Рынок столичной недвижимости в октябре продолжил разгон. Если с июля по сентябрь темпы роста цен оставались умеренными и не превышали 2%, то в октябре среднерыночный прирост достиг уже 3%. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» («IRN.RU») в октябре общегородской индекс стоимости жилья составил 2051 долл. за квадратный метр против 1992 долл. за метр в сентябре.
Локомотивом роста по-прежнему остается дешевое жилье. Панельные хрущевки подорожали в этом месяце аж на 4,3%, а квартиры в кирпичных пятиэтажках – на 3,6%. Да и современные монолитные и кирпичные дома прибавили в цене на 3,3%. Самыми востребованными на рынке оказались наиболее ликвидные двухкомнатные (рост цен на них составил 4%) и однокомнатные квартиры (3,4%).
Что касается элитного жилья, то тут темпы роста цен еще более высокие. «Мы предполагаем, что в классе де люкс рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, – считает заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй» Тимур Баткин. – Объяснение этому очень простое – строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь – за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры». По словам Тимура Баткина, с 2004 года объем предложения на рынке элитного жилья сократился на 12%: в октябре 2004 года на рынке предлагалось 1,7 млн. кв. метров, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. Это и есть главная причина столь существенного подорожания.
Что же касается рынка новостроек в целом, то тут рост цен превышает средние общегородские показатели. По данным ведущих застройщиков, в сентябре произошло повышение примерно на 5%. В октябре некоторые компании повысили цены на новостройки еще на 10%. Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15–30%.
О причинах роста цен уже говорилось достаточно. Вопрос в другом: насколько адекватны его темпы? Еще в конце прошлого года рынок находился в серьезной стагнации, и немало экспертов предрекали обрушение рынка и снижение цен. Причем причиной стагнации, по мнению многих экспертов, стали как раз завышенные темпы роста цен в 2003 году – первой половине 2004 года. В итоге сложившийся уровень стоимости московских квартир оказался необоснованно завышенным. Эксперты опасаются, что новый виток подорожания может привести рынок недвижимости к новым проблемам. По мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения в Москве должны находиться в пределах 1–2% в месяц, или 15–20% годовых. «Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых, – считает руководитель центра «IRN.RU» Олег Репченко. – Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома – подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов, и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становится спекулятивным».
Однако большинство застройщиков подобных опасений не разделяют. «Если рассматривать рынок в целом, то, к примеру, в 2002–2003 годах доход от подобных инвестиционных проектов оценивался порядка 50%, а в некоторых случаях и больше, – говорит пресс-секретарь компании «ДОН-Строй» Екатерина Вертячих. – Сегодня таких показателей нет. Среднерыночный показатель дохода, начиная со второй половины 2004 года и по сегодняшний день, – максимум 30%».
Тем не менее при нынешних условиях роста цен вновь встает проблема инвестиционных квартир. В периоды резкого подорожания все больше квартир приобретается не для улучшения жилищных условий, а со спекулятивными целями. Впрочем, и здесь застройщики не видят серьезных проблем. «Количество инвесторов-перепродавцов с 2003 года значительно уменьшилось. Объем инвестиционных квартир в секторе элитной недвижимости сегодня не превышает 10%, – говорит Екатерина Вертячих. – Однако к концу 2005 года мы ожидаем увеличения доверия к недвижимости как к инструменту инвестирования».
По мнению экспертов, количество инвестиционных квартир может возрасти достаточно резко уже к началу будущего года. Особенно если учитывать постоянно расширяющиеся возможности для приобретения жилья. И речь идет не только об ипотеке, но и о различных ипотекозамещающих схемах, которые сегодня предлагают и сами застройщики, и риелторские компании. Сегодня почти у всех крупных застройщиков появляются различные варианты рассрочек на период строительства жилья. Появились и возможности покупки новой квартиры с зачетом стоимости старой (по подобию программ «Trade in», которые сегодня широко используются при покупке автомобиля). Программа «Trade in» – это, по сути, обмен с доплатой. При этом все заботы и риски, связанные с продажей старой квартиры, берут на себя специалисты компании застрощика. Такие программы есть сегодня не только у «ДОН-Строя», но и у других застройщиков. Их активно предлагают крупные риелторские компании.
Кроме того, для клиента, решившего приобрести сразу несколько квартир, например в «ДОН-Строе», разрабатывают индивидуальную инвестиционную программу. Заключая крупную сделку, покупатель может рассчитывать на существенные скидки, гибкую систему оплаты и ряд других бонусов. Возможность приобретения квартир по более низким ценам вкупе с прогнозом роста цен на элитную недвижимость, по оценкам экспертов, позволяет оценивать доходность таких инвестиций на уровне 25–60% годовых.
Насколько может возрасти доля инвестиционных квартир на новом витке подорожания, пока оценить сложно. Но очевидно, что это не придаст устойчивости рынку недвижимости. Еще свежи воспоминания о 2003 годе, когда многие эксперты опасались обрушения рынка именно за счет роста доли инвестиционных квартир. «Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а «критическая масса» инвестиционных квартир была далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели это было полтора года назад», – считает Олег Репченко.
Индексы стоимости жилья по сегментам, долл. за кв. м.
| Тип жилья | Октябрь 2005 | К сентябрю 2005 |
|---|---|---|
| Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 1807 | 4,3% |
| Обычная панель (9–14 этажей, типовые площади) | 1832 | 3,0% |
| Современная панель (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) | 1983 | 3,0% |
| Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 1965 | 3,6% |
| “Сталинки” и типовой кирпич (6–11 этажей и иные квартиры небольших площадей) | 2397 | 1,7% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей) | 2233 | 3,3% |
| Все панельные и блочные дома | 1874 | 3,4% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 2198 | 2,8% |
Татьяна Емельянова Независимая газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2305 -
