Немецкий счет

Отработав в представительстве крупной российской компании в Германии три года и помотавшись по гостиницам и съемному жилью, я наконец-то "созрел" для приобретения собственной квартиры. Расчет был простой: взять в банке кредит, купить квартиру и сдать ее в аренду, чтобы выплачивать ссуду.

Так как экономия и бережливость - основа немецкого порядка, жилье в рассрочку здесь широко распространенная форма приобретения недвижимости. Причем не только для немцев. В принципе, любой иностранец может взять жилищный кредит на срок от 3 до 30 лет.

Для этого необходимы следующие условия: наличие твердого заработка, знание языка, терпение и... крепкие нервы. Потому что поиск жилья, тем более для себя любимого - занятие утомительное.
ПЕРВЫЕ ШАГИ
Итак, решение купить дом или квартиру принято. С чего начать? Конечно, с четкого определения цели: хотите приобрести квартиру (дом) для собственного пользования или же рассматриваете покупку как хорошую возможность вложения капитала, создания надежного фундамента для будущего своих детей и обеспечения существенной прибавки к будущей пенсии. Как уже говорилось выше, обычно для покупки жилья здесь пользуются банковским кредитом. Выходцы из стран СНГ составляют в Германии значительную цифру - свыше 3 миллионов человек, а это - солидный потребительский контингент, который банкам нет резона игнорировать. Поэтому, при наличии перечисленных условий можно вполне рассчитывать на получение кредита. Как правило, банк-кредитор, просит сообщить о доходах, а если вы предприниматель, то и данные, характеризующие деятельность вашей фирмы. Получив предварительное "добро" банка, Вы сможете точнее представлять себе максимально возможную стоимость Вашей будущей покупки.
Как правило, для получения кредита на приобретение недвижимости необходимо иметь 20 % - 25 % собственных средств или же ручательство надежной фирмы или состоятельного лица. Однако существуют возможности для улучшения условий предоставления кредита. Например, при достаточно высоком стабильном доходе банк может предоставить кредит на всю сумму покупки, но под более высокий процент.

ДАЛЕЕ - ПО-ПОРЯДКУ
Теперь начинается следующий важный этап - правильный выбор дома или квартиры. Я поверил друзьям, в один голос убеждавшим меня, что удачный выбор недвижимости без помощи специалиста практически невозможен. Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно узнать всю историю объекта: кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.
На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо, им назначенное и имеющее заверенную нотариусом доверенность. Как правило, право продажи доверяется адвокату.
Прибегнув к услугам опытного риэлтора, я не ошибся. Как выяснилось позже, очень часто оказывается, что за парадным фасадом отремонтированного и модернизированного дома или квартиры скрываются искусно спрятанные недостатки. Примеров тому много. Обнаружить "подводные камни", выявить имеющиеся по дому или квартире задолженности, тщательно проверить все касающиеся предполагаемой покупки документы, и, наконец, юридически грамотно подготовить договор купли-продажи (Kaufvertrag) может только квалифицированный маклер.
После того, как жилье подобрано, определяется величина кредита, которая может достигать 80-90% от стоимости приобретаемой недвижимости. C банком заключается договор о финансировании строительства или покупки (так называемый Bausparvertrag). Одновременно с этим открывается целевой сберегательный вклад. Регулярный взнос денег на счет, согласно договору, будет являться свидетельством платежеспособности. Если платежи поступали регулярно, то по прошествии оговоренного срока, когда на Bausparvertrag скопится сумма, достаточная для первого взноса, банком принимается решение о выдаче недостающей для покупки суммы. Клиенты, прошедшие эту стадию и продемонстрировавшие способность не просто платить, а платить методично, помимо собственно кредита получают еще и право на льготы. К примеру, может снизиться ставка по кредиту с обычных 9% до 4,5%.
На следующем этапе, покупатель уже может занимать жилплощадь, сдавать ее в аренду, ремонтировать и т.д. Банк при этом ничем не рискует: несколько тысяч ваших евро лежат на счету, недвижимость тоже под контролем - банк либо является ее собственником (вы им становитесь лишь после внесения всей суммы, а пока только распоряжаетесь), либо права собственности оформляются на вас сразу, но жилье остается у банка в залоге (ипотека). На случай, если деньги у клиента вдруг кончатся, предусмотрены две схемы полюбовного расставания. Когда отказ от выплат происходит до получения права на покупку, несостоявшемуся домовладельцу возвращается вся сумма без потерь, включая начисленные проценты (удерживается только стоимость юридического оформления). Если вы отказались, уже вступив во владение и распоряжение недвижимостью, то объект продается, и заинтересованным сторонам возмещаются все затраты. Впрочем, такой исход - это крайность. Чтобы ее избежать, немецкие заемщики обычно заблаговременно возлагают бремя расплаты на чужие плечи. То есть свою новую квартиру сдают, а сами снимают что-нибудь подешевле. По статистике, примерно две трети граждан Германии являются квартиросъемщиками, так что спрос на аренду обеспечен почти повсеместно. Намерение клиента отбивать взятый кредит таким образом банк горячо приветствует, ибо это дополнительная гарантия. У тех, кто купил в кредит несколько квартир с целью сдачи или переоборудовал строение под офисы, после ежемесячной расчетов с Sparkasse иногда остается еще и прибыль.

