Новая Индия. Опыт градостроительства

15 августа 2006 года Кушал Пал Сингх отпраздновал свое 75-летие. Этот человек для многих воплощает созидательное начало в современной Индии — за последние 25 лет он создал не только сотни зданий и целые города, но и собственное многомиллиардное состояние.

Летом должно было состояться весьма важное событие в индийской экономике — одна из крупнейших частных строительных корпораций страны DLF (Delhi Land and Finance), принадлежащая К. П. Сингху и его семье, планировала первичное размещение части своих акций (IPO) на Бомбейской фондовой бирже.

 

 

По оценкам специалистов, такой шаг превратил бы Индию в фондовый рынок, где определяющую роль играет собственность, как это происходит в Гонконге и Токио.

Из-за случившегося в мае обвала индийского рынка и падения рупии IPO было отложено, однако мировая печать успела заинтересоваться семьей Синг-хов и историей их бизнеса. История оказалась действительно увлекательной. К. П. Сингх один из первых сумел оценить потенциал роста индийской экономики и предложил новые масштабы и новое качество строительства на основе частно-государственного партнерства и привлечения в страну иностранных компаний.

Несостоявшееся дезертирство

«Если бы не мой полковник, прекрасно разыгравший свою партию, чинил бы я сейчас самолеты в каком‑нибудь английском захолустье!» Во многих интервью К. П. Сингх неустанно выражает признательность своему командиру, хотя с тех пор, когда тот принял участие в судьбе молодого индийского военного, прошло полвека.

Сингх родился в семье состоятельных индийских землевладельцев и адвокатов. Окончив колледж, он отправился в Англию — учиться на авиаинженера. Во время учебы британская военная комиссия призвала его служить в престижную индийскую армию. Однако военная жизнь пришлась Сингху не по вкусу, и он решил сбежать обратно в Лондон, к своим самолетам. Когда командир узнал об этом плане, то поступил весьма неожиданно: он предложил дезертиру свою помощь и взялся доставить его в целости и сохранности в аэропорт, но предупредил, что после этого ему придется до самой смерти жить с позорным клеймом труса и дезертира. Сингх понял, что погорячился, и отслужил в армии еще девять лет. Биографию К. П. Сингха определили его военное прошлое, опыт западной жизни, деловая хватка тестя и случайная встреча с будущим премьер-министром Индии. В остальном все как у всех — талант, труд и удача.

Сингх, Сингх, земля и независимость

Пока К. П. Сингх рос и учился, его однофамилец и будущий тесть Чаудхари Рагхвендра Сингх зарабатывал доброе имя для будущей семейной империи. В британской Индии Ч. Р. Сингх был госслужащим, но всегда интересовался бизнесом. Он предвидел, что создание на части индийской территории отдельного мусульманского государства — Пакистана — приведет к массовой миграции населения, которая в свою очередь вызовет огромный спрос на жилье. В 1946‑м, за год до провозглашения независимости Индии, он ушел со службы и создал компанию Delhi Land & Finance.

У Сингха‑старшего не было достаточного начального капитала, поэтому он ходил по домам и уговаривал крестьян, живших вокруг Дели, продавать ему землю в кредит с условием, что потом выплатит им не только стоимость участка, но и проценты. Так по крупицам он собирал солидные земельные участки и продавал их под застройку. Этот путь оказался чрезвычайно удачным: на территориях, прошедших через DLF, было построено больше 20 жилых и торговых районов по всему Дели, включая многие кварталы, которые сейчас считаются весьма престижными. Однако благоденствие закончилось в 1957 году, когда правительство фактически национализировало строительный комплекс индийской столицы и вытеснило с этого рынка частных игроков. Тогда Ч. Р. Сингх свернул свои операции с землей и вложил заработанные средства в другие виды бизнеса, в частности в производство промышленных батарей и электромоторов.

Тем временем в семье Ч. Р. Сингха случилось важное событие — в середине 1950‑х годов его дочь Индира и молодой военный К. П. Сингх поженились. А в 1960 году К. П. Сингх расстался с армейской службой и присоединился к бизнесу тестя.

К началу 80-х стало совершенно ясно, что правительство неспособно решить жилищную проблему. Ситуация в городах стремительно ухудшалась. В результате несанкционированной застройки городское планирование существовало только на бумаге, а цены на жилье вышли из‑под контроля. Потребность в качественном строительстве ощущалась необычайно остро. Успевшему к тому времени освоиться в деловом мире К. П. Сингху хотелось размаха и самостоятельности. Тогда на семейном совете родилось решение вернуться к истокам компании DLF — к операциям с недвижимостью. Как говорил впоследствии К. П. Сингх: «почему бы не поработать над тем, чтобы сделать этот бизнес открытым? Он все равно должен был рано или поздно стать открытым, а у нас уже была известная торговая марка — DLF».

