В прошлом году рынок аренды по сравнению с рынком купли-продажи жилья демонстрировал редкое спокойствие: цены росли медленно и абсолютно непропорционально стоимости квадратного метра. Но за последние месяцы арендаторы отыгрались, существенно подняв ставки.
Теперь найти приличную «однушку» за 1 тыс. долларов в месяц — проблема. Кто-то, решая ее неделями, просматривает различные варианты, надеясь найти подешевле, а кто-то готов пожертвовать комфортом и выбирает «совместную» аренду.
Что это такое и как найти жилье по карману, выяснял D’.
Рост на дефиците
Основной период роста арендных ставок закономерно пришелся на осень — период, когда Москва подвергается нашествию студентов, ищущих жилье. И естественно, наиболее востребованным и дефицитным товаром остаются квартиры экономкласса в 10–15 минутах пешком от станции метро. Спрос на такие квартиры неизменно превышает предложение уже не первый год. Правда, в этом году он, похоже, достиг некой критической величины. «Соотношение спроса и предложения по однокомнатным квартирам стоимостью 700–1000 долларов в месяц составляло осенью 1:5, — рассказывает директор бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская. — Такая конкуренция заставляла потенциальных квартиросъемщиков переходить в более дорогой сегмент. Кроме того, учитывая дефицит “однушек”, арендаторы вынуждены были переключаться на двухкомнатные квартиры, тем более что разница в цене зачастую невелика». В результате такого смещения спроса двухкомнатные и трехкомнатные квартиры по итогам года подорожали даже больше, чем однокомнатные. По данным компании Vesco Realty, в сегменте экономкласса с начала года «однушки» выросли в цене на 20–25%, в то время как «двушки» и «трешки» подорожали на 25–30 и 30–33% соответственно.
Если говорить об аренде жилья в домах бизнес-класса и элиты, то здесь ситуация выглядит неоднозначно. С одной стороны, в этих нишах объем предлагаемых для сдачи квартир превышает число заявок. «Количество таких квартир составляет около 32% общего уровня предложения. Уровень же спроса на них остается стабильным — не более 2,5%», — утверждает Ольга Побединская. Некоторые эксперты уверяют, что в связи с этим арендные ставки на дорогое жилье к концу осени даже несколько снизились. Однако те риэлтеры, которые работают именно в элитном секторе, говорят о повышении и спроса, и ставок на дорогое съемное жилье. «Основная причина — рост стоимости жилья. В 2006 году многие потенциальные владельцы отказались от планируемой покупки квартиры в пользу аренды. Эта тенденция коснулась и рынка элитной недвижимости. В конце весны, когда стало понятно, что цены на такие квартиры продолжают расти, количество съемщиков резко увеличилось. Число квартир, сданных с марта по апрель 2007−го, выросло в полтора раза по сравнению с зимними месяцами. Осенью количество сделок увеличилось относительно весенних показателей на 7–10%», — рассказывает директор департамента аренды компании Penny Lane Realty Андрей Садо. Видимо, те покупатели, которые отказались от идеи приобретения своего жилья, решили не экономить на аренде. В компании «Миэль-аренда» также фиксируют повышение ставок на аренду дорогих квартир. По данным «Миэль», с ноября 2006 года однокомнатные квартиры подорожали на 25,85%, двухкомнатные — на 31,18%, трехкомнатные — на 38,27%. Причины роста арендных ставок риэлтеры видят не только в прошлогоднем удорожании жилья. Сказались и общее повышение расходов на содержание квартиры, и падение курса доллара.
Качественный сдвиг
Риэлтеры отмечают, что у съемщиков почти всех категорий за минувший год заметно выросли запросы и требования к арендуемым квартирам. В элитном сегменте повышаются требования к качеству ремонта квартир, наличию подземного паркинга, охраны, а также инфраструктуре района. «В подавляющем большинстве заявок от нанимателей как обязательное условие указывается наличие машиноместа в охраняемом паркинге и инфраструктуры, например спортивного зала или фитнес-клуба», — говорит эксперт по аренде квартир HomeHunter Елизавета Бутовец. Такие требования сказываются и на ценовой политике рынка аренды жилья. «Арендодатели, зная новые требования арендаторов, улучшают жилищные условия, что влечет за собой и рост арендных ставок», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его мнению, арендаторов все больше интересует возможность проживания в апарт-отелях и доходных домах. Объясняется это тем, что современные съемщики уже знакомы с западными стандартами, где проживание в апартаментах предполагает качественное обслуживание и сервис.
