Основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

В данной работе сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости.
Это достаточно сложная задача, т.к. факторов много, практически все они тесно переплетены и определяются сферами политики, экономики, общественно-массовой психологии, демографии. В таких условиях вычленить, описать, проанализировать отдельно взятый фактор означает, что какие-то из связей необходимо отбросить.

Так все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

 

 

Такое деление весьма условно, и основано на том, что для первой группы методы формализации и статистического анализа удаётся использовать достаточно широко, а для второй – лишь локально и эпизодически.

1. Социально – экономические факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Так рост доходов населения в 2005 году составил порядка 40%, а рост цен на киевскую недвижимость – 60-65%. Почему такое несоответствие?

Во-первых, данные о доходах населения, представленные органами статистики, слабо учитывают теневую составляющую. А она достаточно весома.

Во-вторых, уровень доходов – это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Состояние экономики

Определить каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость киевской недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости.

Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на киевскую недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт 2005 года, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.

В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами» пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения «собственного дела». Нередко и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их (пока есть свободные ниши) в мелкий и средний бизнес.

Интерес к рынку недвижимости (как чуть ли ни единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

Становление среднего класса, развитие малого и среднего бизнеса, увеличение количества рабочих мест. Высокая инвестиционная привлекательность региона для иностранных предпринимателей.

Представители именно среднего класса являются основной движущей силой, способной влиять на цены. К сожалению, подавляющему большинству украинцев до среднего класса еще очень далеко.
И все-таки процесс идет.

Активно развивается бизнес (и малый, и средний, и крупный). Создаются новые компании, открываются представительства иностранных фирм. Множатся торговые и офисные центры.

Знающие, предприимчивые люди с каждым годом все более востребованы. Фирмам необходимы топ-менеджеры и опытные специалисты. И все они претендуют либо на очень солидные зарплаты, либо на проценты от доходов.
Всё это формирует конкурентную среду отечественным работодателям (в том числе, и по уровню зарплат), способствует повышению благосостояния наших граждан, приближает их к среднему классу, без которого невозможно успешное развитие города и страны.

Конечно же, деньгами подобные люди не сорят. Но, ощущая свою востребованность (а вместе с ней и уверенность в будущем), предъявляют повышенные требования к уровню жизни, охотно берут кредиты (о влиянии которых ниже) и способствуют росту цен на недвижимость.

Трудовая и культурная миграция. Массовое стремление граждан Украины переселиться в Киев.
В Киев устремляются очень многие. В том числе граждане других стран. Причин для переселения в Киев – много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования.
Именно тут у наиболее талантливых, трудолюбивых, предприимчивых граждан Украины наилучшие возможности и перспективы перейти в «средний класс», о котором говорилось выше.

Наши граждане это понимают; потому изо всех регионов устремляются в столицу. Социологические исследования показывают, что в Киеве хотели бы жить более четверти всех граждан Украины. Среди них - представители региональных элит, бизнесмены, квалифицированные специалисты, «заробiтчани», зарабатывающие деньги за рубежом.

К тому же и многие иностранцы, в том числе бывшие наши соотечественники, тоже не прочь, если не переселиться в Киев, то хотя бы бывать тут наездами и/или наладить тут свой бизнес.

Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки киевских квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью ипотечных кредитов. Естественно, что всё это – мощные пружины, толкающие вверх цены.

Развитие ипотечного кредитования (улучшение его условий). Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов
Ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены.

Для массового потребителя ипотека более-менее доступна всего несколько лет. В 2003 году ставка по валютным кредитам была порядка 16%. Потом ежегодно снижалась: в 2004году – 14-15%, в 2005 – 12-14%, в 2006 – 11-12%.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и немало людей, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные однокомнатных квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Влияние ипотеки (а также фактора снижения ставок по кредитам) мы наблюдаем при оформлении реальных сделок. Доля сделок, с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году эта цифра колебалась на уровне 5%, в 2004 – 10-15%, то в 2005 достигла 50%. Подобное наблюдение характерно для агентств, работающих в сегменте массового жилья.

