Отели. Пух, перья и инвестиции

Всемирно известные гостиничные сети делают ставку на рост и рационализацию в рамках глобального рынка. Инвестиции в гостиничные сети растут в странах с переходной экономикой — в Азии, на Ближнем Востоке и в Центральной Европе. Особенно динамично развиваются азиатские сетевые отели, которые мечтают о выходе за пределы континента — на мировую арену. Эти выводы красноречиво подтверждает рейтинг французского агентства MKG Consulting Group.

В целом в прошедшем году на рынке отелей не было сколько-нибудь значительных поглощений.

 

 

Напротив, появился имиджевый брэнд — первый отель сети Indigo открылся в Атланте. Некоторые сети пробуют перепозиционироваться и занять более дешевую ценовую категорию.

Например, год назад запустив свою франчайзинговую программу, Hilton International уже сегодня заявляет об успехе брэнда Scandic, ориентированного на средний класс. Дипак Сет из компании Hilton отмечает, что уже можно говорить о 70%-ном росте рынка. “Hilton хочет установить присутствие в средней ценовой нише, — говорит Дипак Сет. — Сначала мы обратим внимание на такие страны, как Италия, Германия, Австрия и Испания, а уже затем — на Францию, Швейцарию и страны Восточной Европы”.

Компания намерена развиваться за счет небольших неаффилированных гостиничных сетей, аффилированных независимых объектов и новых зданий. Первая отель по франшизе Hilton под маркой Scandic открылась в январе этого года в Бари (Испания). В самое ближайшее время откроется еще восемь объектов в Италии. Один из них будет находиться в римском аэропорту.

Первые в сетях

Самой популярной в мире по-прежнему остается гостиничная сеть Best Western. В настоящее время к ней относятся более 4000 отелей в более чем 80 странах мира.

Однако в рейтинге гостиничных сетей французской консалтинговой компании MKG Consulting правят бал отнюдь не всемирно известные гиганты. Уже второй год 1-е место в рейтинге занимает гостиничная сеть InterContinental. Не испортило картину даже некоторое уменьшение предложения ее объектов в сравнении с предыдущим годом (-0,7%). Также снижением предложения на -3,1% характеризовалась деятельность сети Holiday Inn (в частности, марки Crown Plaza).

В свою очередь, InterContinental последовательно проводила политику сокращения капиталовложений, стремясь стать исключительно гостиничным оператором и раздатчиком франшиз. На родине, в Британии, группа выставила на продажу более 70 объектов недвижимости. Стратегия размещения активов по всему миру принесла группе около 1,75 млрд фунтов стерлингов (более $3 млрд) дохода. Нынешний год не станет исключением — на продажу выставлено несколько отелей в Северной Америке и на Тихоокеанском побережье.

2-е место в рейтинге MKG Consulting по-прежнему занимает группа Cendant,за год рост объемов ее предложения гостиничных объектов составил 0,5%. Ради повышения стандартов качества Cendant пересматривает свою систему работы с дешевой недвижимостью, в частности уменьшая долю марки Villager Lodge за счет другой, более престижной марки, Knights Inn.

Самым значительным событием для этой американской сети в 2004 г., несомненно, стало поглощение “остатков” брэнда Ramada International, в числе владельцев которого раньше находился и Marriott. Ранее группе Cendant уже принадлежала часть брэнда в Северной Америке. Теперь же, став единственным владельцем брэнда Ramada, группа инвестирует несколько миллионов долларов в его перепозиционирование в соответствии с повышенными стандартами. Не исключено, что брэнду будет дано новое название, а также произойдут кардинальные изменения в высших эшелонах руководства. Главная цель — стать более международно ориентированным. Используя марки Ramada International и Days Inn как опытные образцы, группа Cendant планирует и дальше расширять свои границы.

