Возрождение квадратного километра

Квартал дворцов, расположенный в самом бедном и неблагополучном районе Будапешта, становится все более привлекательным и для жителей города, и для иностранных инвесторов.

Улучшить дурную репутацию — дело нелегкое. У коренных жителей Будапешта Восьмой район до сих пор ассоциируется с рыночными воришками. На протяжении веков здесь селились городская голытьба, проститутки и нищие. Впрочем, и сейчас Восьмой район и часть города под названием Город Йозефа, названная так в честь Франца-Иосифа, императора из династии Габсбургов, остаются наиболее плотно заселенными и бедными районами венгерской столицы.

 

 

Однако есть в Восьмом районе, узким клином врезающемся в самое сердце Будапешта, маленький квартал площадью менее 1 кв. км. Здесь-то на самом острие этого клина в последние 10 лет происходят разительные перемены.

В отличие от остального Восьмого крохотный анклав стремительно меняется к лучшему. Причин тому две: большое количество студентов из пяти расположенных по соседству университетов и огромный интерес иностранных инвесторов. На квадратном километре не осталось ни одной пустующей площадки и повсюду, где только возможно, идет строительство.

Частные инвесторы не скупятся вкладывать деньги в восстановление полуразрушенных, но некогда великолепных зданий конца XIX в. Власти города заменили старые и тусклые уличные фонари на яркие и современные, уличное покрытие обновили, а вдоль самих улиц посадили молодые деревца. Строятся подземные гаражи и парковки, в районе постепенно открываются новые модные кафе и рестораны. Риэлторы и обитатели этого квадратного километра утверждают, что перемены к лучшему только начинаются.

“Конечно, нам потребуется еще немного времени, но в целом это молодой и динамичный микрорайон”, — констатирует Эва Богнар, директор риэлторского агентства Arete 90.

Конечно, этот крохотный район не идет ни в какое сравнение с великолепной и почти полностью обновленной Andrassy Avenue в Пеште, которая пролегает в самом сердце этого фешенебельного района. Нельзя его сравнить и с Будой, где стоят особняки зажиточных жителей Будапешта.

Бум, разразившийся на рынке недвижимости Будапешта в 1998 г., обошел Восьмой район стороной. Собственно, даже сейчас квадратный километр, где живет много студентов, а вся обстановка изрядно отдает богемной жизнью, трудно назвать дорогим. Но тем не менее перемены, которые произошли здесь в последние пять лет, просто разительны.

Вспоминая время, когда он только начал учиться в Католическом университете Pazmany Peter на ул. Шенткирали, 25-летний Матиаш Фабри использует только одно слово — koszos (“мрак”). Фабри, который на будущий год начинает учиться в аспирантуре Будапештского экономического университета, тоже расположенного поблизости, при поддержке своей семьи купил здесь крохотную квартиру площадью 36 кв. м. “Апартаменты” в историческом здании на пл. Микшата Кальмана обошлись ему в 11,5 млн форинтов (44 500 евро).

Фабри — типичный покупатель жилья в этом микрорайоне: сначала он просто хотел жить недалеко от университета, но сейчас не намерен уезжать из достаточно престижного места. “Коммунальные платежи в нашем доме невелики, в то же время вокруг много кафе, заполненных молодежью. Да и архитектура здесь мне очень нравится”, — говорит он.

Совсем рядом с домом Фабри, на ул. Круде Гюла, находится здание, тоже построенное на рубеже XIX и XX вв. в эклектическом стиле. Одну из расположенных в нем квартир продает Эва Богнар. Апартаменты площадью 74 кв. м с балконом выставлены на продажу за 23,5 млн форинтов (92 000 евро). “Это классическая квартира с высокими потолками и красивыми дверьми начала 1920-х гг.”, — говорит она. По мнению Богнар, квартира уйдет через 2-3 недели.

Основная застройка этой части Восьмого района относится ко времени до ХХ в., и потому образцов раннего модерна там гораздо меньше, чем в других районах Будапешта. Зато здесь много зданий, построенных в стиле неоренессанса, основанном на использовании черт итальянской архитектуры XV-XVI вв. Лучшие образцы архитектуры появились здесь во время строительного бума 1880-1890 гг. В то время Будапешт только укреплял свои позиции второй столицы Австро-Венгерской империи. По мере того как монументальные здания государственных учреждений постепенно превращали провинциальный город в столицу империи, этот уголок Восьмого района становился все более популярным среди венгерской аристократии и нарождающегося класса богатых промышленников, которые и возводили здесь красивые дома сообразно своему положению и состоянию. До сих пор жители Будапешта называют этот квартал Восьмого района Кварталом дворцов.

