Дом, который построил Дядюшка Сэм

Собственный домик с лужайкой является частью "американской мечты". Однако это клише выглядит парадоксально потому, что Америка всегда была нацией домовладельцев.

В 1900 году 46.5% всех семей США проживали в собственных домах. Вплоть до 1930 года этот процент колебался, но оставался стабильным: 1910 - 45.9%, 1920 - 45.6%, 1930 - 47.8%. В октябре 1929 года катастрофа на биржах Нью-Йорка обозначила начало десятилетнего периода тяжелейшего экономического кризиса - "Великой Депрессии".

 

 

На тот момент Франклин Рузвельт\Franklin Roosevelt был губернатором штата Нью-Йорк, где признаки кризиса проявлялись острее, чем в целом по стране: страшная безработица, хлебные очереди, гувервилли\Hoovervill (городки из картонных коробок, где находили приют люди, выселенные из домов за неуплату аренды или ссуды, названные в честь действующего президента США Герберта Гувера\Herbert Hoover). Точное количество бездомных в 1930-е годы не поддается учету, но о масштабах бедствия может говорить уровень безработицы, который в 1932 году составлял свыше четверти численности всего трудоспособного населения.

В 1932 году Рузвельт, пообещавший избирателям, что выход из беспрецедентного кризиса будет найден, был избран президентом США. В числе первых инициатив его администрации было создание Корпорации Займа для Домовладельцев\Home Owners Loan Corporation, которая должна была оказывать финансовую помощь как владельцам домов, которые были не в состоянии погашать ссуды, так и банкам-кредиторам, терпевшим громадные убытки из-за неплатежеспособности заемщиков.

Подобные шаги предпринимались и администрацией Гувера. Однако эта мера незначительно повлияла на ситуацию, поскольку лишь смягчала удар, но в малой степени стимулировала кредитные организации и покупателей недвижимости. В 1934 году администрацией США была создана Федеральная Жилищная Администрация\Federal Housing Administration (FHA), в задачи которой входило стимулирование кредитных организаций к выдаче жилищных займов малообеспеченным семьям, защита ипотечных банков с помощью программы страхования жилищных займов. Из 1930-х годов также берут начало программы жилищных субсидий и строительство домов для малоимущих семей (эти задачи был призван решить особый "Закон о Жилье"\Housing Act, принятый в 1937 году). В 1938 году была создана Федеральная Национальная Ассоциация Жилищных Кредитов\Federal National Mortgage Association (ныне более известна, как "Фэнни Мэй"\Fannie Mae - женское имя было образовано на основе аббревиатуры официального названия организации), чья последующая деятельность в немалой степени определила бурный рост жилищного рынка США.

В 1940 году доля американцев, поживающих в собственных домах еще оставалась значительно ниже, чем в предкризисные годы - 43.6% против 47.8% в 1930 году. Однако именно в 1930-е годы была создана мощная институциональная база для активной жилищной политики государства. Задача увеличения численности домовладельцев превратилась в важный элемент национальной политики, а домовладелец стал одним из главных объектов опеки государства и опорой его экономической политики. Франклин Рузвельт впервые начал называть американцев "нацией домовладельцев".

Согласно одному из определений, "американская мечта" - это надежда на лучшее качество жизни и более высокий, чем у родителей, жизненный стандарт. В 1940-50 годы приобретение собственного дома становится основой жизненной программы для каждого американца.

Революция в послевоенном жилищном строительстве связана с именем Уильяма Левитта\William Levitt, который в годы Второй Мировой войны разрабатывал технологии быстрого строительства казарм, а после войны поставил на поток производство типовых домов в штате Нью-Йорк. Левитт разбил процесс постройки дома на 27 этапов, каждый из которых выполняла одна бригада. Планировка дома была проста, а метраж жилья незначителен. Однако использование рациональной технологии позволило строительной компании сдавать "под ключ" 36 домов в день. Первоначально дома предназначались для демобилизовавшихся военных, однако скоро они стали доступны и для других категорий населения. "Левиттауны"\ Levittown - пригородные поселки, образованные коттеджами и таунхаузами, стали строиться повсеместно.

В те же годы возникла другая мощная тенденцию в жилищной политике - Америка стремительно стала превращаться в страну, преимущественно, "пригородного населения" - это некая комбинация городского и сельского типов, совмещающая в себе преимущества работы в современном городе и жизни на лоне природы. Власти США намеренно стимулировали переезд американцев в пригороды. Так, молодоженам и молодым семьям с детьми предоставлялась правительственная помощь для покупки домов за городом.

В 1956 году федеральное правительство приняло Национальный Закон об Оборонных Хайвеях\Federal-Aid Highway Act, который предусматривал строительство более 64 тыс. км. скоростных шоссе стратегического значения. Активное строительство дорог в совокупности с низкими ценами на бензин благоприятствовали активному пригородному строительству. В 1960 году 75% американских семей имели автомобили (для сравнения, в 1940 году - 50 %). Многие предприятия также переехали в пригороды, за ними последовали торговые и развлекательные центры. В 1960 году численность жителей пригородов в Америке впервые превысила численность горожан. На протяжении 1970-1980-х годов все больше зажиточных семей и представителей среднего класса покидали города. В городах, в свою очередь, обострялись социальные проблемы: безработица, бедность, преступность, алкоголизм и наркомания...