Несмотря на передачу всех прав на Ramada International и, соответственно, потерю 15 000 гостиничных номеров, группа Marriott понесла лишь ограниченные убытки (предложение снизилось на 2,2%). Выручили “звездные” брэнды — Marriott, Courtyard и Renaissance, они продолжают стабильно развиваться. Marriott также планирует выйти за пределы внутреннего рынка, где она уже исчерпала все возможности. “Мы наращиваем парк отелей по всему миру и надеемся, что новые объекты собственности придадут вес нашей группе, — подтверждает выбор этой линии поведения старший эксперт группы по инвестициям Marriott International Лаура По. — Сегодняшняя Европа являет собой процесс конверсии, тогда как азиатский и ближневосточный рынки — площадки для строительства. Что касается США, то это смесь первого и второго”.

Сладкие сны

Знаковым шагом в группе компаний Marriott в 2004 г. стала замена кроватей и постельных принадлежностей во всех отелях. В итоге произошла смена 600 000 кроватей, на что группа компаний затратила 20% средств бюджета.

“Чтобы завершить все за год, мы инвестировали $40 млн. Исследования предпочтений потребителей показывают, что клиенты готовы больше платить за номер. Новые кровати будут соответствовать повышению рейтинга нашей сети на мировой арене”, — констатируют представители Marriott.

Новая “постельная” концепция занимает почетное место также в сети Accor. Акция “Моя постель” предлагает клиентам отелей Sofitel новые кровати с элитными постельными принадлежностями из пуха и пера.

Лидирующая в Европе (годовой прирост предложения — 2,2%) сеть Accor укрепила позиции и на мировой арене, где в 2005 г. она занимает 4-е место. Этому способствовала повышенная активность группы компаний в 2004 г. Долевое участие в Club Mediterranee, партнерство с группой Lucien Barriere в части казино, укрепление партнерства с Dorint, полное поглощение холдингов в структуре GO voyages, усиление брэндов Ibis и Novotel на международной арене — вот только некоторые из безусловных достижений Accor. За исключением нового экономичного брэнда Formula-1, все марки сети демонстрируют стабильный рост на внутреннем рынке. Великобритания и страны Центральной и Восточной Европы открывают широкие возможности для брэндов экономкласса.

За пределами Европы группа Accor отдает предпочтение деятельности в Китае, Индии, России, на Ближнем Востоке и в Латинской Америке. По словам генерального менеджера по развитию сети Accor, группа компаний планирует достигнуть 550 000 номеров к 2008 г. и 5000 отелей к 2010 г. Чтобы быстрая экспансия стала успешной наверняка, французская группа основала достойную партнерскую структуру — Colony Capital. Американский инвестиционный фонд вложит миллиарды евро во французскую группу, чтобы за три года осуществить то, на что планировалось пять лет.

Франчайзинг ведет наступление

Следующие по рейтингу сети Choice (+3,9%) и Hilton Corporation (+2,8%) продемонстрировали устойчивую положительную динамику и стремление к лидерству. Американский франчайзи практически приблизился к рекордной 50-тысячной отметке: в 2005 г. компании Choice удалось ввести в строй 47 727 новых номеров. 2004 год был отмечен новыми стандартами, разработанными для брэнда Comfort Inn, и заменой логотипа на новый. “Группа Choice решила ввести новый слоган на баннер. Это должно было оживить несколько приевшийся за последние годы имидж”, — поясняет Дэвид Кук, председатель совета директоров группы Choice Hotels Europe. После пяти лет убытков главная франшиза Choice в Европе (за исключением Скандинавии) снова встала на путь роста.

Другое значительное событие прошлого года состоит в том, что дочерняя структура Choice в Азиатско-Тихоокеанском регионе — Flag — стала называться Choice Hotels Australasia. Это обстоятельство должно укрепить позиции американской группы компаний в регионе в целом и в Китае в частности.

Продолжает развиваться Starwood. Эта группа подписала несколько контрактов на управление отелями марок Sheraton, Westin, Four Points (Sheraton) и Luxury Collection. В то же время американская группа работает над приостановлением соглашений с Lehman Brothers. Причина тому — смена руководства в сети Le Meridiеn. Недавно стороны достигли консенсуса — брэнд интегрируется в состав Starwood. Впрочем, это не отнимает у Le Meridiеn (снижение предложения на 11,6%) возможности реализовать план развития и приобрести в течение 2005 г. 20 новых объектов гостиничной недвижимости.

