Недвижимость Лондона и Москвы соревнуется в цене

Недвижимость в Лондоне вот уже несколько лет является обязательным пунктом трат в wish-листе состоятельного россиянина. Англичане сначала роптали, потом удивлялись, сейчас уже адаптировались. И даже проводят русские праздники на Trafalgar Square. С икрой и блинами. Как положено.

 

 

Русские идут

Для начала несколько фактов. Раз. Британская газета "Таймс" сообщила, что губернатор Чукотки Роман Абрамович перевел всю свою недвижимость в Англии на собственное имя. Речь идет о лондонском особняке на Лоундес-сквер, который олигарх купил за $ 16,7 млн., доме на Честер-сквер стоимостью $ 8,5 млн. и поместье в графстве Суссекс, за которое Абрамович выложил $ 10 млн. Ранее все эта недвижимость официально являлась собственностью некой карибской оффшорной компании.

Два. Каждый 15-й проданный в Лондоне дом за последний год был куплен россиянином, пишет британская Daily Telegraph. По данным издания, общая сумма, уплаченная русскими за свои приобретения, составила более 5 млн. фунтов. Три. По данным лондонского офиса компании Knight Frank, 17 % покупателей жилой недвижимости в столице Великобритании стоимостью выше 4 млн. фунтов стерлингов в 2005 году составляют граждане РФ. И, наконец, гражданину России принадлежит и один из самых дорогих домов Лондона Stanley House.

Огромный особняк ценой в $ 10 млн., украшенный мраморными копиями фризов Парфенона, находился на реконструкции и был куплен в прошлом году. Его новый владелец решил завершить отделку дома по собственному вкусу.

Торговые агенты называют русских "отменными покупателями", поскольку они берут самые дорогие дома исключительно в фешенебельных районах и почти никогда не торгуются. Россиян не интересует английский стиль в интерьерах, роскошь сантехники и обязательное наличие камина. Вместо этого они особо требовательны к размерам кухни и спальни, а также к наличию игровой комнаты.

В 2004 году на долю россиян приходилось 15 % покупок, говорится в отчете компании Knight Frank. В среднем ценовом сегменте – стоимостью 2-4 млн. фунтов стерлингов – на россиян в этом году приходится каждая десятая сделка с жильем.

Аналитики Knight Frank отмечают, что этот тренд сохраняется на протяжении последних пяти лет. Россияне являются основными покупателями высококлассного жилья в столице Великобритании среди иностранцев, постепенно вытесняя с лидирующих позиций представителей стран Среднего Востока.

Причины и истоки

Английская недвижимость давно заслужила репутацию одного из наиболее ликвидных активов. Падения цен на всем рынке не происходит уже несколько лет. По данным Гульнары Лонг, директора по работе с клиентами компании Property Vision, рост цен на недвижимость, расположенную в престижных центральных районах Лондона, за 2005 год составил около 10%, однако за первые 3 месяца 2006 года цены выросли еще 10% в основном благодаря тому что повышенной спрос сопровождается хроническим недостатком предложения.. В дальнейшем, по ее мнению, рынок будет сохранять свою активность и рост цен продолжится.

Почему же британская столица так уверенно держит планку цен? Что является определяющим фактором для ценообразования в Лондоне? Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль", считает, что на ценообразование в Москве и в Лондоне влияют разные факторы.

"Если рассматривать Москву, то на цену активно влияет местоположение дома. Многое зависит от застройщика: он покупает площадь и на ней строит объект соответственно разрешению ППМ. В Лондоне другая история: здесь концепция застройки отвечает городской: сначала проект рассматривается властями, утверждается и только потом продается застройщику", – говорит Кайдо Каарма.

По мнению Гульнары Лонг, основным фактором, влияющим на цену квадратного метра в Лондоне, является соотношение спроса и предложения. И в этом смысле, говорит Лонг, Лондон явно отличается от Москвы, так как здесь спрос обеспечивается в основном внутренними покупателями, а в Лондоне рынок подогревает еще и активный спрос иностранцев на недвижимость. Дополнительный фактор, обеспечивающий их интерес – налоговое законодательство Великобритании, предусматривающее, что доходы резидентов королевства, полученные вне территории страны, не облагаются налогом.

Светлана Скотникова, консультант по зарубежной недвижимости компании "Кирсанова риэлти", считает, что в немалой степени на цену недвижимости влияет очень малое количество новых предложений: город уже сформировался, и найти новое место под застройку крайне непросто, застройщикам приходится проходить массу согласований и разрешительных инстанций. Поэтому стоимость квартир в новых домах может превышать даже стоимость элитного жилья в уже сложившихся районах.