Повышение требований к качеству жилья касается не только дорогого сегмента. «Большинство арендаторов уже не готовы брать просто квартиру в пятиэтажке с минимальным набором мебели, — уверяет гендиректор “Century 21 Еврогруп недвижимость” Петр Машаров. — Люди готовы платить чуть дороже, но чтобы были условия “под евроремонт”».
Если говорить о географических предпочтениях, то здесь в сегменте типового жилья съемщики все больший интерес проявляют к более дешевым квартирам в Подмосковье, например в городах-спутниках — Мытищи, Химки, Реутов, Лобня, Одинцово, Люберцы, Красногорск и т. д. Впрочем, и здесь цены постепенно догоняют столичные. Однокомнатную квартиру можно снять за 500–600 долларов, «двушку» — от 700 долларов в месяц. Именно поэтому ближайшее Подмосковье постепенно начинает уступать в популярности более отдаленным городам.
Ищу соседа
Сегодня риэлтер при обращении к нему с просьбой подыскать съемную квартиру с честными глазами сообщает, что дешевле 1 тыс. долларов приличной «однушки» не найти. Под приличной, кстати, подразумевается не квартира с евроремонтом в хорошем районе, а просто типовое жилье приемлемого качества с мебелью и где-нибудь на окраине. Если и попадаются более дешевые варианты, то они либо в ужасном состоянии, либо их предлагают знакомые и на короткий срок», — утверждает Петр Машаров.
На самом деле это не означает, что на рынке нет стоящих предложений дешевле «штуки». Людей, которые снимают неплохое жилье за 500–600 долларов и ниже, довольно много. Прежде всего это те, кто арендуют квартиры уже несколько лет у одних и тех же хозяев. «Владельцы стараются не поднимать сильно ставки для квартиросъемщиков, с которыми сотрудничают годами и которые их устраивают», — поясняет заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. Кроме того, в Москве определенная доля квартир сдается напрямую — без посредников. Специалисты компании «Агент 002» провели исследование и обнаружили несколько квартир, сдаваемых по ценам ниже рыночных. Например, в районе станции метро «Первомайская» «однушка» предлагается за 16 тыс. рублей. В районе станции метро «Беляево» «двушка» сдается за 24 тыс. рублей. Для поиска такой квартиры необходимо запастись терпением и привлечь знакомых, советуют специалисты.
Можно не обращаться к риэлтерам, а искать жилье самостоятельно, например через интернет-сайты вроде того же www.cian.ru, где каждый день обновляется база квартир, поступающих на рынок аренды. Здесь предложений за 600–800 долларов немало. Впрочем, 90% из них — «пустышки», призванные заманить арендатора. Когда вы звоните по указанным телефонам, то вам говорят, что квартира уже сдана, но есть другие варианты — более дорогие. Тем не менее удачные совпадения бывают.
Если на том же www.cian.ru большинство предложений все-таки представлены риэлтерами, то есть сайты, которые рассчитаны как раз на то, чтобы наладить прямое взаимодействие арендодателей и съемщиков. Один из таких ресурсов — www.arendator.ws. Нельзя сказать, что цены в разы отличаются от тех, что предлагают в агентствах недвижимости. Но, поскольку объявления дают сами хозяева квартир, есть возможность сэкономить на комиссионных, что не так уж и мало. То же самое можно сказать про ресурсы www.nedvizhimost.slando.ru и www.msk-kvartira.ru. На сайте www.agentam.net большинство предложений посвящено сдаче комнат и койко-мест, и здесь действительно большой выбор. А вот квартиры встречаются реже, а те, что есть, выставлены по рыночным ценам. Минус почти всех этих ресурсов — небогатый выбор. Удачные варианты уходят мгновенно. То есть, по сути, чтобы поймать хороший вариант, нужно постоянно держать руку на пульсе и быть готовым к долгому ожиданию.