Вместе с тем группа Carlson страдает от сокращения предложения брэнда Radisson. Не помогает даже быстрый рост марок Park Inn (+14,8%) и Park Plaza (+9,9%). За пределами внутреннего рынка Carlson Hotels Asia Pacific готовится к прорыву в Азиатско-Тихоокеанском регионе. В дополнение к брэндам Radisson и Park Plaza Carlson хочет перезапустить сеть Regent в Азии. Последняя является отпочковавшимся от Four Seasons люксовым брэндом.

В 2004 г. Regent вошла на европейский рынок сразу в двух городах — Берлине и Загребе. Это стало возможным благодаря кредитной линии Rezidor SAS, главного поставщика франшиз зоны EMEA. Связи между двумя сторонами еще более укрепятся, когда SAS — “Скандинавские авиалинии”, являющаяся материнской компанией Rezidor, продаст 25% своей доли американскому гостиничному гиганту. В ответ будет подписано соглашение о стратегическом партнерстве сторон на период до 2052 г.

Растущие аппетиты

Существенные изменения в рейтинге произошли не в последнюю очередь благодаря тому, что сеть Hyatt попала в первую десятку. В 2004 г. Chicago Group обошла Hilton International благодаря гигантскому поглощению — приобретению 143 объектов гостиничной недвижимости для среднего класса AmeriSuites. Следующие год-полтора группа работала над преобразованием брэнда, чтобы дать ему новое название. В конце 2004 г. группа самоорганизовалась, переведя всю деятельность, включая результаты последних поглощений, под крышу Global Hyatt.

Среди самых динамичных групп за прошедший год можно назвать Best Value Inn — брэнд Vantage Hospitality. Этот продавец франшиз в сегментах эконом- и миддл-класса увеличил свой парк отелей на 140 объектов (10 000 номеров в год). “Наша сеть была признана самой быстрорастущей за последние два года”, — отмечает директор по маркетингу Best Value Inn Питер Франц.

К другим громким сделкам в США можно отнести слияние Mandalay Resort Group и MGM Mirage, в результате которого образовался гигант на рынке отелей и игорных заведений, а также приобретение брэнда Baymont Inns группой La Quinta. В Европе был запущен брэнд Premier Travel Inn (группа Whitebread) и отмечается прогресс сети Iberostar (рост +11,1), открывшей семь новых отелей.

Что касается управляющих компаний, то швейцарская группа Movenpick практически удвоила свои активы за последние пять лет. В 2004 г. группа открыла шесть отелей, в том числе в парижском Диснейленде, Берлине, а также гигантский отель на 1155 номеров в Медине (Саудовская Аравия). В планах — многочисленные проекты по всему миру. Многие из них будут реализованы на Ближнем Востоке, несколько — в Дубае при участии группы Kingdom Hotel Investment (KHI).

Другая компания, которая пользуется поддержкой принца Саудовской Аравии Аль Валида и его компании KHI, — канадская группа Fairmont. Совместное предприятие между гостиничной группой и Банком Шотландии было основано в конце 2004 г., с тем чтобы увеличить влияние высококлассной сети в Европе. Покупательная способность — сумма, которую предприятие может затратить на приобретение объектов, — составляет 800 млн фунтов стерлингов ($1,4 млрд). Первым приобретением компании стал Grand Hotel в Монако. Кроме того, в этом году Fairmont взяла в управление отель Savoy в Лондоне, приобретенный у ирландского инвестора Quinlan Private. Группа также работает над рядом проектов на Ближнем Востоке и в Африке — недавно KHI приобрела пять отелей в Кении.

Отели завоевали восток

Практика показывает, что в конечном итоге выигрывают те сети, которые имеют далекоидущие планы и не ограничивают себя в расширении. Взять хотя бы первую пятерку сетей в рейтинге. Это компании, которые в течение длительного времени развивали свои сети на всех пяти континентах. Другие участники рейтинга, главным образом члены сегмента высококлассных отелей, также начинают брать на вооружение этот подход. Помимо выгоды от диверсификации финансовых рисков его правильность подтверждается прогнозами роста туристских потоков, в частности внутрирегиональных (такая тенденция особенно четко прослеживается в Юго-Восточной Азии и на Ближнем Востоке), а также экономической экспансии демографических гигантов — Индии, Китая и России (включая бывшие страны СНГ). Новое Эльдорадо — Ближний Восток — не устает объявлять об открытиях. Его примеру следует и Индия.