Знаменательная встреча

В индийской столице количество земли, которое по закону мог приобрести один человек, было очень невелико, поэтому Сингхи решили сделать оплотом своего земельного бизнеса район Гургаон, расположенный рядом с Дели, но на территории соседнего штата Нарьяна. Там закон не ограничивал размеры земельной собственности, принадлежащей одному владельцу. С прежних времен у Сингха‑старшего здесь осталось 40 акров земли (1 акр = 4043 кв. м), которые его зять К. П. Сингх собирался приумножить. Вряд ли ему это удалось бы, если бы не счастливый случай.

В 1980 году сын тогдашнего премьер-министра Индии Индиры Ганди Раджив и его друг проезжали на автомобиле через Гургаон. Машина перегрелась как раз напротив того дерева, под которым К. П. Сингх пережидал зной. Путешественники отправились за водой к колодцу и остановились поболтать. Когда Раджив Ганди спросил у Сингха о его деятельности, тот рассказал, что его семья в начале 1960‑х годов была вынуждена прекратить операции с недвижимостью из‑за государственной монополии в этой сфере. Он поделился с Ганди идеей купить побольше земли и построить в Гургаоне, в 27 км от центральной части Дели, современный пригород. А заодно посетовал, что реализовать эту идею невозможно из‑за противодействия местных властей, которые, ссылаясь на закон 1975 года, не дают строить на землях фермеров. Ганди идея заинтересовала. Вскоре он организовал встречу Сингха с руководством штата Нарьяна, в результате которой было изменено местное законодательство: земли сельхозназначения разрешили застраивать. Как говорит К. П. Сингх: «если бы не Раджив Ганди, урбанизация Индии так и осталась бы несбыточной мечтой. Раджив убедил меня, что стоит заняться тщательно спланированной застройкой. Он помог со всякого рода разрешениями. Я думаю, именно его видение будущего Индии помогло создать Гургаон в качестве ролевой модели для последующего строительства, несмотря на то что многие были против».

Но получить разрешение — это только полдела. Чтобы купить достаточно большой участок земли, пришлось проявлять чудеса дипломатии. И К. П. Сингх во многом повторил путь тестя. Четыре десятилетия спустя проблемы были те же: земля поделена на множество маленьких участков, и у каждого по несколько несговорчивых владельцев. Сингху пришлось выучить местное наречие, чтобы общаться с потенциальными продавцами на одном языке. Один землевладелец особенно долго упрямился. Когда Сингх пришел к нему в очередной раз, хозяин вынес из дома два стакана молока. На тот, который он протянул Сингху, неожиданно села муха. Что было делать? «Если бы я сказал, что в стакане муха, я бы задел его самолюбие, и тогда мне не удалось бы с ним договориться. Так что пришлось выпить молоко, потихоньку сдувая муху к другому краю стакана. Я не мог позволить себе испортить отношения с этим парнем». Эта маленькая жертва оказалась ненапрасной, фермер в конце концов уступил напору Сингха.

Город, который построил Сингх

Так, шаг за шагом, Сингх собрал больше 3000 акров земли в Гургаоне. Изначально стоимость одного акра составляла около 2 тыс. долл. — в несколько раз меньше, чем нынешние рыночные цены на землю в этом районе. Одновременно с покупкой участков Сингх продолжал заниматься импортом промышленного оборудования, обрастая связями в деловом мире, которые впоследствии сыграли важную роль в привлечении серьезных арендаторов.

Главным успехом в охоте Сингха на акул международного бизнеса можно считать «заманивание» в Индию компании General Electric (GE). Знаменитый генеральный директор американской GE Джек Уэлш, чьи бизнес-таланты вдохновляли и вдохновляют многих менеджеров, в своих мемуарах написал, что в 1989 году Сингх покорил его, устроив в Индии четырехдневный праздник по случаю его визита. Уэлша принимали во Дворце махараджей, его приветствовали красочно разодетые наездники на слонах, а на лужайке из цветов был сооружен гигантский логотип GE. Неудивительно, что спустя шесть лет GE стала самым крупным арендатором Гургаона. И GE не пожалела о своем решении. Как сказал один из топ-менеджеров, найти в Дели нечто сопоставимое по размерам и качеству было просто нереально, а «в DLF действительно понимали, что нужно компаниям вроде нашей». В результате GE заняла почти 4650 кв. м офисных площадей в Гургаоне и стала приманкой для другой крупной рыбы.