Такие похожие, такие разные

Как отмечает Кайдо Каарма, есть концептуальные различия в подходе к рынку недвижимости в этих городах: по сравнению с ценовым бумом на недвижимость 2004 года в Лондоне сейчас эпоха стабильности, а Москва, наоборот, находится на пике цен.

В Москве самое высокое ценовое предложение – по 25-30 тыс. за кв. м. По словам Каармы, за эти деньги вполне можно позволить себе купить дом на Лазурном берегу, а в Лондоне за эту цену можно купить целый замок.

Кроме того, в Москве выбор территории продиктован свободной площадкой, а в Лондоне – философией. Здесь много таунхаусов в центре города, власти по-другому относятся к обеспеченным людям, и англичане – к своей королеве. Отличается в наших странах и качество строительства – параметры потолка, планировка. Причем в нашу пользу. Потолки у англичан низкие, они стремятся к нашим «хрущевкам» и миксам по социуму в районах, чтобы избежать случаев социального неравенства, как у французов. А Москва, наоборот, стремится к идеальному сервису и изоляции от нежелательных соседей, отмечает Кайдо Каарма.

Общим для обеих стран на сегодняшний день является рост спроса на недвижимость и его причины.

Так, по словам Гульнары Лонг, в Англии, благодаря экономической стабильности и относительно низким процентам по ипотечным кредитам, большинство взрослого населения в состоянии позволить себе покупку недвижимости (процент по кредиту на сегодняшний день составляет около 5,5 % годовых). После 2005 года в Лондоне сохранялось ожидание снижения цен, но с начала 2006 года стало ясно, что цены будут только расти, и рынок активизировался. Россию на сегодняшний день также характеризует экономическая стабильность, и хотя процент платежеспособного взрослого населения гораздо ниже, а проценты по кредитам – выше, его достаточно, чтобы создать превышение спроса над предложением в столице. Кроме того, ожидания кризиса в России тоже не оправдались, и цены "радуют" покупателей стабильным ростом.

Рост цен на элитную недвижимость стабильный как в Москве, так и в Лондоне. С той разницей, что в Лондоне цены выросли лишь на 5-10 % за последние полгода, а в Москве – на 15-17 %. Но, как справедливо замечает Светлана Скотникова, инвестиции в столичную недвижимость более рискованны, хотя и очевидно более доходны.

Цена за метр и перспективы инвестиций

В Лондоне, как отмечает Гульнара Лонг, очень сложно говорить о ценах в районе или даже на одной улице. Так, в Найтсбридж – одном из наиболее престижных районов Лондона – цена может быть в районе и 10 тысяч фунтов за квадрат, и 20 тысяч фунтов за квадрат.

Вообще, по ее словам, 10 тысяч фунтов за кв. м – это нормальная цена за дом в центре Лондона хорошего качества, в не слишком шумном месте улицы. Если дом расположен не в центре, то речь может идти о 7-9 тысячах фунтов за квадрат. Современные дома с хорошей инфраструктурой, как уже говорилось, строятся в небольшом количестве на берегах Темзы, и цена квартир здесь может доходить до 15, а то и 25 тысяч фунтов за метр.

Светлана Скотникова, правда, называет несколько иные цифры: по ее словам, в среднем по Лондону речь может идти о 5,5 тысячах фунтов, в элитном сегменте – о 10-11 тыс. фунтов, а в новых проектах – о 13 тыс. фунтов за квадрат.

Что касается покупки недвижимости в столице Великобритании с целью инвестиций, то вряд ли здесь может идти речь об очень высокой доходности, однако небольшой процент доходности получить вполне реально. Плюс этих инвестиций в том, что стабильный многолетний рынок в этой стране обеспечит защищенность средствам инвестора.

Что касается возможной сдачи собственности в аренду, то в этом сегменте доходность довольно низкая – после уплаты налогов и расходов на содержание квартиры она составляет порядка 3,5 % в год. Гульнара Лонг объясняет этот факт тем, что цены на аренду не успевают за продажными ценами на недвижимость и пока еще сравнительно невысоки.

Как говорит Светлана Скотникова, рынок недвижимости Лондона уже сложился. Первенство по ценам стабильно держат 4 района – Белгравия, Найтсбридж, Челси и Мейфеа. Сейчас готовится к запуску новый проект, где, по предварительным данным, новые малоквартирные дома на берегу Темзы будут стоить от 5 млн. фунтов. Рост цен на строящуюся недвижимость от фундамента до начала продажи квартир составляет в Лондоне порядка 15 %.

По прогнозам специалистов компании Property Vision, в дальнейшем цены на недвижимость в Лондоне будут стабильно расти, и, хотя до московских темпов прироста им далеко, к концу года можно будет говорить о 15 % прироста по отношению к настоящему моменту.

Майя Богданова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...