В 1980-е гг. крупные американские гостиничные группы подали пример развития (часто посредством франчайзинга) профессионального туризма для своих клиентов-бизнесменов. Сегодня им на смену пришли азиатские группы. Открытие рынка китайского заграничного туризма сулит волнующие перспективы. Азиатские группы также надеются, что примеры уже открывшихся отелей будут служить брэндам наглядной агитацией, направленной на европейцев и американцев.

Так, в 2004 г. В Париж пришла сеть Mandarin Oriental, в Праге ее отели будут открыты в 2006 г. Скоро открывающаяся в Ванкувере Shangri-La планирует прийти в Европу в 2009 г. Сеть начнет с Лондона, а точнее — с футуристического моста London Bridge работы знакового итальянского архитектора Ренцо Пьяно. И лишь потом будет завоевывать Париж и Франкфурт.

Азиатские сети не концентрируются полностью на мегаполисах. Например, группа Banyan Tree надеется захватить рынок шикарных курортов, открыв в ближайшие два года девять отелей. Акция планировалась еще в 1997 г., но ее реализации помешали экономический кризис в Азии и разгул мирового терроризма. Сегодня сингапурская группа приняла решение на высшем уровне об открытии отелей в Дубае, Греции, Марокко, Мехико и Китае.

Вместе с тем азиатские группы не исключают развития и на внутренних рынках, где придется довольно серьезно схватиться с всемирно известными отельными магнатами. С возникновением в Индии среднего класса Tai готовится к растущим объемам национального туризма. Индийская группа запускает новый брэнд IndiOne. Цели амбициозные — открыть 150 отелей в стране и в регионе.

В Китае суперэкономичный брэнд Jinjiang Inn (марка Jinjiang International) готовится к подобной акции на внутреннем рынке. Китайская группа, образовавшаяся в результате объединения двух государственных гостиничных групп, планирует переоборудовать имеющиеся 30 000 номеров в 130 отелях в апартаменты в “западном стиле”. Это станет возможным, если разбить весь фонд на 6-7 брэндов. Возможно, вскоре и они станут участниками рейтинга.

Самые-самые

В погоне за заполняемостью отельеры нередко прибегают к ухищрениям. Действительно, звание “самый…” может сделать самый заурядный отель интересным для туристов.

Итак, самый старый отель Hoshi Ryokan находится в Японии, в дер. Авазу. Он построен в 717 г. возле целебного горячего источника. Отель пережил 46 поколений владельцев. В настоящее время это гостиница на 100 номеров, которая может вместить до 450 постояльцев. Каждого вновь прибывшего одевают в традиционное японское кимоно из хлопка — юката.

Самый дорогой отель мира — Empire — находится на о. Борнео (Бруней). Султан Брунея инвестировал в строительство этого в буквальном смысле золотого отеля $2,7 млрд. В отеле 433 номера, бассейн с морской водой занимает площадь 11 000 кв. м, являясь самым большим в мире.

Однако самый дорогой гостиничный номер находится вовсе не в Empire, а в отеле Chrystal Palace Resort and Casino в Нассау (Багамские острова). Он стоит $25 000 в сутки, но клиентов, делающих крупные ставки в казино, размещают бесплатно.

Для любителей экзотики предусмотрены такие чудеса, как пятизвездочный отель на деревьях Arau Tower Lodge. Он расположен на р. Амазонке в 50 км от г. Манауса (Бразилия) и состоит из деревянных башенок, которые пристроены на стволах деревьев. На рекордной высоте (60 м) находится суперлюкс для молодоженов “Влюбленный Тарзан”. В номерах деревянная мебель, а между номерами проложены мостки.

Существует и отель под землей. Он находится в дер. Матмата (Тунис). Трехзвездочный отель Kousseila построен по типу поселений троглодитов. Через отверстие в земле можно попасть во внутренний двор, вокруг которого располагаются номера-пещеры. Несмотря на допотопный антураж, в каждой пещере есть туалет, кондиционер и телевизор. Стоимость проживания — $30 в день.

