережье возникают новые коттеджные поселки или, скорее, разбивки для будущих прекрасных поселений. В среде украинских инвесторов становится модным вкусное словосочетание «новая нарезка». Что это такое? Это голая степь и холмы, прекрасный морской вид, море рядом, но пляжа еще нет и даже сползти к воде по обрывам трудновато. Из коммуникаций нет ничего кроме электричества. Но уже есть участки и даже названия улиц. «Через четыре года тут будет город-сад». И деревья будут, и пляжи с ресторанами и дискотеками, и канализация, и Интернет! Пока же «новая нарезка» — отличный вариант инвестиций на Украине, в государстве, для инвестиций не очень приспособленном. Наш товарищ, украинский бизнесмен, даже советовал русским партнерам ради кусочка новой нарезки найти украинскую невесту, жениться на ней и нарезочку ту оформить на жену. Действительно, здорово! И тебе замечательная красавица-жена, и тебе лакомая новая нарезка!

«Фиктивно-эффективный брак» — это еще что! Есть еще более экзотические варианты покупки запретного плода. Москвич Илья купил себе за копейки — $10 000 — дом с садом в Коктебеле. Эта новость вызвала восторг и зависть его приятелей. Сразу возник образ поэта и художника Волошина, усадьба в форме корабля, общество интеллектуалов, размеренное и сладкое существование. На деле ситуация выглядит так: наш герой приобрел дом с землей на доверенное лицо. Этим лицом стал не кто иной, как старый хозяин дома. Илья человек разумный, он знает, что в доме должен кто-то жить (как у Тарковского, «живите в доме — и не рухнет дом»). Сдавать коктебельскую недвижимость — слишком хлопотное дело для Ильи. Тем более что в зимний период спрос на дачи в Крыму минимальный, летом же Илья планировал сам наведываться в свое имение. Никто из москвичей надолго в Коктебеле зависать не согласился. Согласился постоянно и безвозмездно быть там только… старый хозяин! Картина получилась диковинная: в доме по-прежнему живет тот самый владелец с семьей, Илья приезжает в свой дом на несколько недель летом. Иногда старый хозяин с семьей выезжают из дома, когда появляется Илья, иногда все остаются. Строго говоря, у Ильи никаких прав на дом и участок нет. Продать их без согласия официального собственника не сможет. Покупка дома для Ильи — способ удивить друзей. Следующий шаг он не продумал. А вот семья молодых пенсионеров из Москвы все продумала. Они купили дом в Крыму — именно дом, а участок вроде как «прилагается». Пара отремонтировала «избушку» и поселилась в ней, не прописываясь (у обоих московская прописка). Раз в квартал они приезжают в столицу порадоваться за внуков и получить пенсию, а в летнее время точно так же, как и большинство жителей Крыма, сдают часть своих хором приезжим. Чувствуют себя преотлично и возвращаться в каменные джунгли не собираются! Пенсионеры живут на Украине с российским паспортами, благо даже загранпаспорт, не то что виза, здесь не требуются. При пересечении границы им, как и всем, выдается миграционная карта, которая дает право пребывания в стране в течение 3 месяцев. Если остаешься дольше, надо оформлять временную прописку у друзей или знакомых, а потом каждые следующие 3 месяца регистрироваться в ОВИРе. Собственно, потому наши герои и навещают внуков с такой регулярностью — чтобы получить новую миграционную карточку и не морочить себе голову регистрацией.

Кредит для подозрительного иностранца

На сегодня инвестиционная привлекательность Украины оценивается мировыми экспертами ниже среднего. Одной из причин для такой оценки стал затянувшийся политический кризис в стране и нестабильная ситуация в правовых сферах. Удивительно, но факт: перед оранжевой революцией иностранцы скупали квартиры на Украине, а наблюдатели поговаривали о буме на рынке недвижимости. Когда оранжевые пришли к власти, иностранные инвесторы охладели к нашей южной соседке. По статистике 20% иностранных инвесторов — русские.

Тем временем украинский банковский сектор развивается в ускоренном темпе. Объявления о том, что пора взять кредит на покупку жилья, встречаются на каждом шагу, так что идея кредита стала для украинцев делом более-менее привычным.
Готовы ли украинские банки предоставить кредит на недвижимость гражданам РФ? В принципе да. Но, как ответили в кредитном отделе одного из агентств недвижимости, банку нужно как-то «привязать» будущего владельца квартиры или дома к городу, где совершается сделка. Если у гражданина РФ есть вид на жительство на Украине, а еще работа и справки об официальных доходах, вопрос о получении кредита будет рассмотрен банком. Если чего-то не хватает, то нашему с вами согражданину поможет имущественный поручитель — житель города, где мы хотим купить квартиру, с работой и официальным доходом. Банк обещает выдать кредит на 75—80% от стоимости объекта сроком погашения до 20—25 лет. Агентство недвижимости уверяет, что сам объект будет найден быстро, а пакет документов собран оперативно — в течение 2—3 недель. Потому что цивилизованная жизнь на Украине налаживается.

Покупаем 1—2-комнатную квартиру на в Одессе и Крыму.

Город	Средняя цена квадратного при
Одесса	$1300—2000
Ялта	$1500 -2000 первичный рынок (окраина) -$800
Севастополь	$1300
Гурзуф	$1 000
Евпатория	$900
Керчь	$700
Феодосия	$700

Сдаем 1-комнатную квартиру в Одессе и Крыму.

Город	Приблизительная цена за квартиры в сутки
Высокий сезон	Низкий сезон
Одесса	$25—40	$10—20
Ялта	$40—50	$20
Севастополь	$20—40	$15
Гурзуф	$25—30	$10
Евпатория	$20—40	$7
Керчь	$15—30	$7
Феодосия	$10—30	$5

Консультанты: Александр Соколов, юрист Ассоциации спецалиситов по недвижимости Украины;
Борис Марушко, агент «Первой риэлторской компании» г. Одессы; эксперты агентства недвижимости «Альянс».
Янина Желток Личный бюджет
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...