Еще один вариант экономии при съеме квартиры — совместная аренда. По словам риэлтеров, все больше распространяется такая практика, когда несколько человек или даже две-три семьи арендуют в складчину двух-, четырехкомнатную квартиру. То есть в этих квартирах образуются небольшие «коммуналки». Это обходится дешевле, чем аренда отдельных «однушек». Совместный съем квартиры стал настолько популярным, что появились даже специализированные интернет-ресурсы для поиска соседей: www.sosed.zhivem.ru и www.flatmates.ru. Здесь постоянно висит целый список людей самого разного возраста, пола и социального положения, жаждущих найти себе партнеров по решению жилищного вопроса. Кстати, на этих же сайтах появляются и объявления от хозяев, желающих сдать свое жилье без участия посредников. Правда, как и в случаях с другими ресурсами, выбор квартир, в отличие от соседей, прямо скажем, невелик.
Есть также ЖЖ-сообщества, посвященные актуальной теме поиска соседей (/redir.php?url=community.livejournal.com%2Fmsk_neighbors%2Fprofile%29 и жилья без посредников (/redir.php?url=community.livejournal.com%2Fzhilploshchad%2F%29. Надо сказать, что объявления от агентов здесь тоже встречаются, но отношение к ним участников комьюнити хорошо выразил автор одного поста: «Агентам — больше 50% за реально хороший вариант не дадим. Мы деньги не рисуем, а ваша привязка стоимости услуг к стоимости жилья — грабеж средь бела дня».
Дорогое будущее
Даже сейчас, когда на рынке вроде бы спокойный сезон, поиск подходящей квартиры в Москве занимает иногда не одну неделю. В будущем ситуация вряд ли улучшится. «Многие собственники, которые покупали квартиры для последующей сдачи в аренду, в этом году вышли из бизнеса, — рассказывает Петр Машаров. — Если раньше рантье могли заработать около 10% годовых и более, то сейчас в связи с удорожанием квадратного метра доходность по арендному бизнесу снизилась. Многие просто продают квартиры и ищут какие-то другие виды бизнеса. Соответственно, уменьшается и предложение квартир для аренды». Перспективы роста предложения на рынке аренды в сегменте экономкласса туманны. О строительстве доходных домов этой категории пока только говорят, и неизвестно, когда эти разговоры перейдут в действие. Поэтому в следующем году жилье экономкласса будет постепенно перетекать в категорию бизнес-сегмента. Проще говоря, объекты более дешевой ценовой категории станут позиционироваться как дорогое жилье и предлагаться по завышенной стоимости.
В элитном разделе тенденции те же. «Доходность арендного бизнеса снижается. Чтобы поскорее вернуть вложенные средства, владельцы квартир повышают ставки», — говорит Андрей Садо. Кроме того, по его словам, на рынке по-прежнему сохраняется колоссальный дефицит качественных предложений. Во многих проектах многофункциональных комплексов, которые будут возводиться в Москве в ближайшие годы, заявлены апартаменты. Они будут и в башнях «Федерация» и «Империя Тауэр» в «Москва-сити», в «Имперском доме» в районе Якиманки, в МФК на Лужнецкой набережной, в гольф-клубе в Митино, в развлекательном центре «Фристайл-парк». «Однако реализация этих проектов займет много времени, на рынок они выйдут нескоро. Даже если предположить, что все построенные апартаменты будут предлагаться в аренду, вряд ли объем предложения превысит спрос», — рассуждает Андрей Садо.
По прогнозам риэлтеров, следующего заметного подъема ставок стоит ожидать не раньше второго полугодия 2008 года. До будущего лета цены, скорее всего, будут колебаться самым незначительным образом (плюс-минус 0,5%). А вот в августе произойдут сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца сентября. Рост за год составит около 15%, прогнозирует Мария Жукова. Как обычно, увеличение ставок будет связано с общим удорожанием уровня жизни (повышение стоимости коммунальных услуг и инфляция). Помимо всего перечисленного, рост цен на аренду жилья может быть спровоцирован и дальнейшим падением курса доллара, а также возможными экономическими или политическими изменениями.
Анна Шехова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1840 -