НЕДВИЖИМОСТЬ - ЛУЧШИЙ КАПИТАЛ

Давно известно, что приобретение недвижимости - эффективный способ вложения капитала. Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договоры заключаются сроком от 1 года и больше. Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution защищает владельца недвижимости от финансовых потерь.В договоре аренды указывается ежемесячная оплата + Kaution + Nebenkosten (дополнительные расходы: оплата уборки мусора, освещение подъезда, оплата лифта и т.д.)
Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает залоговую сумму в установленном порядке.
В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м. составляет в среднем 700-800 евро в месяц. Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах: в Берлине - 8; Бонне - 7,5; Штуттгарте - 12; Мюнхене - 14 евро в месяц.
Нам, россиянам, сдавать купленное жилье выгодно вдвойне. Потому что это - мало кому известная ступенька на пути к виду на жительство (если такая цель имеется). Здесь она является не единственной, как в некоторых странах, но важной. Не секрет, что купившему в Германии даже замок просто так круглогодично жить в нем никто не разрешит. Максимум, на что может рассчитывать наш соотечественник, это 2-6 месяцев по годовой мультивизе или год по рабочей - если откроет реально функционирующее немецкое предприятие, где сам будет одним из учредителей. Вид на жительство, и тем более гражданство, немцы дают только по национальным и политическим причинам - этническим немцам (категория Spataussiedler), иммигрантам еврейского происхождения (Kontingentfluchtling) и кандидатам в беженцы (Asylbewerber - это жертвы локальных войн, преследований и т.д.). Заметим, что решение о предоставлении политического убежища в Германии принимает суд. Доводы кандидата должны быть очень убедительными, и, как показывает практика, в 90% случаев вердикт суда бывает отрицательным.
Кстати, для этих категорий существуют специальные программы приобретения жилья. Для всех прочих претендентов получить вид на жительство остается либо фиктивный брак с представителями вышеназванных категорий, либо инвестиции в жилье с целью сдачи его в аренду. Заметим, что во втором случае все легально. Хотя официально бизнес-иммиграции в Германии нет, использовать законодательные дыры вам никто не запретит. Подобная схема практикуется даже в Баден-Вюртемберге - довольно сложной с точки зрения условий для иммиграции немецкой земле. Это один из самых экономически развитых регионов страны (именно здесь находятся заводы Mercedes, Porsche, Wella, Carl Zeiss), где есть рабочие места, выше социальная защищенность, и недвижимость быстрее всего растет в цене. Даже для лиц, имеющих право на въезд, срок ожидания выдачи ВНЖ доходит здесь до 6 лет. Peшить вопрос о легализации россиянина, не подпадающего ни под одну из трех категорий, в Баден-Вюртемберге наиболее сложно, но тоже возможно. Вообще, грамотная сдача купленной недвижимости в наем, непременное перепоручение работы с арендаторами немецкой фирме и определенный юридический ритуал позволяют получить вид на жительство в Германии практически любому нашему соотечественнику. Уходит на это от 1 до 2 лет, переписка с чиновниками весьма сложна, но юристы крупных риэлторских фирм могут гарантировать получение вида на жительство таким способом. Строго говоря, для терпеливого и сообразительного человека на пути в Германию преград нет.
И в заключении подсчитаем общий расход на приобретение жилья. Он слагается из стоимости объекта; налога на приобретенную недвижимость (3,5% от стоимости объекта); из нотариальных расходов и расходов на регистрацию (1% от стоимости объекта) и маклерского провизиона (процент от стоимости объекта, который в каждой Федеральной Земле Германии разный, в среднем ставки составляют 3 - 5 процентов).