Недвижимость горнолыжных курортов стран Восточной Европы

В продолжение темы недвижимости на горнолыжных курортах представляем вниманию читателей обзор этого рынка в странах Восточной Европы. Об этом рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.

Болгария

Приобретение недвижимости

Болгарское законодательство разрешает иностранцам приобретать недвижимость (без земельного участка) на физическое лицо, причем без ограничений. Это означает, что можно купить апартаменты, офис, бар или дом, но не землю, находящуюся под зданием. В случае с приобретением дома возможны два варианта решения вопроса: или покупка его на юридическое лицо (открывается болгарская фирма, учредителем которой является иностранец, покупающий дом), или покупка без земли (такие варианты стали возможны в последнее время, когда начали строить таунхаусы и коттеджные поселки, в которых в случае нежелания нового собственника земли образовывать юридическое лицо земля под домом номинально остается в собственности строительной фирмы).

 

 

При покупке недвижимости нужно единоразово внести налог в размере 2 % от стоимости, гербовый сбор и нотариальные таксы (в пределах 1 %).

Покупка недвижимости в Болгарии физическим лицом не дает иностранцу права постоянного проживания или работы на территории страны. Являясь собственником апартаментов, иностранец может пользоваться своей недвижимостью для отдыха, получая туристическую визу типа С (двукратную сроком на 90 дней). В течение года разрешено оформить две такие визы. Покупка дома и оформление собственности на юридическое лицо позволяет человеку стать обладателем годовой бизнес-визы с правом пребывания на территории Болгарии до 180 дней.

Если иностранец заинтересован в более длительном нахождении на территории страны, то фирма должна быть не номинальной, а действующей. Требуется обязательное создание рабочих мест для болгарских граждан с оплатой страховых и социальных сборов в пользу налоговых органов Болгарии. В этом случае возможно получение болгарского ВНЖ.

Следует знать, что вид на жительство выдают сроком на один год и он подлежит продлению только тогда, когда иностранец жил в Болгарии более 180 дней в течение года. Если срок пребывания не превысил полугодовой временной рубеж, то для болгарских визовых органов это означает, что иностранец не испытывает потребности в длительном пребывании в Болгарии и годовая бизнес-виза (тип D) со сроком пребывания 180 дней является достаточной, то есть вид на жительство не будет продлен. Действующая фирма, зарегистрированная на территории Болгарии, не является единственным способом получения болгарского ВНЖ.

Для иностранцев рабочего возраста (не студенты и не пенсионеры) существует возможность открытия представительства инофирмы и назначения представителя, который вместе с членами своей семьи получает болгарский вид на жительство. При этом коммерческую деятельность представительство может не вести, налоги — не платить. Студентам (иностранцам, учащимся болгарских вузов) и пенсионерам предоставляют возможность получения ВНЖ без открытия болгарского юридического лица или представительства.

В любом случае продление ВНЖ требует обязательного пребывания в Болгарии более 180 дней в году, подтвержденного соответствующими отметками таможни в загранпаспорте. После регулярного продления ВНЖ в течение восьми‑десяти лет иностранец получает болгарское ПМЖ. Существует ускоренная процедура получения ПМЖ в Болгарии для иностранных инвесторов, готовых вложить в экономику этой страны сумму в размере 500 тыс. евро. Эти средства могут быть потрачены на личные цели, например на покупку дома, ресторана, яхты. Однако перед тем как оплачивать крупные покупки на территории Болгарии, деньги должны быть легализованы соответствующим образом. Официально их нельзя вывезти из Болгарии, правда, проследить за соблюдением такого запрета достаточно сложно.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Болгария является одной из наиболее развитых стран, следующих современным тенденциям развития рынка недвижимости. Здесь высок спрос на апартаменты, соответствующие европейским требованиям качества, а также на коттеджи в современных охраняемых поселках закрытого типа со своей инфраструктурой. Полностью соответствует спросу предложение болгарского рынка недвижимости. На горнолыжных курортах Болгарии, самыми известными из которых являются Банско, Пампорово и Боровец, продают новые апартаменты и дома, их стоимость колеблется в диапазоне от 800 до 2000 евро/кв. м. Комплексы апартаментов или коттеджные поселки строят с отделкой под ключ и продают, как правило, уже на этапе строительства. При заключении договора купли-продажи есть возможность рассрочки платежа до конца строительства. Инфраструктура комплексов зачастую включает в себя бассейн, тренажерный зал, сауну, в обязательном порядке кладовые для хранения спортивного инвентаря, парковку. Комплексы находятся на круглогодичных обслуживании и охране. Стоимость обслуживания известна заранее (договор об обслуживании подписывают одновременно с договором купли-продажи), она составляет от 5 до 15 евро/кв. м в год. На горнолыжных курортах продают коммерческую недвижимость и земельные участки, пользующиеся популярностью у иностранных инвесторов, в том числе российских.

