Некоторые уже построенные офисные центры в Москве могут оказаться неликвидными в связи с тем, что арендные ставки, по прогнозам, уже через год начнут падать. Об этом говорили на проходящем в эти дни в Москве ежегодном саммите Института Адама Смита. «Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости начнет снижаться уже к концу 2008 -- 2009 году, в то время как стабилизация рынка наступит в 2009--2010 году, когда будет удовлетворен высокий спрос на офисные площади», -- заявил старший вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. И многие проекты, заявленные сегодня, будут введены в эксплуатацию именно в этот, переломный для рынка момент. «Поэтому, начиная работать над проектами офисных центров или бизнес-парков, консультанты призывают девелоперов очень серьезно подходить к разработке концепции.
Когда у арендатора появится возможность выбирать, он будет обращать особое внимание на качество здания, на функциональность планировок. Возрастет конкуренция среди арендодателей. Если просчеты окажутся неправильными, здание попросту может оказаться нерентабельным», -- добавил Андрей Закревский. И тогда в Москве может появиться немало объектов редевелопмента.
По словам Андрея Закревского, инвестиции в офисную недвижимость Москвы выгодны по сравнению с крупными европейскими городами с точки зрения соотношения риск и доходность. Инвесторов по-прежнему притягивает высокая ставка капитализации, которая составляет порядка 10%. По сравнению с Лондоном, где ставка капитализации 4%, условия в столице России очень выгодные.
«Ставка понизится с выходом международных крупных игроков рынка с более низкими ожиданиями доходности, -- сообщил управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. -- Я говорю о массовом выходе на рынок. Эти компании будут зарабатывать не на штучных объектах, как это делают многие девелоперы на данный момент, а на вале продукта». И это, по его словам, дело недалекого будущего.
Сейчас средняя арендная ставка в Москве приравнивается к 735 долл. за кв. м в год, говорит г-н Закревский. А по данным аналитиков компании Colliers International, ставка аренды на офис класса «А» колеблется в диапазоне 850--1300 долл. за кв. м в год, тогда как стоимость -- от 6500 до 7800 долл. за кв. м без учета НДС. Самый дорогой сегмент -- это высотные (выше 30 этажей) здания класса «А». Цена аренды в таких помещениях начинается от 1200 долл. за кв.м в год. Впрочем, по признанию генерального директора строительной компании Strabag Александра Ортенберга, строительство высотных домов очень затратно для девелопера. Что касается класса «В», то здесь ставка аренды 450--600 долл. за кв. м в год, а цена -- 2000--4300 долл. за кв. м.
На данный момент спрос на офисные площади на столичном рынке значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. Доля свободных площадей на конец первого квартала этого года составляет 1,5% в классе «А» и 4--5% в классе «В». Начальник отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова оценивает эту долю в 3,9%, объединяя класс «А» и «В» воедино. «Это самый низкий показатель по Европе», -- отмечает она. По данным консалтерской компании Knight frank, на одного жителя в Москве приходится 0,5 кв. м офисных площадей, тогда как в Европе этот показатель не ниже 1,7, а в развитых городах, таких, как Франкфурт и Стокгольм, приходится до 18 кв. м на человека.
Согласно прогнозам аналитиков, к 2010 году спрос и предложение должны сравняться. Именно тогда количество офисных качественных площадей должно достигнуть 10 млн кв. м. Но, как известно, на российском рынке немногие проекты вводятся в эксплуатацию вовремя. В прошлом году было введено 1 млн кв. м из заявленных 1,36 млн. В этом году, по данным компании Praedium, предполагается построить 1,6 млн кв. м, а по данным Colliers International, -- 1,25 млн. Однако в первом квартале было реализовано всего 117,8 тыс. кв. м, что на 26% меньше по сравнению с прошлым годом.
При этом стабилизация арендных ставок в Москве будет происходить в зависимости от расположения офисов. К примеру, на более долгий срок оттянется стабилизация для офисных площадей, расположенных в центре столицы, внутри Садового кольца. А так называемый «кремлевский сегмент» рынка падение ставок скорее всего вообще не коснется, ведь предложения вблизи Кремля всегда будут оставаться эксклюзивными и желающих занять такую площадку будет неизменно много.
Крупные же девелоперы, как предполагают аналитики, будут выходить и на региональные рынки, где офисный сегмент в отличие, например, от торгового практически не развит. К наиболее перспективным региональным офисным рынкам они относят Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону. Также активное развитие офисного сегмента происходит в Перми, Челябинске, Краснодаре. В регионах почти отсутствуют офисные комплексы класса «А». Что касается ставок, то, к примеру, в Самаре ставки аренды в офисном центре класс «А» (при этом надо учитывать, что классификация де-факто отличается от московской) составляют 380--600 долл. за кв. м в год, а класса «В» -- 240--300 долл. В Екатеринбурге класс «А» сдается по цене 660--785 долл. за кв. м в год, а класс «В» -- за 500--550 долл. Однако, судя по всему, вместе с понижением стоимости аренды в столице стоит также ожидать роста ставок в регионах, так как девелоперы будут там работать только в том случае, если получат доходность не ниже той, что получали до сих пор в Москве.
Дарья Денисова Время новостей
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2053 -