Строительство нового Гургаона, известного также как DLF‑Сити, происходило в пять этапов в соответствии с единым планом. В нем есть все, что необходимо для нормального автономного функционирования: высококачественное жилье, торговые центры, офисные комплексы, общественные здания, школы, больницы, рестораны, гостиницы, спортивные сооружения и даже поле для гольфа — предмет особой гордости К. П. Сингха, обожающего эту игру. Из забытого богом пустующего уголка земли Гургаон превратился в современный престижный пригород, куда охотно стремятся и компании в поисках более низкой, чем в Дели, арендной платы, и их сотрудники, которые не хотят тратить время на поездки до места работы. Огромное количество call-центров международных компаний находятся именно здесь. Вслед за GE в Гургаоне обосновались British Airways, Nestlе’, PepsiCo, American Express, IBM, Ericsson и др. Гургаон стал самым крупным в Азии современным частным городом, построенным с нуля, образцом новаторского подхода к градостроительству.

Особенности национальной урбанизации

Хотя индийский рынок земли стал более открытым, а по новым законам на нем могут действовать и иностранные игроки, зарубежные компании не торопятся воспользоваться появившимся шансом и с головой окунуться в таинственный мир Востока. Они предпочитают действовать через мест-ных посредников, хорошо знающих национальную специфику и умеющих найти подход к местной бюрократии. В качестве такого посредника Сингх незаменим: он известен, пользуется уважением, обладает нужными связями и незаурядным мастерством ведения переговоров.

Что касается отношения государства к строительному бизнесу, то, по мнению Сингха, оно должно создавать возможности, разрешать спорные ситуации и вообще поддерживать частного застройщика, вместо того чтобы самому проектировать и строить. Причем государство само заинтересовано в таком партнерстве. его результатом являются новое продуманное и современное жилье, новые рабочие места, увеличение ВВП и повышение привлекательности Индии для внешнего капитала.

В строительном бизнесе Сингх всегда стремился утверждать прозрачность финансов и высокие инженерные, архитектурные и дизайнерские стандарты.

Традиционно операции с недвижимостью в Индии совершались полуподпольно, с использованием крупных сумм наличности. Сингх настоял на том, чтобы все платежи делались только чеками и были полностью легальны. «Если бы мы позволили себе принимать наличность, наши продажи были бы вдвое больше», — вздыхает Сингх.

Что касается офисных площадей, то DLF одна из первых обнаружила, что сдача офисов в долгосрочную аренду является удачной альтернативой их продаже. Компании, которые не хотели обременять себя лишней недвижимостью на балансе, приветствовали аренду, а DLF получала устойчивый доход от арендных платежей даже тогда, когда цены на недвижимость падали.

После успеха Гургаона Сингха уже ничто не могло остановить. Он планомерно осуществляет экспансию — и территориальную, осваивая новые районы Индии, и качественную, постоянно диверсифицируя свой бизнес. Помимо жилья и офисов DLF активно вторгается на рынок строительства крупных торговых и торгово‑развлекательных центров, вплотную подошла к строительству дорог, мостов и других объектов инфраструктуры. Она продолжает скупать земли, причем уже не только и не столько у фермеров‑одиночек, сколько за большие деньги на земельных аукционах. Так, DLF заплатила 160 млн долл. за участок размером 17 акров в центре Мумбаи, на котором раньше располагалась государственная мануфактура.

От семейного предприятия к акционерному обществу

Империя Сингхов продолжает существовать как семейное предприятие. Теперь в нем наравне с Кушалом Палом участвуют его сын Раджив и дочь Пия. Раджив Сингх окончил Массачусетский технологический институт с дипломом инженера и там же получил базовое образование в области менеджмента. В DLF он занимает пост вице-председателя, обеспечивает общую стратегию развития компании и контролирует операции компании внутри страны. Пия Сингх также училась в США, в Пенсильванском университете, работала в одном из американских подразделений GE, а теперь, уже в рамках DLF, занимается строительством ритейл-центров и развлекательных комплексов.

Про главу компании К. П. Сингха по‑прежнему известно не так много. В интервью кроме истории несостоявшегося дезертирства он обычно рассказывает о своей вере в будущее Индии вообще и ее строительного комплекса в частности, а также о своей потребности заниматься благотворительностью, чтобы облегчить жизнь обездоленных. Когда дело доходит до строительных проектов, Сингх не колеблясь нанимает лучших западных архитекторов, дизайнеров и экспертов. Так, в интересах бизнеса он заключил долгосрочный союз с ирландским строительным гигантом Laing O'Rourke, строившим терминал в Хитроу, дубайский аэропорт, Millennium Dome и множество других ответственных сооружений.