Ресторан в гостинице расположен за пределами пещеры. Кстати, в этих местах снимались эпизоды “Звездных войн”, и ресторан запечатлен в космической саге.

Самый высокий отель мира (321 м) находится в “Арабской башне” (Burj al-Arab) в Дубае. В отеле 202 номера, стоимость проживания — до $15 000 в сутки. Комплекс включает подводный ресторан, интерьер которого украшает аквариум с акулами.

Самый большой отель мира — MGM Grand Hotel/Casino в столице игорного бизнеса Лас-Вегасе. Это комплекс из четырех 30-этажных зданий. В отеле 5005 номеров, концертный зал на 15 200 мест, а на участке площадью 13,3 га раскинулся парк с аттракционами.

В бывших странах социалистического лагеря отелей было мало. Некоторые из них появились в результате конверсии. Так, в прошлом году бывшее здание Центрального банка Германской Демократической Республики, расположенное неподалеку от Бранденбургских ворот, превратилось в роскошный Hotel de Rome. В гостинице 146 номеров. Построенное в 1889 г. здание подверглось значительным изменениям. Бывшие кабинеты банковских служащих стали номерами, а огромный операционный зал превратился в бассейн. Объем инвестиций в проект составил 71 млн евро.

Слово “мотель”, сокращенное от английского motor hotel, изобрел архитектор Артур Хайнемен. Старейший мотель мира вовсе не так уж и стар. Его строительство в 1925 г. обошлось всего в $80 000. Отель Milestone находится в Сан-Луи-Обиспо (Калифорния, США), на полпути между Сан-Франциско и Лос-Анджелесом. За $1,25 за ночь гостям предлагалось двухкомнатное бунгало с кухней и прилегающим гаражом. Все “номера” выходили во внутренний двор, в котором располагались бассейн и столы для пикников.

Итальянец в Дубае

Сегодня отельный бизнес переживает второе рождение. Окрыленные видимым успехом отельеров, к их числу примыкают люди, весьма далекие от управления недвижимостью. Например, всемирно известные кутюрье. Великий почин положила династия итальянских ювелиров Bvlgari. Основанная в Риме в 1884 г. марка эксклюзивных аксессуаров и ювелирных изделий Bvlgari и по сей день занимает авторитетное место в мире высокой моды. Оборот компании в 2003 г. превысил 750 млн евро, сеть имеет около 200 бутиков по всему миру. В 2001 г. сеть создала совместное предприятия с Luxury Group (дочерней компанией Marriott International Inc., управляющей сетью Ritz Carlton Hotels) — компанию Bvlgari Hotels & Resorts. В планах предприятия — открыть семь эксклюзивных пятизвездочных отелей по всему миру. Первый отель “от Bvlgari” был открыт в мае 2004 г. в Милане. Контрольный пакет акций (54,07%) принадлежит семейству ювелиров, а оставшиеся 45,93% свободно торгуются на Миланской фондовой бирже.

Несказанно удивил как отельеров, так и коллег из мира высокой моды итальянец Джорджио Армани. В мае этого года он подписал соглашение с компанией EMAAR Properties, в рамках которого в течение ближайших 10 лет планируется создание целой сети отелей под маркой Armani Hotels & Resorts. В своем интервью журналу REurope Армани признается, что давно планировал найти достойного партнера в мире недвижимости. Им и стала компания EMAAR Properties, контрольный пакет акций которой принадлежит администрации г. Дубая. Будущую совместную деятельность стороны расценивают как “долгосрочное предприятие с хорошими перспективами”.

Джорджио Армани отметил, что подписание эпохального соглашения означает начало новой главы в “истории Армани”. “На тридцатом году существования брэнда я не мог и мечтать о том, чтобы привнести мою философию стиля и дизайна в коллекцию отелей и курортов”, — подчеркнул он. Кутюрье планирует открыть отели под маркой Armani Hotels & Resorts в крупнейших мегаполисах мира — Нью-Йорке, Лондоне, Париже, Токио, Шанхае, Милане. Но первый отель будет открыт в 2008 г. в Дубае в рамках эпохального проекта Burj Dubai. Это будет отель на 175 номеров общей площадью около 40 000 кв. м. Кроме того, поклонники стиля Армани смогут арендовать один из 160 апартаментов класса люкс, которые разместятся в непосредственной близости от “Дубайской башни”. Дизайн как собственно апартаментов, так и их интерьеров также будет выполнен Armani Group.

