Оживленный сектор, которому предрекают большое будущее

Не так уж много в мире городов, по крайней мере – в возрасте Москвы, где линия горизонта меняется так же быстро, как в российской столице. Среди небоскребов сталинской эпохи и советских панельных домов появляются современные офисные здания, а лес строительных кранов показывает, что новые площади уже на подходе.

Даже "Москва-Сити" – проект, который долго называли несбыточной мечтой, начинает подниматься в излучине Москвы-реки. Через два года город намерен похвастаться самым высоким в Европе небоскребом – Башней Федерации высотой 340 метров.

Брюс Мослер, генеральный директор Cushman & Wakefield, говорит, что освоение новых площадей, предусмотренное генпланом Москвы на ближайшие несколько лет, делает ее вторым номером среди быстроразвивающихся офисных рынков мира после Шанхая.

 

 

Даже в этом случае предложение не удовлетворит спрос, который диктует экономический рост на недостаточно развитом рынке. Это приведет к снижению доходности, но при увеличении цены недвижимости прибыли останутся привлекательными.

По крайней мере в ближайшей перспективе дефицит продукта действительно инвестиционного уровня подразумевает, что Москва, несмотря на ее потенциал, будет иногда раздражать иностранных инвесторов. Но это не мешает им изучать рынок.

"Недвижимость станет следующим ходким товаром, – говорит Майкл Ланг, управляющий директор Jones Lang LaSalle по России и СНГ. – Сектор бурлит".

Какую бы озабоченность ни вызывало отношение Путина к демократии, сочетание экономического роста (за последние семь лет – в среднем 6,6%) с высоким уровнем политической стабильности на протяжении 15 лет подразумевает бум деловой активности.

Это особенно справедливо для Москвы, которая стала объектом пристального внимания иностранных инвесторов. Расширение деятельности корпораций увеличивает спрос на офисные площади на набирающем силу рынке.

Реальные доходы населения растут еще быстрее, чем экономика, способствуя быстрому расширению розничного рынка.

Тим Миллард, директор российского подразделения риелторской фирмы Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, говорит, что международным инвесторам надо избавиться от предвзятости.

"Многие люди приезжают с впечатлением, что это рискованное и опасное место, но, пробыв здесь некоторое время, они понимают, что это не так", – говорит он.

Риски, конечно, есть. В Москве мало зданий с безупречной историей в плане собственности. У некоторых иностранных инвесторов возникают проблемы с арендой. Землю в Москве дают только на 49 лет. Но Миллард говорит, что арендный договор на 35-40 лет в сочетании с внушительными прибылями подразумевает, что инвесторы быстро приспосабливаются.

Есть еще бюрократия и коррупция, хотя рыночные игроки говорят, что представления о российской коррупции – это скорее предрассудок, а реальность не хуже, чем на других рынках, включая некоторые из западноевропейских.

И есть проверенный способ решения обеих проблем: привлечение местного партнера, знающего систему изнутри, которому поручают делать все по правилам.

Ланг убежден, что из четырех стран БРИК – Бразилия, Россия, Индия, Китай – в России все наименее запутанно.

Какова же общая картина? Полагают, что офисный рынок останется ограниченным, несмотря на значительное увеличение предложения качественной продукции. Москва, где менее 5 млн квадратных метров площадей класса A, по-прежнему отстает даже от восточноевропейских столиц по показателю площади на душу населения, и даже планируемое строительство более 1 млн квадратных метров в год не скоро позволит преодолеть разрыв.

Доходность, резко уменьшившаяся с 18-20% в 2002 году до нынешних 11,5-12%, как ожидается, в ближайшие два-три года сползет до 9%.

В розничной торговле продолжается быстрое строительство – к концу прошлого года в Москве было более 40 торговых центров мирового уровня, тогда как пять лет назад едва можно было насчитать полдюжины.

Складской рынок находится в зачаточном состоянии, но ожидается, что в ближайшие два-три года площади удвоятся. Представителем нового племени инвесторов является британский предприниматель Антон Билтон, создавший компанию Raven Russia, зарегистрированную на лондонском Рынке альтернативных инвестиций. Он собирается вложить в российские склады 500 млн фунтов в течение двух лет.

Но Дэвид О'Хара, генеральный директор DTZ Zadelhoff Tie Leung в Москве, предупреждает, что иностранным инвесторам во всех секторах предстоит неравная конкуренция с местными покупателями, к которым предъявляют облегченные требования.

"Институциональным инвесторам устанавливают испытательный срок не менее трех месяцев. Российский покупатель может обойтись 30 днями", – говорит он.

Статья получена: InoPressa.ru