Сегодня Сингхи стремятся превратить свое семейное дело в акционерное общество и разместить на Бомбейской фондовой бирже более десятой части его акций. Сейчас доля Сингха и его семьи в компании составляет 99,5 %; продано будет максимум 12,77 % акций. В случае если IPO состоится, оно будет крупнейшим в индийской истории, а состояние Сингха стремительно вырастет. У него появится шанс стать самым богатым индийцем в мире, а у его компании — возможность попасть в первую мировую пятерку в этой отрасли.

Самой компании IPO принесет столь необходимые для дальнейшего развития финансы, позволит повысить прозрачность и привлечь иностранный капитал. Но есть, разумеется, и обратная сторона медали: если крупный проект потерпит неудачу, это немедленно скажется на стоимости акций и компании в целом, тогда как для закрытого семейного бизнеса подобные неудачи имеют гораздо меньшие последствия.

Новые горизонты

Как бы ни сложилась судьба DLF на бирже, в целом, по оценкам компании Merrill Lynch, сектор экономики, связанный с недвижимостью, может увеличиться больше чем вчетверо и к 2010 году достигнуть 50 млрд долл. За последние три года цена на землю в индийских городах выросла в среднем в три раза. Устойчивый экономический подъем привел к быстрому росту индийского среднего класса, а там, где растет средний класс, всегда будет спрос на качественное жилье, офисные площади и торговые центры.

Если все пойдет по плану, в ближайшие годы DLF станет самым крупным в Индии застройщиком, присутствующим в 14 больших и 35 городах поменьше, и тем самым превратится из региональной компании, действующей преимущественно в Северной Индии, в общенациональную. При этом руководство хотело бы многократно воспроизвести модель DLF-Сити по всей Индии через установление партнерских отношений с местными фирмами, знающими местную специфику и бюрократию.

Вторая задача — расширение ассортимента строительных услуг в каждом сегменте строительного рынка. Для DLF основными сегментами являются жилищное строительство, торговые и торгово‑развлекательные комплексы, офисные помещения и объекты инфраструктуры.

Для жилищного строительства предложены три основные модели. Первая — уже хорошо освоенное массовое строительство индивидуальных домов и многоквартирных многоэтажных зданий. Второе — строительство в Гургаоне комплекса элитных квартир под названием DLF Golf Links. Предназначенная для него территория расположена на краю нового поля для гольфа международного уровня, разбитого рядом с более старым и ставшим уже знаменитым полем им. Арнольда Палмера. Наконец за пределами Гургаона предполагается строить элитные курортные комплексы, для этого уже куплены два участка земли на Гоа. Вершина планов в сегменте класса люкс — суперотель для одной из мировых сетей, соединенный с комплексом апартаментов того же уровня; проект планируется заказать архитектору с мировой известностью. Другой амбициозный проект — заключить союз с Hilton Hospitality Inc. и построить в Индии 100 отелей этой мировой сети.

Торгово‑развлекательные центры, которые возводит DLF, должны поймать в свои сети всех платеже-способных индийцев, по крайней мере, этого очень хочет Пия Сингх. Для любителей приключений планируется построить тематические парки, возможно, даже совместно с Walt Disney Co. Любители роскоши смогут развлекаться и совершать покупки в «Эмпорио» на юге Дели, куда уже устремились многие мировые бренды, такие как Louis Vuitton, Gucci и Cartier. А патриоты не обойдут вниманием гургаонский Mall of India — самый большой в стране молл площадью около 93 тыс. кв. м, где будет все что душе угодно: развлекательный центр, стадион для джоггинга и даже искусственное озеро с водными шоу.

Офисные здания — традиционно сильное место DLF. из списка Forbes-500 70 компаний арендуют офисы у DLF. Многие офисные башни в Гургаоне DLF строила на заказ, выполняя пожелания будущих арендаторов. Иногда ради их удобства компании приходилось брать на себя неожиданные функции. В Гургаоне нередко выключали электроэнергию из‑за ее дефицита; летом блэкаут мог продолжаться по четыре — шесть часов в день. Чтобы оградить своих арендаторов от такой неприятности, DLF обеспечила бесперебойное питание основных служб сама. А поскольку дизель-генераторы оказались слишком дороги, построила собственную газовую электростанцию, причем отработанный газ используют в других инженерных системах.

Все здания отвечают не только национальным, но и самым суровым американским стандартам противопожарной безопасности. Для арендаторов устраивают специальные тренинги на случай пожара. Руководит противопожарной службой DLF не кто‑нибудь, а бывший главный пожарный города Дели. Такое усердие было оценено по достоинству: если раньше 80‑90 % офисов в новом здании находили клиентов за два с половиной — три года, то теперь уже через год заняты почти все площади.

Инфраструктурные проекты — последнее увлечение Сингхов. Они собираются строить не только четыре специальные экономические зоны в Северной Индии, но и скоростные автомагистрали, мосты и аэропорты. В общем, строить Индию.

Александр Смирнов Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...