По данным Министерства Жилищного и Городского Развития США\U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), только в 1996 году из города в пригород переехало 2.7 млн. человек, в то время как в обратном направлении - 800 тыс.. За период с 1970 по 1997 год население пригородов увеличилось на 60%, в то время как прирост числа горожан составил лишь 9.6%. Жилищный бум 1940-х и 1950-х позже перешел в стадию устойчивого роста, длящуюся и поныне. В 1950 году владельцами собственного жилья были 55% американских домохозяйств (традиционный американский термин - группа людей, не обязательно состоящая в браке, но проживающая совместно и совместно ведущая хозяйство). В 1960 году их число выросло до 61.9%, в 1980-м - до 64.4%, в 2000-м - до 67,4%.

Изначально центральные и местные власти ориентировали жилищную политику на широкие слои населения, и главным средство для этого было максимальное облегчение доступа к кредитам. Но даже в 1950-е годы привычка населения сберегать и накапливать преобладала, и жизнь в долг еще не превратилась в привычное явление. В 1950 году менее половины американских домов имели невыплаченную ссуду (для сравнения, в 1983 году 63.8% домов не были выкуплены у кредиторов). Причем размеры займов были незначительными по сегодняшним меркам - заем, в среднем, составлял лишь 36% от стоимости дома, в то время, как сейчас, привычны жилищные кредиты, составляющие 80-100% от стоимости жилья.

Изменение масштабов кредитования во второй половине 20 столетия в большой степени произошло благодаря деятельности государственных корпораций и, так называемых, "предприятий, спонсируемых правительством" по созданию вторичного рынка жилищных закладных. Кредитные возможности банков ограничивались деньгами, имеющимися на счетах, а сами по себе закладные обязательства покупателя недвижимости не были высоко ликвидным активом. Эти обстоятельства ограничивали возможности развития рынка жилья. Ситуация изменилась благодаря деятельности "Фэнни Мэй". Первоначально "Фэнни Мэй" функционировала, как национальная ссудосберегательная компания, предоставляющая местным банкам средства для кредитования покупки жилья клиентами при условии низкой процентной ставки. Ассоциация сыграла решающую роль в создании вторичного рынка жилищных закладных, которые покупались ею у банков и перепродавались инвесторам. "Фэнни Мэй" также активно привлекала иностранные инвестиции. Развитие вторичного рынка ссуд позволяло поддерживать кредиторский бум на протяжении длительного времени.В 1968 году администрация президента Линдона Джонсона\Lyndon Johnson решилась на приватизацию государственной "Фэнни Мэй" (к этому времени ассоциация заняла монопольное положение на рынке жилья), дабы пополнить бюджет, обремененный Вьетнамской войной.

Когда в конце 1960-х замедлилась динамика развития жилищного рынка, в 1968 году Конгресс США\US Congress учредил "Гинни Мэй"\Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), а в 1970 году была создана компания "Фрэдди Мэк"\Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), со статусом и функциями, аналогичными "Фэнни Мэй". В отличие от двух других корпораций, которые создавались как частные фирмы работающие под государственным надзором (спонсируемые правительством предприятия), "Гинни Мэй" была государственным агентством, которое открыто пользовалось государственными гарантиями.

Однако федеральная власть в разных формах участвовала и в судьбе двух других своих детищ - "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мэк": прежде всего, давая государственную гарантию обязательствам этих агентств, что позволяло им привлекать заемные средства по рекордно низким ставкам. Государство также субсидировало эти корпорации. Так, в 2001 году газета Washington Post сообщила, что "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мэк" получают ежегодные государственные субсидии в размере около $10 млрд. Корпорации были освобождены от уплаты федеральных и местных налогов на прибыль, от обязанности подавать финансовую информацию о своей деятельности в Комиссию по ценным бумагам и биржам США\US Securities and Exchange Commission, главной из обязанностей которой является защита прав инвесторов и поддержание честности и открытости на рынке ценных бумаг.

Покупка дома и желание его постоянно совершенствовать создали целую индустрию, которая оказалась наиболее стабильной отраслью экономики США в годы недавней рецессии (2001-2002). Согласно данным Национальной Ассоциации Домостроителей\National Association of Home Builders в 2003 году строительство одной тысячи односемейных домов создало 2.448 рабочих мест в строительной и смежных отраслях, сформировало заработный фонд в размере $79.4 млн. и обеспечило $42.5 млн. налоговых поступлений в федеральный и местные бюджеты.

В 2001 году активы "Фэнни Мэй" составили $1.2 трлн. На сегодняшний день "Фэнни Мэй" и "Фрэдди Мэк" контролируют до 90% рынка, на котором циркулируют кредитные обязательства покупателей жилья. Они также являются крупнейшими в мире компаниями-должниками, чей совокупный долг достигает 46% государственного долга США.

За пятьдесят лет система ипотечного кредитования превратилась в мощнейший фактор, влияющий на состояние американской экономики, а также эффективный рычаг финансового регулирования. В 1996 году стоимость непогашенных жилищный ссуд составляла $3.8 трлн., спустя пять лет - в 2001 году -около $5.5 трлн., что было незначительно меньше величины федерального долга США (справка: в 1996 году он приближался к $4.9 трлн., в 2001 составлял около $5.6 трлн., а в 2003 году достиг $6.7 трлн.). По мнению пессимистов, бум жилищных кредитов может закончиться беспрецедентным кризисом. Оптимисты же прогнозируют, что к 2010 году доля домовладельцев в США достигнет 70% от общего числа домохозяйств.