Покупка и продажа недвижимости в США

Все составляющие процесса покупки или продажи недвижимости в Соединенных Штатах проходят при непосредственном участии посредников — представителей продавца и покупателя. Таких агентов здесь принято называть брокерами.

Брокером в США может стать любой гражданин, достигший 18–летнего возраста, полностью прослушавший специальный учебный курс и сдавший экзамен в центральной комиссии штата. Кандидат на получение такой лицензии не должен иметь криминального прошлого и обязан заручиться письменной поддержкой не менее чем трех любых граждан с хорошей репутацией.
После сдачи экзамена и получения лицензии можно начинать трудиться в одной из компаний по продаже недвижимости.

 

 

Для того чтобы открыть собственное дело, необходимо активно проработать не менее двух лет в качестве наемного специалиста в какой-либо из фирм, занимающейся недвижимостью, прослушать еще один специальный курс и сдать еще один экзамен.
Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение его срока действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие комиссионные.
Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, — контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). В данном случае продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.
Еще один вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS).
Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.
В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).
Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.
База данных MLS, упомянутая выше, позволяет любому брокеру получить полную информацию о рынке недвижимости, включая адреса объектов, их детальное описание, стоимость и контактную информацию эксклюзивного брокера. Отметим, что в США через MLS продают порядка 80 % всех объектов.
Эксклюзивный брокер продавца, размещая в MLS свой объект, предлагает его тем самым другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае, если сделка состоится. В среднем продавец платит такому специалисту 5–6 % от продажной стоимости недвижимости. Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю (хотя подобные ситуации имеют место).
Для того чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением информации в базе данных MLS. Он дает рекламные объявления в местных и областных газетах и журналах, а также на различных сайтах в Интернете, рассылает брошюры с фотографиями и информацией всем соседям. В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий сможет посетить выставленный на продажу объект, детально осмотреть все внутри и задать любые интересующие его вопросы.
Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер осуществляет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — исключительно в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки (Closing).
Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.
С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют адвокатскую проверку чистоты документов о собственности.
Необходимо знать, что, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.
Обычно их бывает два. Первый аванс, составляющий около тысячи долларов, вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков отказаться от покупки и забрать первый аванс либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).
Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к помощи и услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5 % от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете агентства недвижимости.
Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.
После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...