Пожалуй, наиболее красивым зданием квартала остается дворец графа Венкхайма, расположенный на пл. Эрвина Шабо. Венкхайм построил его в самом конце XIX в. в романтическом стиле необарокко. Теперь здесь располагается Национальная библиотека, а огромная бальная зала превращена в главный читальный зал. Рядом — Дворец Палффи, в котором находятся центральная студия Венгерского национального радио и Венгерский национальный музей.

Действие известного романа “Мальчишки с улицы Пала”, написанного Ференцем Молнером в 1906 г., разворачивается именно на той самой улице, которая проходит по краю квартала. Впоследствии две мировые войны, революция, урбанизация — все это нанесло серьезный ущерб элегантной застройке этого уголка. Пострадал район и во время восстания 1956 г.

На годы некоторые дворцы и особняки вообще как будто выпали из поля зрения городских властей. Восстановление началось в 1980-е гг. Правда, тогда оно шло довольно робко. Во второй раз государственные средства на реконструкцию Восьмого района были выделены в 1996 г., когда глава районной администрации Бела Чечей объявил жестокую войну процветавшим здесь проституции, торговле наркотиками и другим видам прибыльного, но незаконного бизнеса. На него сразу обрушились упреки в недостатке либеральности, особенно когда на перекрестках, где работают проститутки, он установил камеры видеонаблюдения. Другие обвиняли его в том, что он уделяет мало внимания цыганским кварталам. Однако обитатели Квартала дворцов не жаловались. За последние пять лет цены на старое жилье стабильно росли на 10-15% в год, в то время как новое жилье дорожает теми же темпами в последние 2-3 года.

Сейчас цены колеблются от 300 000 форинтов (1174 евро) за 1 кв. м у границ квартала до 400 000 форинтов (1560 евро) за 1 кв. м в наиболее дорогих зданиях. Так называемые классические апартаменты, которые появляются здесь на рынке после ремонта, пока стоят дешевле. По словам Богнар, одну такую квартиру она продала два года назад по 260 000 форинтов (1000 евро) за 1 кв. м. Теперь ее можно было бы без хлопот продать по 310 000 форинтов за 1 кв. м.

Один из последних проектов застройки — Пасшашаз. Это комплекс зданий, который планируется возвести на одном из редких пустовавших участков между улицами Марии и Гораншки. В отличие от старых элегантных квартир в этом комплексе, строительством которого занимается австрийская компания Swietelsky, не будет ни высоких потолков, ни французских окон, ни дубового паркета, Дело в том, что венграм больше нравится жить в современных интерьерах, а таких-то квартир в Восьмом мало. В новом комплексе будет и подземная парковка — неоценимое удобство в районе с узкими улочками, и без того запруженными автомобилями. Их 98 квартир площадью 50 кв. м с одной и двумя спальнями по цене 20-21 млн форинтов (около 80 000 евро) проданы уже все.

В целом же жилье в Квартале дворцов на 10% дешевле, чем такое же жилье в соседних Пятом, Шестом и Седьмом районах. В значительной мере разница цен объясняется опасениями, связанными с сомнительной репутацией всего района, однако благодаря иностранным инвесторам разрыв в ценах неуклонно сокращается. “Итальянцы буквально рвутся в этот район, — рассказывает Богнар. — Им безумно нравится архитектура и безразлична репутация района”.

Толпы студентов, желающих поселиться поблизости от места учебы, формируют прекрасный рынок для инвесторов, скупающих жилье, чтобы сдавать его в аренду. В других районах Будапешта строительный бум привел к переизбытку пустующих площадей и снижению арендных расценок, особенно на большие квартиры. Однако в этом квартале по-прежнему нет недостатка в желающих снять студию или объединенными усилиями — апартаменты на 2-3-4 спальни.

Тем временем администрация района вынашивает планы обновления и реконструкции не только Квартала дворцов, но и всего Восьмого. Разработанный 20 лет назад план реконструкции, кажется, скоро начнет воплощаться в жизнь. Он предусматривает застройку шести участков в непосредственной близости от одной из наиболее загруженных транспортных развязок Будапешта. Здесь планируется возвести отели, коммерческие здания и, конечно, жилье. По мнению администрации района, на осуществление проекта уйдет от шести до восьми лет. Если все пойдет по плану, эта новостройка станет еще одним шагом на пути к созданию новой репутации Восьмого района. Андраш Себастен, директор риэлторского агентства Nova Real, полагает, что район вполне может воссоздать репутацию, которой пользовался в конце ХIХ в. “100 лет спустя история может повториться”, — говорит он. (FT, Екатерина Кудашкина)

Кристофер Кондон Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...