Польша

Приобретение недвижимости

Согласно польскому законодательству при покупке недвижимости иностранцами в большинстве случаев нужно получить разрешение МВД Польши, исключение делают для иностранцев, постоянно проживавших в Польше в течение последних пяти лет, или являющихся супругами польских граждан в течение двух лет, или имеющих право на наследование отчуждаемого имущества. Получением разрешений занимаются местные агентства недвижимости.

Если недвижимость не находится в пограничной полосе или не значится стратегически важным объектом для страны, то процедура не представляет сложности и длится около двух-трех месяцев. Заявление на выдачу разрешения выдают вместе с необходимым пакетом документов, содержащим сведения о продавце, покупателе и отчуждаемом имуществе, после подписания предварительного договора купли-продажи. Разрешение на покупку действует в течение одного года. За это время должна быть произведена сделка, иначе бумага теряет силу. Государственная пошлина за выдачу документа составляет 1000 злотых (около 250 евро). Министр внутренних дел и администрация выносят свой вердикт только после предъявления гражданином бумаги, подтверждающей факт оплаты госпошлины, на разрешении делают запись об этом.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Рынок недвижимости в Польше в целом пока еще сравнительно мало развит. Объектов, соответствующих современным требованиям качества, немного. Строят их в первую очередь в крупных городах. Стоимость квадратного метра жилья в Варшаве колеблется в среднем от 700 до 1300 евро. Говоря о недвижимости применительно к горнолыжным курортам, следует отметить факт отставания данного сегмента рынка. Самым известным польским горнолыжным курортом является Закопане. Еще недавно здесь можно было приобрести только землю, дом или отель, требующий реконструкции, то есть недвижимость для инвестиций, а не для горнолыжного отдыха. Но, следуя спросу, поступающему в первую очередь от иностранцев, в Закопане началось строительство современных шале, в которых продают апартаменты площадью от 30 до 80 кв. м, цена квадратного метра в них равна 800–1200 евро. Это достаточно дорого по польским меркам, но вполне приемлемо — по европейским. При строительстве используют современные материалы и технологии, апартаменты сдают с отделкой под ключ, продают на этапе строительства с возможностью рассрочки платежа до момента окончания работ. Современная вилла площадью 150–250 кв. м в Закопане обойдется в 200–800 тыс. евро.

Румыния

Приобретение недвижимости

В отличие от Болгарии, где объем инвестиций в недвижимость с 2000 года увеличился в три раза, Румыния до сих пор не вызывает массового интереса инвесторов. Как и в России, румынский рынок недвижимости начал развиваться в начале 90‑х годов. Через несколько лет по нему прокатилась волна приватизации, которая привела к формированию локального рынка. Однако отсутствие нового строительства, расплывчатое законодательство и серьезная коррупция так и не сделали недвижимость Румынии популярной среди иностранцев, в том числе среди русских.

Про Румынию часто говорят, что здесь нет такого уровня сервиса, как в Западной Европе, и каждый день приходится сталкиваться с непосильными бытовыми трудностями. Невысокий уровень экономики влияет и на качество жилья: ощущается дефицит квартир и домов, соответствующих современным требованиям. Потенциальный спрос со стороны иностранных инвесторов понемногу начал подстегивать рост элитного сектора, но пока только в столице. При уровне жизни, немного превышающем молдавский, цены на недвижимость здесь сопоставимы с теми, которые существуют в других восточноевропейских странах.

