Ипотека подводит итоги

Мы часто пишем об ипотеке, информируя своих читателей о всех значимых событиях на этом рынке. Сегодня М2 подводит некоторые итоги развития ипотеки в нашей стране. Возможно, «сухие» статистические данные покажутся малопривлекательными, но за ними, без преувеличения — реальные шаги к созданию рынка доступного жилья.

После принятия в июле 1998 года Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в России начался новый этап становления ипотечных отношений. В десятках регионов и городов России начали разрабатываться ипотечные программы и стали активно создаваться структуры для их реализации.

 

 

В настоящее время действуют 72 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих ипотечных фондов (62% среди региональных операторов и 85% среди муниципальных операторов), часть в виде ипотечных агентств (соответственно 25 и 14%) и ипотечных корпораций (12% среди региональных операторов).
Более 70% этих организаций являются членами учрежденной в 2000 году Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК — 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК — 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией Московской области (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области.
На федеральном уровне созданное в 1997 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов. (Сведения о числе ипотечных операторов и кооперативов см. в таблице.)
Региональные ипотечные операторы приступили к использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья. По состоянию на 2002 год 40 тыс. российских семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 тыс. составили ипотечные кредиты, 10 тыс. — ипотечные займы, 25 тыс. — договоры купли-продажи с рассрочкой платежа. К концу 2003 года количество квартир, проданных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось еще на 20 тыс. и составило 60 тыс.
Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 1,7 млрд руб., в 2002 году они возросли до 7,8 млрд руб., а в 2003 году — до 15 млрд руб.
По прогнозам специалистов, к 2008 году объем кредитования может вырасти в 4 раза и достичь цифры 60 млрд руб.
На конец 2003 года банками было выдано 27 тыс. кредитов. При этом свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил $18 тыс. Из этого количества 50% ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Всего же в ипотечном процессе участвует 146 банков.
Доля просроченной задолженности в 2002 году составляла 0,42%, в 2003 году — 0,33%.
По Москве в 2003 году было зарегистрировано 343 тыс. сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки — 1471 сделка.
В эти же годы стало развиваться кооперативное движение, которое вовлекло в ЖСК более 5 тыс. членов. По данным Гильдии жилищных кооперативов (ГЖК), только ЖСК «Строим вместе» насчитывает 2,5 тыс. членов и еще 1000 семей являются членами кооперативов, входящих в ГЖК.
По данным МФЖК и ЖСК «Строй и живи», число их членов составляет 1,5 тыс. семей. Через Строительную сберегательную кассу г. Москвы реализовано 1000 квартир.
C помощью кредитных, заемных и накопительных схем на конец 2003 года предоставлено 94 тыс. квартир, а с учетом отраслевых программ (Мин-атом, МПС, МЖД, Росэнергоатом) — 100 тыс. квартир.
Из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд руб. Из этого количества 70% составили банковские кредиты. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 330 тыс. руб.
К федеральной системе рефинансирования подключилось две трети региональных операторов, более 60% из них являются членами МАИФ.
Практическая деятельность по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов осуществляется в 38 регионах. В статусе первичных кредиторов по стандартам АИЖК работали 27 кредитных и 18 некредитных организаций.
Конечно, бурному развитию рынка ипотеки в России все еще мешает множество факторов. Среди них можно отметить следующие проблемы:
— трудности, которые испытывают банки с привлечением «длинных» денежных средств под долгосрочное кредитование;
— проблемы с оценкой платежеспособности заемщиков при высокой доле неофициальных доходов;
— не решенные вопросы защиты прав кредитора-залогодержателя (например, при наложении взыскания на жилье, являющееся единственным для семьи заемщика, или при наличии зарегистрированных в заложенной квартире несовершеннолетних детей) и т. д.
При этом ипотечное кредитование, безусловно, имеет большую перспективу, поскольку в нем заинтересовано и население, и строители, и банки.
Спрос на кредиты обеспечивает снижение уровня инфляции и рост платежеспособности населения при недостатке времени на создание существенных накоплений. Кроме того, на спрос положительно влияет стремление российского среднего класса следовать модному западному принципу «жизнь в кредит».
В настоящее время, когда ставка рефинансирования составляет 15%, ипотечные кредиты доступны примерно 5–7% населения страны.
Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, не линейная, а экспоненциальная. При снижении ставки рефинансирования до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5–7%, а около 50% населения страны.
Правительством РФ задача вовлечения в ипотечные программы половины населения страны ставится на ближайшие 4–5 лет. Первый решительный шаг в этом направлении уже сделан: в Государственную думу внесен пакет из 28 законопроектов по формированию рынка доступного жилья.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...