К сожалению, в условиях безудержного роста цен, ипотека зачастую является не инструментом, помогающим решить жилищный вопрос, а инструментом, помогающим угнаться за ценой.

Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и увеличению стоимости жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Всё это лишний раз подтверждает, что у любой медали есть две стороны: стремление улучшить что-то одно зачастую приводит к ухудшению другого.

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств. Недоверие к валютам.
В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю или акции небольшого числа предприятий.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых – отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании наших соотечественников особое место.

События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов, показали, насколько наши граждане доверяют долларам и прочим дензнакам. Именно тогда наши граждане массово достали свои подматрацные сбережения в «свободно» конвертируемой валюте и понесли их на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза.

Колебания доллара были и летом 2003 года. В апреле-мае 2005 года вера наших граждан в вечно зеленые «условные единицы» была подорвана более чем основательно. Да и к банкам доверие тогда было сильно подорвано. Ведь стоит опрокинуться какой-либо валюте, и где тогда окажутся банки!?

Вкладывать деньги в банковские металлы можно; но заработать в этом случае сложно. Уж больно высокая маржа при купле-продаже.

Вкладывать деньги в акции предприятий дело сомнительное, а для большинства наших граждан - безнадежное. Поскольку, не имея достоверной информации, не имея возможности управлять предприятием, вряд ли стоит надеяться на получение прибыли (и даже на то, что ее вообще покажут).

Подобное состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость наилучшее место для таких целей.

Именно поэтому основные накопления киевлян перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.

Появятся альтернативные способы размещения денежных средств, заработает цивилизованный фондовый рынок – значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике.

Стабильный и низкий уровень налогообложения сделок с недвижимостью и владения жильем. Отсутствие налога на недвижимость существенно повышает привлекательность недвижимости, как с точки зрения долгосрочных инвестиций, так и с точки зрения спекуляций-перепродаж. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

Изменение статуса микрорайона

Повышение статуса микрорайонов, в том числе, связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья

При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным.

Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен.

Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений – всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон – значит цены там будут выше чем в соседних.

Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне – все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Монополизация первичного рынка, которая проявляется в сложности получения земельных участков и разрешений на строительство, создании препятствий для иностранных компаний, использовании различных коррупционных схем. Как известно, монополизация позволяет не только диктовать цены и условия на рынке, но и существенно снижать качество товара. К тому же любая монополия требует постоянной поддержки; а это, в свою очередь, предполагает использование коррупционных схем. Вот и выходит, что коррупция порождает монополию, а монополия способствует росту коррупции. И каждый новый виток этой спирали приводит к удорожанию жилья на первичном рынке. А удорожание жилья на первичном рынке мгновенно трансформируется в удорожание жилья на вторичном рынке.

Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир
При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным.

Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. К сожалению, можем констатировать, что без изменения политики строительства жилья ситуация не изменится.

Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция – это уж как получится.

Предоставление льготных молодежных кредитов в 2004-2005г.г. создало просто колоссальный спрос в этом сегменте и еще более увеличило темпы роста цен.

Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен.

И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.

2. Политико-психологические факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:

- состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;

- степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;

- проведение политических и выборных кампаний;

- проведение PR-кампаний, направленных как на разогрев рынка, так и на обвал цен на рынке;

- организация массовых акций протеста против строительства в центральных и других тесно застроенных районах;

- уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.

Именно поэтому мы начали данный раздел перечислением наиболее весомых политико-психологических факторов, имея в виду, что их взаимосвязь и влияние будет рассмотрена на конкретных примерах.

Наиболее яркие и показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов.

Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Также банкиры в один голос заявляли об ограничении ипотечного кредитования, ужесточении условий выдачи кредитов, повышении процентной ставки.

Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда. Отовсюду звучали пророчества об остановке производства, катастрофическом падении ВВП, кризисе в экономике страны, других негативных процессах.

Это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства стала почти подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.

Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для очень значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.

Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.

Рассматривая вопросы ценообразования, будет некорректно умолчать о «Выборах». При этом не стоит переоценивать этот фактор. Нашу страну можно назвать страной выборов. Далеко не всегда выборы влияют на ситуацию на рынке недвижимости. Массовый покупатель в какой-то мере привык к вечным сменам правительства и постоянным выборам.
Но вот для крупного капитала выборы – фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не спешат вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.

А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке. Поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.

Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел – был рост. Однако во время оранжевой революции рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.

После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.

Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.

Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей.

Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

Положительные факторы:

- резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение в Киев мощных иностранных строительных компаний (естественно, что всё это предполагает открытость и гласность процессов и решений, относящихся к выделению земли и разрешений на строительство, а также ликвидацию коррупционных схем и возможностей чиновников наживаться на жизненно важных потребностях людей);

- развитие регионов Украины, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности;

- создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, развитие фондового рынка, а также создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).

Отрицательные факторы:

- кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;

- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);

- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;

- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.

Самостоятельным пунктом стоит оптимальная налоговая нагрузка на строительство, владение и приобретение жилья. С помощью налогов можно и нужно регулировать цены на недвижимость. Но при этом учитывать, что введение любого налога имеет как положительные, так и отрицательные стороны. По нашему мнению, налог на недвижимость должен быть. Но он должен быть таким, чтобы обеспечить баланс интересов всех слоев населения. Инвестиции в киевскую недвижимость должны быть по-прежнему привлекательны для отечественных и зарубежных инвесторов. И при этом содействовать решению жилищных проблем социально незащищенных слоев населения.

Как совместить вместе столь противоречивые требования – необходимо думать, анализировать, проводить широкие обсуждения этих сложных проблем. Для этого необходимо резко расширить аналитические исследования рынков недвижимости, привлекать к подобным исследованиям высококлассных специалистов, создавать аналитические центры с соответствующим финансированием. А пока аналитика, опирающаяся на специалистов и компьютеризированные (человеко-машинные) системы сбора и обработки данных, ведется практически на голом энтузиазме. А на подобный энтузиазм (подкрепленный далеко идущими планами развития) готовы лишь очень немногие компании. Что, конечно же, сдерживает исследования.

Выводы и рекомендации по увеличению доступности рынка недвижимости для среднего класса и менее обеспеченных слоев населения

Рассчитывать, что киевский рынок недвижимости в обозримом будущем станет намного более доступным для всех граждан Украины, вряд ли стоит. И, тем не менее, определенные положительные сдвиги в этом направлении вполне возможны . Для этого, по нашему мнению, необходимо:

1. Обеспечить прозрачность всех процессов, связанных с выделением земли и строительством. Предоставление прав на реализацию проектов и строительство на конкурсной (тендерной) основе.

2. Обеспечить четкое правовое регулирование действий всех участников рынка недвижимости, что возможно лишь в условиях, когда четко установлены права и обязанности сторон, зафиксирован объем и уровень риэлторских услуг, налажена сертификация агентов и компаний. Для этого необходимо принять соответствующие нормативные акты, в том числе Закон Украины "О риэлторской деятельности".

3. Привлечь высококлассных специалистов, которые должны совместно с органами власти и общественностью наметить оптимальные пути и тенденции развития Киева и Киевского региона. После чего организовать массовое публичное обсуждение предлагаемых путей.

4. Под руководством органов исполнительной власти, но с обязательным привлечением специалистов и представителей всех заинтересованных сторон (включая общественные и профсоюзные организации), разработать программу реализации позитивных факторов развития рынка недвижимости, влияющих на решение жилищной проблемы.

Александр Бондаренко,Алексей Котенко Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...