При этом уровень сервиса на горнолыжных курортах Болгарии, Польши, Чехии или Словакии выше румынского. То же можно сказать о морских курортах. Недвижимость здесь дешевле болгарской или черногорской, продают в основном площади в старом жилом фонде, не сравнимом по качеству с современным болгарским или черногорским. Новое строительство идет в Бухаресте. Однако с учетом дефицита качественного жилья стоимость на него непропорционально высокая. Так, в историческом центре Бухареста, на бывшей улице Победившего Социализма, квартира с евроремонтом стоит от 1000 до 1700 евро/кв. м.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Недостаток современного качественного жилья ощутим и на горнолыжных курортах Румынии, самым известным из которых является Брашов, недалеко от легендарного замка Бран, известного как замок Дракулы. Цены на дома, находящиеся в приличном состоянии и расположенные в Трансильванских Альпах в условиях транспортной доступности по отношению к горнолыжному курорту (прямо на курорте практически нет жилой недвижимости), начинаются от 200 тыс. евро. Стоимость квадратного метра в квартирах в Брашове в зависимости от состояния и возраста дома (все это социалистическое строительство, здания старше десяти лет), удаленности от подъемников и вида из окна составляет 300–800 евро. Предлагают на продажу участки земли под строительство площадью 400–500 кв. м в среднем по цене 300–500 евро/кв. м. Иначе говоря, только участок (меньше наших шести соток) обойдется покупателю в 120–250 тыс. евро.

Словакия

Приобретение недвижимости

Процедура покупки недвижимости иностранцем в Словакии так же, как и в Чехии, возможна только на юридическое лицо. Она поставлена на поток и не является сложной. Учредителем фирмы выступает иностранец (их может быть несколько). Управляющим (еднателем) сначала должен быть словак.

Потом, после получения годовой бизнес-визы (ВНЖ), им может стать и один из учредителей. Процедура получения словацкого ВНЖ занимает около пяти месяцев. Основание для выдачи вида на жительство — образование фирмы. Покупка недвижимости необязательна, но весьма приветствуется (как вариант можно рассматривать договор аренды, но обязательно нужно иметь подтверждение проживания на территории страны). При ликвидации фирмы недвижимость продают.

Прибыль от продажи делят пропорционально между учредителями согласно долям в уставном капитале. Это необходимо учитывать в том случае, когда для облегчения визового режима делаешь добро кому‑то из друзей или родственников, принимая их в число учредителей фирмы.

При ликвидации компании они будут вправе претендовать на долю имущества, принадлежавшего фирме. Обязательна сдача годовых балансов, можно и нулевых, но желательно показывать минимальную деятельность (например, оплачивать коммунальные расходы через счета фирмы). Открытием и поддержанием фирм занимаются многочисленные юридические, бухгалтерские и риелторские компании.

Стоимость открытия словацкой фирмы (с предоставлением юридического адреса и номинального директора, регистрацией в налоговых органах) и ее годового содержания составляет около 1500–2000 и 300–500 евро соответственно. Услуги по оформлению ВНЖ и ПМЖ оказывают в разных фирмах. Цена на них изменяется в зависимости от сроков оформления документов: 500–1500 (ВНЖ) и 5000–10 000 (ПМЖ). Квартиры в центре Братиславы (Старе Место) с евроремонтом стоят от 1000 до 2500 евро/кв. м. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Горнолыжных курортов в Словакии насчитывают около десяти, и они распределены по двум регионам — Высокие Татры и Низкие Татры. Самым известным и популярным считается Ясна (Низкие Татры). В Татрах покупка апартаментов до недавнего времени была нереальной, поскольку их не строили. Традиционно здесь продают землю под строительство (от 25 евро/кв. м), коммерческую недвижимость (мини-отели — от 200 тыс. евро), частные дома, цена на которые в зависимости от состояния, размера и расположения здания колеблется от 25 тыс. до 150 тыс. евро. В последнее время стали появляться иностранные инвесторы, на средства которых строят шале на восемь‑десять апартаментов. Цена квадратного метра — от 700 до 1500 евро.

Словения

Приобретение недвижимости

Словения наряду с Польшей, Словакией и Чехией уже больше года является членом Евросоюза, причем уровень жизни в ней выше, чем в таких старых «евросоюзниках», как Португалия и Греция. Недвижимость в Словении дороже, чем в других странах бывшего социалистического лагеря. Наиболее привлекательными считают столицу государства — Любляну, морские и горнолыжные курорты, где квадратный метр оценивают от 1700 евро и выше. В глубинке недвижимость подешевле — от 1000 евро/кв. м. Несмотря на расхожее мнение, покупка недвижимости иностранцами в Словении возможна. Визовая политика страны очень строгая.

Но законодательство, регулирующее приобретение недвижимости иностранными гражданами, имеет общие черты с законами Западной Европы (Словению с момента ее вступления в ЕС обязали в течение семи лет уравнивать словенцев и граждан ЕС в правах на покупку недвижимости) и с законами других стран бывшей Югославии, особенно Хорватии. Покупка недвижимости на физическое лицо возможна, но требует наличия разрешения словенского МИД, преференции имеют иностранцы — граждане стран ЕС. Для россиян проще и надежнее приобретать недвижимость на юридическое лицо. Учредителями могут быть иностранцы.

