Азбука собственника: разговариваем с архитектором

Все, что необходимо знать собственнику недвижимости. Разберем по пунктам все «трудные» слова, которыми легко оперируют риелторы, архитекторы, кредитные менеджеры…

Архитектор – человек, делающий вам красиво, при этом лучше вас знающий, чего именно вы хотите. На протяжении года-полутора, пока будет готовиться проект, составляться смета, происходить комплектация и собственно строительство, вы будете общаться с ним постоянно. В итоге он смешает свои и ваши мечты и сделает из вашего дома нечто концептуальное и, может быть, даже функциональное.

В отношениях с архитектором клиенту запрещается:

- настаивать на своем мнении;
— отдавать полностью свой дом в качестве полигона для апробации его идей;
— самостоятельно покупать в дом что-то, не вписывающееся в проект (иначе вас обвинят потом в том, что именно вы все испортили).

 

 

Клиенту вменяется в обязанности:
— договариваться с архитектором на старте о том, чего же все-таки все хотят;
— проявлять гибкость в процессе подготовки и реализации проекта;
— вовремя давать деньги проектировщикам и строителям.

Архитектурное бюро – коллектив, который будет придумывать, как именно сделать вам красиво. У него своя иерархия: главный архитектор, ведущий архитектор, человек, делающий визуализацию (эскизы), техник-архитектор. Общаться вы будете, скорее всего, лишь с главным архитектором, продающим вам ИДЕЮ и осуществляющим авторский надзор при реализации проекта. Но не переживайте по этому поводу, ведь, когда вы заказываете костюм, вас же не интересует, кто будет пришивать пуговицы.

Объект проектирования – ваша квартира или дом. Однако маститые архитекторы согласятся заниматься далеко не всяким жильем или офисом. Мастера известные будут смотреть даже не на площадь и местоположение квартиры, а на качество дома: за 100-метровую квартиру на Пречистенке в старом доме они, скорее всего, возьмутся, а за квартиру той же площади в Жулебино в панельном доме – почти наверняка нет. В потолках 2,50 и на площади 43 «квадрата» сделать ничего невозможно, а архитектору все-таки должно быть интересно работать.

Теоретически можно заказать архитектурный проект и для типовой трехкомнатной квартиры в панельном доме и даже для маленькой «двушки». Только в этом случае стоит обращаться не к маститым архитекторам с именем (все равно они не возьмутся за нечто подобное), а к начинающим архитекторам или даже студентам. Последние охотно сделают вам проект по цене $30-50 за квадратный метр.

При проектировании дома архитектору нужен простор: обустраивать жилище площадью в 150 кв. м ему неинтересно.

Проект – много сложной документации, чертежей, расчетов и картинок, которые вам совершенно не нужны – они нужны строителям. Единственное, что интересно вам, – это визуализация (эскизы) будущих интерьеров.

Помимо них архитектурный проект включает: концепцию интерьера (описательная часть), разнообразные планы (электрики, монтажный и пр), развертки (каждая комната как бы разрезается и выкладывается на плоскость), экспликацию помещений (план, на котором цифрами помечены все объекты, дополненный пояснением к этим цифрам). К проекту обязательно прикладываются образцы материалов.

Проект передается прорабу, который будет руководить его воплощением в жизнь. Прораб готовит смету.

Смета обычно отличается от бюджета в сторону увеличения (иногда раза в полтора-два).

Бюджет традиционно озвучивается перед проектированием, поскольку архитекторы должны примерно знать, на что они могут рассчитывать, какие материалы выбирать, заказывать ли индивидуальные изделия и т. п.

Бюджет состоит из:

- стоимости самого проекта (на площади квартиры 150-200 кв. м – по $180-200 за метр; на меньшей площади – $300 за «квадрат»);
— стоимости комплектации;
— цены авторского надзора;
— собственно стоимости реализации проекта: в среднем от $2000-3000 на квадратный метр, но предела совершенству нет (скажем, одни только полы могут стоить от 50 (майкопский паркет) до 700 (мраморная мозаика) евро за квадратный метр).

При разработке проекта для загородного дома, цена меняется, но здесь вопрос ценообразования еще сложнее – архитектор выставляет ее «по ощущению». Скажем, оформление гостевого дома в 200 кв. м может стоить и $25 тыс. и $40 тыс. Реконструкция старого дома с интерьерами при этом обойдется в $75 тыс. – зависит от затраченных усилий. Современную архитектуру сделать намного проще, чем дом весь в колоннах, карнизах, где бешеное количество мелких деталей.

Строители – те, кто собственно реализует проект: за все в ответе и кругом виноваты (делают не то, срывают сроки). Ими обычно недовольны и заказчики, и архитекторы. Большинство архитектурных бюро советуют своих строителей – они имеют с этого откат (обычно 10%).

Если вы приводите своих строителей, может возникнуть проблема их взаимодействия с архитектором. Нужно на берегу определиться, кто главнее и кому подчиняется прораб – руководитель строительной бригады. По поводу привлечения гастарбайтеров (белорусов, молдаван, узбеков) каждый решает сам. На эту тему есть хорошая шутка: цена укладки плитки зависит от того, «ложут» ее или «кладут».

Спецификация – одним из финалов проектирования является полная спецификация, где написано до мельчайших подробностей все, что будет в доме, с артикулами, с названиями производителей. Обычно архитекторы предлагают несколько производителей на выбор, можно устраивать тендер.

Комплектация – нужно найти материал (желательно подешевле), взять деньги, оплатить, подписать договор на эту поставку, привезти на квартиру. Можно заниматься этим самостоятельно, можно нанять отдельного человека, можно поручить архитектору. Средняя ставка за комплектацию – 15% от сметной стоимости пункта.

В европейской и американской практике архитекторы берут это на себя: покупают абсолютно все, за это получают деньги. На российской почве эта практика приживается пока плохо из-за менталитета: российский человек готов быть обманутым, лишь бы не платить.

На самом деле это гораздо более выгодно, чем кажется. Естественно, при условии, что вы доверяете архитектору. По сути, при таком подходе он честно отдает вам все свои скидки в магазинах (а они по определению раза в два, а то и три больше, чем может получить клиент).

При этом вы снимаете с себя головную боль: не надо никуда ездить, не надо ничего выбирать, можно просто заниматься тем делом, которым вы занимаетесь.

На самом деле почти все заказчики дизайна интерьера очень занятые люди, чье время дорого стоит. Они в основном приходят в архитектурное бюро не за дизайном как таковым, а чтобы появился человек или организация, который снял бы с них эту проблему. Иначе приходится перестать заниматься бизнесом и думать только о стройке, то есть брать «отпуск по уходу за ремонтом».

Авторский надзор архитектора абсолютно необходим. Каким бы полным проект ни был, все равно в процессе работы что-нибудь да изменится, какие-то новые идеи приходят в голову. Если этого не делать, большинство проектов можно было бы выкинуть в помойку.

Эксклюзив, индивидуальные изделия – когда детали интерьера делаются на заказ. Как правило, индивидуальные изделия дороже купленных в магазинах или на рынках, но не всегда. Это зависит от подрядчика: если делать в Италии или Германии – это на порядок дороже, но зато это идеально и никаких проблем по срокам.

В дорогих интерьерах чаще всего все до последнего болта делается на заказ: двери, встроенная мебель, металлические и стеклянные изделия, дверные, оконные ручки.

Текст: Ольга Кучерова

Сам себе архитектор Источник: Собственник

загрузка...