Доступные раритеты снова в моде

Цены на квадратные метры безостановочно растут с июня 2000 года, и это подстегивает многих потенциальных покупателей. Особенно тех, кто изначально ориентировался на приобретение жилья на первичном рынке. Сегодня они обращают все более пристальное внимание на отмеченное временем столичное жилье. Поэтому неудивительно, что с каждым годом растет спрос на квартиры вторичного рынка. Неудивителен и дефицит предложений в сегменте самого востребованного дешевого жилья.

 

 

Только вперед

Львиная доля всех операций по купле-продаже на рынке недвижимости приходится именно на бывшие в употреблении метры. Достаточно лишь отметить, что, по статистике, в столице ежегодно регистрируется порядка 80 тыс. сделок со вторичным жильем.

В течение всего прошлого года цены на "вторичку" росли равномерно и, при соблюдении соотношения "цена-качество", все типы жилья, начиная от "хрущевок" и заканчивая элитными апартаментами, были практически одинаково востребованы. Ожидавшегося (и предсказанного аналитиками) сезонного ценового спада так и не произошло. Вместе с тем нельзя не согласиться с теми, кто говорит, что цены не могут расти до бесконечности и платежеспособность населения имеет разумные пределы. Да и рынок недвижимости должен развиваться в соответствии с циклической моделью, характеризующейся подъемами и спадами.

Но пока прогнозы аналитиков не сбываются. В качестве основной причины этого приводится довод об избыточности спроса при неизменной недостаточности предложения.

Несмотря на то что в летний период количество предложений на рынке оставалось неизменным (по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", около 16 тыс. квартир в месяц), ожидаемой стабилизации цен и тем более их снижения не произошло. Наоборот, средняя цена предложения благополучно перешагнула за своеобразную психологическую отметку $1 тыс., достигнув к июню 2003 года уровня $1190 за 1 кв. м. Тогда же наметилась тенденция к размыванию ценовых барьеров среди различных категорий типового жилья. Следствием этого стала парадоксальная ситуация, сложившаяся на рынке: стоимость метров в морально устаревших пятиэтажках оказалась сопоставима с жилплощадью в современной "панели".

В этом году также не наблюдается традиционного спада активности: количество продаж и заявок не уменьшилось. Результат: все лето метры дорожают в среднем на 2% в месяц. По мнению аналитиков АН МИАН, вторичный рынок жилья во втором квартале характеризовался хорошим потребительским спросом на фоне поступательного роста цен. Так, в апреле рост цен на "вторичке" превысил 3%, поставив рекорд по ежемесячному приросту почти за полтора предыдущих года. В мае произошло небольшое снижение темпов относительно предыдущих месяцев, что, по всей видимости, объясняется снижением активности продавцов в праздничный период. По данным РАН "САВА", в июне рост цен на жилье уже составил 2,06%. В результате ценовая динамика за второй квартал оказалась на уровне 9,1%, а за полугодие - 10,6%. Если же сравнивать уровень цен с показателями докризисного периода, то окажется, что цены превысили их на 22,2%.

При этом в агентстве отмечают, что за второй квартал объем предложения снизился по однокомнатным квартирам на 12,5%, двухкомнатным - на 14,8%, трехкомнатным - на 12,9%. В результате сейчас на рынке доля "однушек" (наиболее востребованных для обменов и расселения коммунальных квартир) составляет всего порядка 24%, уступая пальму первенства "двушкам" - 34% и "трешкам" - 32%.

По исследованиям сертифицированного аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, с началом третьего квартала ситуация на вторичном рынке стала беспокойной. Немного сбавив темп в июне, цены на московское жилье компенсировали это отставание уже в следующем месяце. С учетом незначительных колебаний курса доллара это привело к тому, что июльский рост цен стал наибольшим за весь период с начала 2003 года - 3,4% в долларах. При этом наряду с ростом цен динамика изменения объемов предложений в различных типах домов в июле была незначительна.

Категории роста

Если проследить динамику покупательских предпочтений за последние годы, то получится следующая картина. Если в 2001 году стремительнее всего дорожали самые дешевые позиции - "однушки" в панельных "хрущевках" (42%) и квартиры с маленькой кухней 6,4 кв. м (38%), то в прошлом году ситуация кардинально изменилась. Лидерами покупательского спроса стали кирпичные "высотки" и "сталинские" здания, что было обусловлено возросшим финансовым благополучием многих граждан и их стремлением вкладывать средства в более ликвидное качественное жилье.