Директор — обязательно гражданин Словении. Открытие фирмы обойдется в сумму от 2000 евро. Фирма должна показывать некую деятельность, то есть платить налоги. Покупка недвижимости не дает оснований для получения гражданства. Процедура натурализации в Словении длится десять лет (весь срок необходимо прожить в Словении). Получить словенское гражданство возможно также путем брака с гражданином этой страны (через два года). Высокая заинтересованность иностранцев (россиян особенно) в получении словенского паспорта объясняется возможностями, открывающимися перед гражданами Словении, более широкими, чем у граждан Евросоюза. Словенцы не нуждаются в визах для поездок в страны Шенгена, Великобританию, США, Канаду, Австралию и др.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Словенские горнолыжные курорты, расположенные на живописных склонах Юлийских Альп, очень похожи на курорты Австрии и особенно Италии. Самым фешенебельным горнолыжным курортом в Словении считается Краньска-Гора, но Бовец, Бохинь, Похорье, Рогла и Блед также имеют развитую инфраструктуру, протяженные и ухоженные трассы, находятся в живописной местности. Увидеть в Словении пережитки социалистического прошлого трудно.

Гораздо больше чувствуется влияние Италии и Австрии. Предложений по продаже недвижимости на горнолыжных курортах Словении мало. Хотя при желании можно найти как частные дома, так и апартаменты. Стоимость последних — от 60 тыс. до 150 тыс. евро. Отдельные дома продают по цене от 80 тыс. евро (их чрезвычайно трудно найти, возможно, потребуется ремонт), наиболее реальные предложения — от 150 тыс. до 300 тыс. евро.

Чехия

Приобретение недвижимости

Недвижимость в Чехии, как и в Словакии, в соответствии с соучастными законами могут приобретать граждане страны и иностранцы с правом на ПМЖ или юридические лица, зарегистрированные в Торговом суде и имеющие юридический адрес на территории Чехии. Регистрация фирмы в любом случае является необходимым шагом для иностранца, собирающегося жить и открыть бизнес на территории Чехии.

Получение ВНЖ также связано напрямую с наличием фирмы в Чехии. Для иностранцев, покупающих недвижимость и не намеревающихся жить в Чехии, распространен путь покупки на фирму с одним нелицензированным видом деятельности, с правом владения именно данной недвижимостью. Регистрация и содержание такой фирмы не обременяют учредителей. Всю недвижимость регистрируют и данные о ней хранят в кадастре недвижимости, где и происходит окончательный перевод объекта недвижимости с продавца на покупателя на основании договора купли-продажи. При этом с момента подачи заявления в кадастр недвижимости о переписи на нового владельца до выдачи инспекторатом кадастра постановления о переписи на нового владельца с объектом никто не может манипулировать вследствие существования так называемой пломбы кадастра.

Стоимость услуг по открытию юридического лица (включая предоставление юридического адреса и номинального директора, подтверждение уставного капитала) составляет от 2000 до 3000 евро. Оформление пакета документов на ВНЖ стоит около 300–600 евро. С января 2006 года вступит в силу закон о новых сроках выдачи ВНЖ. Теперь будут выписывать сначала годичный ВНЖ, потом — документ сроком на два года каждый (его предоставляют дважды), а затем (после пяти лет ВНЖ) — ПМЖ сроком на пять лет.

При покупке недвижимости в Чехии налоги не платят. Сумму налога с продажи недвижимости вносит, как правило, продавец, если это не оговорено сторонами в договоре по‑другому, и он составляет 5 % от стоимости объекта недвижимости.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Традиционно для Восточной Европы на горнолыжных курортах Чехии предлагают землю под строительство (от 30 евро/кв. м), частные дома (от 30 тыс. евро — ветхие, от 80 тыс. евро — в нормальном состоянии), пансионы и мини-отели (от 200 тыс. евро). Современные комплексы апартаментов — новое явление для Чехии. Их немного, но, учитывая текущий и прогнозируемый спрос, количество новых комплексов апартаментов растет в основном в Крконоше. На территории таких «оазисов» находятся бассейн, сауна, тренажерный зал, ресторан, гараж, паркинг, обязательно имеются кладовые для хранения спортивного инвентаря. Площадь апартаментов — от 30 до 130 кв. м. Стоимость квадратного метра — от 1500 до 3000 евро — соответствует ценам на современное первоклассное жилье в Праге.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...