Вопросы строительства и управления гостиничными объектами будут находиться в компетенции EMAAR Hotel & Resorts LLC, а Armani Group будет курировать общую концепцию, дизайн и стиль зданий. Протокол о намерениях был подписан еще в прошлом году, но окончательное соглашение достигнуто в конце мая — начале июня. Инвестиции EMAAR превысят $1 млрд.

Занимается отелями и дом моды Версаче. У Донателлы Версаче появилось новое хобби — дизайн интерьеров, которое нашло применение в оформлении роскошных отелей. На сегодняшний день самый известный из них — Palazzo Versace Hotel на Золотом берегу в Австралии. В отеле 205 номеров, 72 кондоминиума и частная бухта с превосходным видом на Золотой берег.

Гости из будущего

Выбор гостиницы — дело тонкое. Как правило, отели в большинстве своем характеризуются группами повторяющихся по дизайну и обстановке номеров. Группа Silken Group решила отойти от общепринятых стандартов и реализовать проект отеля Puerta America в Мадриде (Испания), отвечающего самым что ни на есть разнообразным требованиям. К работе над проектом было привлечено 12 всемирно известных архитекторов и дизайнеров. Концепция предельно проста: каждый этаж отдан “на растерзание” одному из них.

Общие площади планирует Джон Поусон, рестораны — компания “Лиэгр и партнеры”, номера 1-го этажа — Заха Хадид, 2-го этажа — Норман Фостер, 3-го этажа — Дэвид Чипперфильд — все британские архитекторы, 4-го этажа — студия “Плазма”, 5-го этажа — испанские дизайнеры Витторио и Лючино, бары на 6-м этаже — австралиец Марк Ньюсон, номера 7-го этажа — израильтянин Рон Арад, 8-го этажа — интернациональный дуэт Ушида — Финдли, 9-го этажа — дуэт Глюкман — Майнер, 10-го этажа — японец Арата Исозаки, 11-го этажа — испанец Ксавье Марискаль и, наконец, 12-го этажа — француз Жан Нувель. Он же проектировал фасад отеля.

Каждый из мастеров выбрал свой путь. Так, Дэвид Чипперфильд использовал простые, но роскошные материалы, например тканное вручную ковровое покрытие для спален, шелковые обои, белый мрамор. Известный британский архитектор Норман Фостер черпал вдохновение в работах баскского скульптора Чиллида, а лауреат притцкеровской премии Заха Хадид и вовсе отличилась — изобрела альтернативный язык в архитектуре, основанный на цифровом дизайне.

Открытие отеля в июне этого года произвело самый настоящий фурор. Президент Silken Group назвал Puerta America “воплощенной мечтой”, которая, впрочем, стоила немало. Инвестиции в беспрецедентный поликультурный проект составили 75 млн евро. Общая площадь отеля — 34 000 кв. м, в нем 360 номеров.

В России тоже начинают присматриваться к гостиничному бизнесу. Растет число специализированных выставок и конференций. Правда, пока интерес к инвестициям в строительство и реконструкцию гостиниц проявляется в наиболее привлекательных для туристов регионах, к примеру в Краснодарском крае. Возникают предпосылки для создания своих, национальных сетей. Судьба Best Western в России весьма туманна. В нашей стране эта всемирно известная сеть пока представлена единственным отелем “Нептун” в Санкт-Петербурге. А вот наши новые, но уже известные на рынке сети, как-то: HelioPark, “Стабильная линия” — могут рассчитывать на успех. “В России пока могут выиграть либо национальные (в том числе региональные) сети, либо совместные предприятия, образованные с зарубежными брэндами, — говорит директор российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. — Они будут лучше реагировать на специфические требования клиентов и смогут быть более гибкими в условиях постоянно развивающегося рынка”.

Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...