По исследованиям РАН "САВА", за три года постоянного удорожания недвижимости бесспорными лидерами ценового роста стали панельные "хрущевки" - 95,8%. Правда, если сопоставлять докризисный июнь 1998 года с аналогичным периодом этого года, то максимальный прирост цен у квартир в домах категории "высотный кирпич" - 27,9%.

По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, подобные цифры свидетельствуют о наличии двух приоритетных факторов в потребительском спросе населения. Первый: для большинства граждан интерес представляют недорогие квартиры, которые приобретаются либо несколько ограниченными в средствах москвичами сугубо для собственного проживания, либо иногородними покупателями, мечтающими таким образом закрепиться в Москве и получить регистрацию. Рост цен обусловлен еще и тем, что дешевое жилье активно используется риэлторами для расселения ветхого и сносимого жилого фонда. Поскольку операции по расселению довольно рентабельны, то дешевые метры вымываются с рынка и активно растут в цене.

На другом полюсе потребительского спроса находится более комфортное жилье, к которому относятся современные кирпичные и панельные многоэтажки. Именно в такую перспективную недвижимость считается выгодно инвестировать средства в расчете на получение в дальнейшем солидных дивидендов. На приобретение подобного жилья в первую очередь нацелены представители малого бизнеса или менеджеры крупных компаний, задумывающиеся об улучшении своих жилищных условий.

По мнению специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", многие покупатели решили не рисковать и, по возможности, совершить покупку этим летом. Стимулом для принятия такого решения послужил опыт прошлых лет, когда с началом осени росли цены на жилье. В июне этого года всеми ведущими риэлторскими компаниями было заключено значительное количество сделок. "Однушки" и "двушки" подорожали в среднем на $1-2 тыс., а трехкомнатные квартиры выросли в цене на $2-3 тыс. При этом сократились сроки экспозиции, которые на сегодняшний день для малокомнатного жилья составили 1-2 недели, а для "трешек" - порядка месяца.

По данным РАН "САВА", за первые два квартала этого года в числе аутсайдеров оказались панельные "пятиэтажки", подорожавшие всего на 7,5%. Сейчас цены на них лежат в пределах от $34,4 тыс. за однокомнатную "хрущевку" на западе города до $59,3 тыс. за "трешку" в таком же доме на востоке. Более весомые показатели ценового прироста за аналогичный период у кирпичных "хрущевок" - 9,5%, диапазон цен на которые лежит в пределах $34,5-66,4 тыс. Однако больше всего прибавили в цене квартиры в "сталинках" - 13,3% и в панельных 9-15-этажных зданиях - 10,7%.

Как отмечают в компании МИАН, наибольшей популярностью во втором квартале пользовалось малокомнатное жилье в "хрущевках", где средняя по Москве цена составляет $1050 за 1 кв. м. За ними следуют панельные и блочные девятиэтажные дома со средней стоимостью $1095 за 1 кв. м. При этом сохраняется стабильный спрос на 2-3-комнатные квартиры в качественном панельном жилье постройки конца 80-х - начала 90-х годов и в кирпичных и монолитно-кирпичных домах.

Прогноз

В отношении дальнейших перспектив развития вторичного рынка большинство риэлторов сходятся на том, что цены на дешевое вторичное жилье исчерпали запас для стремительного и ощутимого роста. Поэтому в случае благоприятной макроэкономической ситуации в стране цены до конца года хотя и продолжат расти, но не более чем на 1,5-2% в месяц.

Спрос будет стабилен и достаточно высок, а вследствие летней активности населения традиционного осеннего ценового ажиотажа ожидать не приходится. Вместе с тем нет предпосылок и для снижения цен на "вторичку".

По мнению А. Бекетова, несмотря на ощутимый ценовой всплеск в июле, нет экономических оснований для того, чтобы в августе повторить или побить июльский рекорд. Стабильный рост цен будет обусловлен не менее стабильной инфляцией и закачиванием в экономику "социальных" денежных средств.

Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...